Barcelona és la segona ciutat de l'Estat espanyol amb més volum d'habitatges. Només és superada per Madrid, i seguida per València, Saragossa, Sevilla i Màlaga. És lògic, per tant, que en termes globals també sigui de les ciutats on es registren més compravendes d'habitatges. Concretament, l'any 2021 a Barcelona es van realitzar 57.474 operacions de compravenda d'habitatges, representant una de cada 10 compravendes de l'Estat, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística. A Madrid 80.551 habitatges (el 14,2% del total) i a València 33.850 (el 6%). L'ordre correspon, per tant, a la mida del parc residencial de cada municipi.
Per això, Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra han volgut fer una anàlisi des d'una perspectiva diferent. A l'informe Dinamisme del mercat immobiliari a Espanya 2021 presentat conjuntament per la immobiliària i la universitat han analitzat el dinamisme del sector immobiliari als diferents municipis de l'Estat tenint en compte dos indicadors nous: la ràtio d'habitatges que es venen per cada 100 habitatges del municipi o comunitat autònoma, tant d'obra nova com de segona mà (anomenat rotació en aquest informe), i els anys que trigaria cada comunitat o municipi en renovar tot el parc residencial, és a dir, a vendre tots els habitatges.
El focus: Catalunya i Barcelona
En termes autonòmics, Catalunya sí que té una rotació d'habitatges superior al promig de l'Estat, de 2,6 habitatges per cada 100, i trigaria un promig de 38 anys en renovar tot el seu parc d'habitatges, xifra quatre anys inferior a la mitjana de l'Estat. Segons Lázaro Cubero, director d'anàlisi del grup Tecnocasa, "el dinamisme immobiliari és major a la zona de l'arc mediterrani juntament amb Madrid, Guadalajara, Toledo i les Balears", zones on hi ha una rotació superior al 2,4. Tota la resta de l'Estat, presenta dinamismes més baixos.
Cubero: "El dinamisme immobiliari és major a la zona de l'arc mediterrani juntament amb Madrid, Guadalajara, Toledo i les Balears"
Però focalitzant-nos només en Barcelona, l'informe de Tecnocasa no ha deixat la ciutat del tot ben parada. Per una banda, malgrat que Barcelona va viure el 2021 la xifra de compravendes més alta des del 2007 i va registrar un increment interanual del 17%, en comparació amb altres capitals de l'Estat l'evolució no és per tirar coets. Concretament, l'informe de Tecnocasa publica que a la majoria de les principals capitals estatals, la compravenda d'habitatges s'ha incrementat per sobre del 24% amb l'excepció de Barcelona i Saragossa. Màlaga s'ha situat a la pole position, amb un creixement del 34%, seguida de Madrid i València, amb un 30%.
Que l'increment sigui menor, però, no és un fet preocupant: denota que la ciutat "ja està en un moment de maduresa dins del cicle immobiliari," ha explicat Cubero, qui ha advertit que, malgrat que hi ha diferències territorials a l'Estat, "ens trobem a la fase final de creixement del mercat" i que en aquells municipis amb major maduresa "serà difícil que continuï pujant el nombre de transaccions". Cubero creu que en els mesos vinents "veurem moments de maduresa en el mercat combinats amb moments de desacceleració".
Cubero: "Ens trobem a la fase final de creixement del mercat"
Quant a dinamisme del mercat residencial, al llarg del 2021 a Barcelona es van vendre 2,26 habitatges de segona mà de cada 100 que tenia la ciutat. La xifra, comparada amb les altres 10 ciutats amb major parc residencial de l'Estat, situa a Barcelona en la novena posició. La ciutat al capdavant del rànquing va ser Alacant (amb un 3,1), mentre que la que es va quedar a la cua va ser Saragossa, amb una ràtio de rotació de 2,24, molt semblant a la de Barcelona.
Garcia: "El futur del sector immobiliari espanyol és incert encara i no sabem el que succeirà"
El panorama en el mercat d'obra nova és semblant. Barcelona ocupa l'última posició quant a dinamisme de les 10 ciutats amb més parc residencial d'obra nova de l'Estat. Analitzant l'evolució dels últims 10 anys, la ciutat comtal registra una tendència a la baixa des del 2016 que, entre el 2020 i 2021 va aconseguir aturar lleugerament.
Maduresa, que no bombolla
A la mateixa presentació de l'estudi del dinamisme immobiliari, Tecnocasa i la UPF han presentat també el 35è Informe sobre el mercat de l'habitatge a Espanya. En aquest estudi, que compta amb les dades de tancament del primer semestre del 2021, Barcelona presenta el major preu per metre quadrat de les ciutats seleccionades per Tecnocasa per la seva representativitat immobiliària. Concretament, el metre quadrat s'ha situat en 3.083 euros, registrant, això sí la menor taxa de creixement respecte a l'any anterior: del 2,53%. Aquesta evolució torna a reafirmar que la ciutat de Barcelona es troba en un moment immobiliari de major maduresa. Això implica que, en cas que comencessin a succeir petites baixades del preu de l'habitatge, seria dels primers municipis a registrar-les.
Les xifres, però, "estan lluny de la bombolla immobiliària del 2008", ha indicat Jose Garcia Montalvo, catedràtic d'Economia a la UPF. A escala estatal, per exemple, el preu per metre quadrat està avui dia en 2.475 euros, quan el 2007 estava en 3.489 euros. I malgrat que "el futur del sector immobiliari espanyol és incert encara i no sabem el que succeirà", Montalvo apunta que ens fixem en les previsions de creixement dels dos anys vinents, que estan entre el 2-4%, "creixement molt estable comparat amb altres països com el Canadà o els EUA".