Va ser conegut com l’unicorn del coworking. Els seus fundadors, Adam Neumann i Miguel McKelvey, van ser dos visionaris que van aconseguir seduir emprenedors i empreses de tot el món i arribar a expandir WeWork i el format del coworking a un total de 29 països. Però en aquestes afirmacions impera el passat: la bombolla va punxar en qüestió de cinc mesos i WeWork, malgrat que encara és l’operador d’espais de treball flexibles més important del món -juntament amb IWG- fa temps que no parla d’expansió, sinó de sobreviure en un sector en auge on ell és la nota discordant.
El malson de l’operador d’espais flexibles va començar el setembre del 2019 quan, després d’anunciar la seva sortida a Borsa, les autoritats reguladores dels Estats Units van advertir de certes irregularitats que van despertar la desconfiança dels inversors i van provocar que el valor de l’empresa passés de 47.000 milions de dòlars a 8.000 milions en només cinc mesos; amb la destitució del seu CEO, l’Adam Neumann, inclosa. El principal problema? L’empresa no era rendible: el seu model de negoci estava basat en l’expansió constant, malgrat que aquesta no fos sostenible.
Segons fonts del mercat immobiliari, durant molt de temps WeWork ha aconseguit les millors places del mercat pagant preus inassumibles per a la resta dels operadors amb l’únic objectiu de créixer en nombre d’espais. Però no pensar en un creixement sostenible ha provocat pèrdues milionàries -696 milions de dòlars en els primers sis mesos del 2023- i haver de tancar espais d’oficines a tot el món.
Durant molt de temps WeWork ha aconseguit les millors places del mercat pagant preus inassumibles per a la resta dels operadors
El novembre del 2022 la companyia va anunciar el tancament de fins a 40 centres de coworking als Estats Units i, malgrat que aquest estiu van assegurar en un comunicat que no preveien cap tancament a Barcelona i Madrid, la taca d’oli ja s’ha estès a ambdós mercats. A Madrid, per una banda, va tancar el centre ubicat a Francisco Silvela, propietat del fons AEW, a finals del 2022, encara que en va obrir un altre al carrer Goya aquest darrer mes de juny. Ara bé, a totes dues ciutats -segons fonts del mercat immobiliari- està negociant la sortida de més edificis. A Barcelona, de fet, està a poc de tancar la sortida de les seves oficines d’avinguda Diagonal, propietat d’Emesa.
Els propietaris d’aquests edificis busquen que un altre operador de coworking absorbeixi l’espai de WeWork però, afirmen, “és difícil que algú iguali les rendes que pagava WeWork”.
Aquests tancaments, però, formen part de la nova estratègia de la companyia per equilibrar la seva balança financera i evitar la fallida: desfer-se dels immobles menys rendibles, renegociar rendes amb les propietats i consolidar els centres que funcionen. De fet, WeWork compta amb 4 centres a Madrid i 6 a Catalunya, els quals gaudeixen d’una ocupació superior a la seva cartera global: un 86% d’ocupació mitjana els 10 d’Espanya envers un 75% de mitjana global.
El coworking a Catalunya suma nous espais
WeWork pot haver trontollat, però el seu impacte en l’acceptació i expansió del coworking arreu del món encara es manté i, de fet, el format viu en aquests moments un moment dolç, ara que pot mirar des del retrovisor la pandèmia de la covid-19.
A Catalunya, concretament, la crisi sanitària i les restriccions van suposar un revulsiu per a aquest sector, que des del 2016 creixia com l’espuma; i l’any 2022 va aconseguir tornar-se a posicionar amb força, no només reomplint els centres existents, sinó obrint-ne de nous. D’aquest 2023 destaquen les obertures d’Aticco (4.300 metres quadrats al carrer Bailèn, assessorats per Forcadell), la d’IWG a la plaça Molina de 3.900 metres quadrats i la de Lexington, assessorada per CBRE, de 2.000 metres quadrats a l’Illa Diagonal.
Segons dades de la consultora CBRE del primer trimestre del 2023, Barcelona compta amb 223.000 metres quadrats d'espais flexibles, els quals representen el 3,5% de l'estoc total d'oficines i suposen fins a 22.300 llocs de treball. Madrid -per comparar- presenta xifres similars: 234.600 metres quadrats, que representen l’1,8% de l’estoc total i 23.460 llocs de treball. Segons dades de JLL, aquests espais compten, a més, amb molt bones xifres d’ocupació: només tenen un 4% de disponibilitat, envers el 29% de la disponibilitat que hi ha a les oficines tradicionals.
Barcelona compta amb 223.000 metres quadrats d'espais flexibles, els quals representen el 3,5% de l'estoc total d'oficines
Barcelona, a més, gaudeix d'una posició destacada en el mercat internacional. De la regió EMEA (Europa, Orient Mitjà i Àfrica) és la tercera ciutat que compta amb un percentatge major d’espais de cotreball respecte a l’estoc total d’oficines (3,5%), per darrere de Londres i Àmsterdam. Madrid ocupa la novena posició (1,8%).
Quins són els principals operadors de Barcelona?
El sector del coworking, tant a Barcelona com a Madrid, està concentrat en poques mans. Concretament, el 70% de la superfície flexible a ambdues ciutats està en mans de 10 operadors. A Barcelona, la pole position l’ocupa IWG, la companyia sota la qual operen Regus, Space, HQ i Signature. IWG compta a Barcelona amb 14 centres i 42.000 metres quadrats. De fet, és també el principal operador d’Espanya i concentra el 21% de la superfície flexible de Barcelona i Madrid, segons dades del darrer informe de Coworking Spain.
El 70% de la superfície flexible a Barcelona i Madrid està en mans de 10 operadors
El segueix l’operador català Aticco que, després de les darreres obertures al carrer Bailén (Barcelona) i al carrer María de Molina (Madrid) suma 9 ubicacions i 41.500 metres quadrats de superfície a tota Espanya. A Barcelona compta amb gairebé 34.000 metres quadrats. I no es quedarà aquí: fonts del mercat asseguren que l’operador obrirà en breus nous espais que l’enfilaran cap als 50.000 metres quadrats, consolidant la tercera posició a tot l’Estat, tot just per darrere dels operadors internacionals IWG i WeWork.
En els seus plans d’expansió, però, l’operador nascut a Barcelona es desmarca de l’estratègia que ha seguit en els darrers anys WeWork: vol, justament, assolir un creixement sostenible. Segons va explicar Gabriel Espín, el seu CEO, a una entrevista a Brainsre, “el model de coworking es pot executar de manera rendible i considerem que és l'única manera de poder tenir un creixement i viabilitat sostinguts en el temps”.
Molt a prop d’Aticco se situa WeWork, amb quatre centres i 33.000 metres quadrats de superfície flexible a la ciutat. De fet, fins a la darrera obertura d’Aticco d’aquest estiu, WeWork ocupava la segona posició del rànquing barceloní.
Utopicus, el coworking de Colonial, és el quart operador amb més superfície al mercat català: 14.000 metres quadrats concentrats en cinc centres. A Madrid actualment en té sis, després d’haver-ne tancat tres “no estratègics” durant aquest 2023 “amb l’objectiu d’optimitzar els espais i mantenir en cartera les millors localitzacions”, segons ha publicat Colonial en els seus resultats del primer semestre del 2021.
Segons dades de Cowoking Spain, a Utopicus el segueix CloudWorks, operador també nascut a Barcelona, que disposa de 12 espais a Barcelona (amb un total de 14.000 metres quadrats) i dos més a Madrid. A finals del 2022 la companyia va anunciar que enguany incorporaria a la seva cartera un nou centre, però encara no hem rebut notícies.
I gairebé compartint posició s’hi troba Monday, que a Barcelona compta amb cinc espais i una superfície de 13.000 metres quadrats. L’operador està escalfant motors per assolir noves obertures a Màlaga, Madrid, Barcelona i Lisboa al llarg del 2024.
Uns i altres exposen en els seus comunicats la intenció d’aquirir nous espais tant a Barcelona com a altres mercats, fet que reflecteix les perspectives a l’alça d’un sector que va començar seduint emprenedors i startups, però que ha comptat també amb l’acceptació de grans multinacionals com Microsoft, Ebay, LinkedIn, Banco Santander, Deliveroo, Accenture, AXN, Cognizant o Lenovo. S’escolten bons auguris pel sector del coworking, malgrat la nota discordant.