"El sector immobiliari continua sent atractiu". Així d'esperonat ha començat l'any 2025 CBRE. L'empresa de serveis financers i immobiliaris ha presentat el seu informe Real Estate Market Outlook 2025, el qual titlla el 2024 com "l'any de la recuperació" i avança que el 2025 serà el de "la consolidació". Tot plegat, en un context en què el sector "va tocar fons" el 2023, amb nivells d'inversió similars del 2013. I no només a Barcelona i l'Estat, sinó al "mercat europeu". Així ho ha apuntat a la seu de l'entitat, Xavier Güell, managing director de l'oficina de la multinacional a la capital catalana, on ha compartit que la inversió a Barcelona repuntarà fins a un 20% durant el present any.
CBRE encara el 2025 amb bones sensacions, en part gràcies als bons resultats amb què es va finalitzar el 2024: en l'àmbit estatal es projectava una millora d'un màxim del 20% i és el que es va assolir. De cara a l'any vinent, la previsió és mantenir el ritme. Segons Marta Tarrío, responsable de Research Barcelona de CBRE, els factors que impulsaran aquest augment seran la "rebaixa dels tipus d'interès i un entorn de finançament que permetrà operacions institucionals".
A Barcelona, les dades són encara millors: l'increment interanual ha estat del 33%, és a dir, la quarta millor dada de la sèrie històrica des del 2015. De cara a enguany també es preveu la forquilla entre el 15% i el 20%, i pujar dels 2.500 milions de 2024 als 3.000 milions. Això sí, amb un matís: "serà una mica major que el ritme estatal". Així doncs, estimen assolir els 3.000 milions d'inversió pels 2.500 de l'any passat i pels 15.000 milions que pronostiquen que se superaran a l'Estat.
Els hotels lideren els volums d'inversió
Per sectors, a Barcelona els hotels van ser la gran font de les inversions del 2024. Van aportar gairebé 630 milions d'euros i van concentrar el 19% dels desemborsaments que es van fer a l'Estat. Només les Illes Canàries (20%) van presentar millors dades. Gran part d'aquest èxit s'explica pel repunt del turisme, una tendència que Güell creu que es mantindrà el 2025. Tot i això, l'empresari no s'ha atrevit a apostar pels hotels com a principal generador d'inversió.
I és que el living, segona font a la classificació amb 512 milions d'euros, també té potencial per liderar el creixement aquest 2025. A l'estat espanyol fa anys que ho fa, i suposa el 31% del volum total, pel 20% que representa a Barcelona. A més, enguany també ha esdevingut el sector líder d'Europa.
A Catalunya, la majoria d'aquest negoci es concentra a les residències d'estudiants. L'altra cara de la moneda són les operacions de compravenda, que presenten unes xifres molt més baixes a la ciutat comtal. Segons CBRE, aquest fet està directament relacionat amb la legislació vigent. "Si hi hagués més seguretat, els volums d'inversió a Barcelona encara serien molt superiors perquè aquest tipus d'inversió agrada als fons, però només entren quan creuen que ho han de fer", ha analitzat Güell.
Güell preveu que Barcelona experimenti "un dels creixements més grans de l'entorn europeu" de les rendes 'prime' durant els pròxims anys
Finalment, les oficines continuen fortes, amb 447 milions d'euros aportats a la suma total. "La demanda ha crescut. Les contractacions han pujat un 20% en comparació amb el 2023", ha explicat Tarrío. De cara al 2025, hi ha múltiples objectius: el primer d'ells, superar els nivells del 2021 i el 2022. El segon, continuar augmentant les rendes prime, les quals s'han situat ja als 30 euros el m² de mitjana per primer cop. És una quantitat encara molt baixa si es compara amb altres ciutats com Milà, Múnic o Dublín, que estan per sobre dels 50 euros el m². Londres, amb gairebé 150 euros el m², es troba a anys llum.
"No té sentit que Barcelona tingui aquests nivells de renda, perquè ofereix edificis de qualitat igual o superiors que Milà o Dublín i la qualitat de vida és millor", ha comentat Güell. Per això, el managing director de CBRE a la capital catalana preveu que la ciutat experimenti "un dels creixements més grans de l'entorn europeu" durant els pròxims anys, i ha anunciat que ja s'han tancat operacions per sobre dels 40 euros el m².
El 22@, la gran joia a explotar
Sens dubte, el gran nom propi de la presentació de l'informe ha estat el districte 22@, una àrea que representa gairebé el 30% de les oficines que hi ha a Barcelona. Per a CBRE no només està infrautilitzada, sinó que pot ser la "palanca" per solucionar molts dels problemes que pateix la ciutat. Un d'aquests remeis és el "mix d'usos" que planteja Güell: "Existeix un desequilibri molt gran respecte a Barcelona: al 22@ hi ha 15 m² per habitant, mentre que a la ciutat és de 2 m² per habitant", ha remarcat.
De fet, Güell ha subratllat que les "ciutats equilibrades" són les que lideraran el futur. "Després de la pandèmia, la gent ja no vol perdre una hora i mitja per anar a treballar. Hem de repensar les ciutats", ha insistit. Per aquesta raó, ha recordat que hi ha "grans bosses de sòl per desenvolupar" i ha proposat una nova Modificació Puntual del Pla General. Ara bé, aquest cop "comptant amb el sector privat", una circumstància que CBRE ha criticat que no es va produir fa dos anys. De fet, es van projectar 3.300 habitatges i n'hi ha 370 en execució. "Però no hi ha ni una sola obra acabada en dos anys i mig", ha matisat Güell.
Ara, plantegen que es faci habitatge el sòl terciari que queda al 22@. Preveuen tenir 8.400 possibles habitatges que donarien vida a 21.000 persones, un fet que es tradueix en un increment del 160% de residents. "Seria com generar un barri nou, com col·locar allà Les Corts", ha comparat el directiu.
Aquesta, però, no és l'única proposta. L'alternativa seria flexibilitzar el Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics (PEUAT). "Aquest projecte bloqueja actualment el coliving, el flex living i les residències d'estudiants", ha recordat Güell. Si es reformés, CBRE calcula que podrien generar 18.750 llits, una xifra que igualment incrementaria la població en un notable 130%. A més, Güell ha afegit que crear un barri residencial nou atrauria alhora més inversió a la zona.
La "part nord" del 22@ presenta un "preocupant" 40% de desocupació actualment, molt per sobre del 10-12% recomanable per CBRE
Més enllà de projectes de futur, CBRE no descarta que arribin grans inversions de cara al 2025, encara que considera que s'ha de diferenciar la salut del 22@ per tres zones. La primera, la "zona Glòries", té un nivell de desocupació de Grau A del 12%. Per situar-nos, la immobiliària considera saludables les taxes compreses entre el 10% i el 12%. Pel que fa a la "part sud", puja la xifra al 16%: "està una mica per sobre, però no estem superpreocupats", ha ressaltat Güell. És a la "part nord" on s'han encès les alarmes. Actualment, presenta un 40% de desocupació i està majoritàriament ocupada per empreses d'entrega.
La logística: la gran revelació del 2025?
El 2024 també va ser un bon any per la logística catalana, amb una contractació per sobre dels 710.000 m² (+33% respecte al 2023). Per al 2025, s'anticipa una estabilització de l'absorció, entre els 600.000 i els 700.000 m², en línia amb la mitjana dels darrers cinc anys.
Ara bé, no tot són bones notícies. El passat 2024, els volums d'inversió van caure un 40%. Una problemàtica que Güell atribueix a la "manca d'oferta". "Els propietaris consideraven que les yields estaven massa perjudicades. Per tant, aquells que tenien actius i volien vendre han decidit esperar al 2025", ha conclòs Güell, que pronostica més grans operacions per aquest any i unes rendibilitats que encara es comprimiran més a prime.
Segons l'informe, els nivells de disponibilitat de la primera corona seguiran per sota del 3% i la tercera corona mantindrà la tendència descendent
Actualment, els preus a Catalunya estan al voltant dels 9 euros el m², és a dir, dos euros per sobre que a Madrid. "Això pot xocar amb la tendència de volums d'inversió industrial, però és un mercat líquid i això té a veure amb la ubicació en què es troben", ha assenyalat Tarrío. Segons l'informe, els nivells de disponibilitat de la primera corona seguiran per sota del 3% i la tercera corona mantindrà la tendència descendent.
Les conclusions de l'informe són positives i insisteixen en el pronòstic de consolidació, encara que es protegeixen davant de possibles eventualitats. A l'escrit, per cert, no hi ha lloc per comentar els 50.000 pisos que vol construir Salvador Illa. El motiu? "Tenim dubtes raonables de si es farà", ha respost un Güell amb un to escèptic. Recuperar la bona sintonia amb les administracions i apostar per la col·laboració publicoprivada és l'esperit d'entitats com CBRE, que aposten per ser optimistes, malgrat el complicat context en què operen.