En la primera part vaig fer una ullada a l'evolució de la taxa d'inflació -IPC General- així com a l'IPC de lloguer i a l'IPC de compravenda d'habitatge. El resultat fou la constatació que el patró dels tres és força similar amb una excepció: la deflació patida pel mercat de compravenda d'habitatge és única i extraordinària. En l'IPC de lloguer d'habitatge vaig constatar que hi ha grans diferències quan comparem el comportament del lloguer a Catalunya i Espanya. Aquesta diferència s'explica per dos motius: 1) L'economia catalana és estructuralment més sòlida i de major fortalesa que l'espanyola i 2) la demanda turística pressiona els preus amunt més a Catalunya que a la resta de l'Estat a causa de la demanda més gran turística catalana. Els dos elements que em resten per analitzar són l'estoc d'habitatge i l'evolució de la demografia.
L'evolució de l'estoc d'habitatge segueix el mateix patró que l'IPC de lloguer d'habitatge que apareix a la primera part d'aquest article. Durant els anys de la bombolla l'expansió del nombre d'habitatges és notable passant dels 3,3 milions d'habitatges l'any 2001 fins als 3,7 milions l'any 2008. Entre 2008 i 2012 la tendència desaccelera moltíssim A partir de 2013 la creació neta d'habitatge és aproximadament zero el que ens obliga a mirar què passa quan filtrem aquests habitatges entre ús principal o habitatge de segona residència. L'any 2013 es produeix un fenomen curiós i és que hi ha un augment marcat d'habitatges per a ús primari (residència principal) i una caiguda dels secundaris. Aquesta és una reacció que es produeix arran del canvi de cicle econòmic (l'any 2013 s'acaba la destrucció de llocs de treball i comença la creació) i aquest augment de la demanda i el canvi en les expectatives genera aquest shock a l'estoc d'habitatge. El rellevant, però, és que la construcció segueix estancada i que, en combinació amb l'augment de la demanda interna via taxa d'ocupació i la demanda turística via la impossibilitat de construir nous hotels, provoca una pressió doble sobre l'estoc d'habitatge que es tradueix en una enorme pressió en els preus.
A Barcelona la tendència és exactament la mateixa:
Aquest quadre macro del mercat de la construcció no és exclusiu ni particular de la ciutat de Barcelona, ans al contrari, és típic i molt habitual arreu. El motiu és que darrere d'una bombolla immobiliària i una crisi bancària la conseqüència natural és l'escassetat d'habitatge. El motiu és que la construcció es basa en la capacitat del sistema financer en construir actius financers segurs. Per se, les crisis financeres el que provoquen és la destrucció d'aquests actius i, per tant, la seva escassetat el que introdueix és l'aversió al risc extrema com a patró central de comportament. Un cop l'aversió extrema al risc és la normalitat, la no construcció d'habitatge es converteix en la normalitat -per culpa de l'escassetat d'actius segurs.
Poden resoldre les polítiques públiques estàndards aquesta situació? No, la probabilitat és zero per què el problema segueix essent d'aversió al risc. Ara bé, malgrat que les polítiques públiques no puguin resoldre el problema el que cal evitar fer són aquelles polítiques públiques que agreugen el problema. Un exemple típic és la subvenció per a la restauració d'habitatge. Els habitatges vells juguen un paper molt important en el mercat, ja que són la font primària d'accessibilitat a un lloc per viure. Subvencionar la modernització d'aquest tipus d'habitatge implica que existeix menys habitatge barat per llogar o comprar i, ceteris paribus, implica un augment de preu important dels habitatges vells i petits. En canvi, és habitual que el sector públic dels països occidentals emprin aquesta eina per reactivar el mercat de la construcció quan el que fa és just l'efecte contrari: l'enfonsa encara més.
L'evolució de la població resident a Catalunya segueix el mateix patró que l'IPC i que l'estoc d'habitatges:
Fins al 2008 els augments de la població van ser marcadament ascendents però amb l'esclat de la Gran Recessió -i l'aparició de l'aversió al risc- la població es va estabilitzar fins a 2012. Entre 2012 i 2014 la despoblació va fer acte de presència i des de 2015 tornen tímids increments poblacionals; un senyal molt clar -i positiu- que indica que l'aversió al risc ha desaparegut o, almenys, ja no és el patró normal de comportament dels agents econòmics, malgrat que encara són vigents alguns dels seus patrons típics de comportament.
La conclusió principal, en línia amb els articles que he escrit anteriorment, és que les polítiques públiques típiques no funcionaran (construcció d'habitatge públic, subvencions a la restauració, control de preus o incentius fiscals) perquè l'origen de la disrupció de l'estoc d'habitatge el trobem en els mercats financers i en la regulació bancària de Basilea III. Restablir els fonamentals bancaris que afecten el mercat de la construcció hauria de ser prioritari però no té una solució ràpida o senzilla. El que és segur és que l'estratègia ha de ser augmentar l'estoc d'habitatge de forma sostinguda en el temps o, alternativament, estabilitzar la demanda d'habitatge no principal (com, per exemple, aixecar la suspensió de llicències hoteleres). La tercera part d'aquesta sèrie afrontarà quin tipus de polítiques i/o regulació és la més factible donades les circumstàncies.