La morosidad del arrendatario se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los propietarios de viviendas. Según el último estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos publicado por el FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) en el 2021, pero con datos del 2020, en Catalunya la tasa de morosidad en el alquiler se incrementó un 80% el año de la covid-19, bastante más que en el conjunto del Estado, donde se incrementó un 66%.
Por volumen de la deuda, los inquilinos morosos de Catalunya debían, de media, 7.232 euros anuales. La cifra se incrementa notablemente en el caso de la provincia de Barcelona, llegando a los 19.487 euros y convirtiéndose en la provincia que presenta un volumen de deuda mayor. Va relacionado, obviamente, porque también es una de las que registra las rentas más altas.
La manera más básica de ganar confianza por parte del propietario a la hora de alquilar una vivienda han sido siempre las fianzas y las garantías adicionales. La Ley de Arrendamientos Urbanos limita el importe de la fianza al equivalente de un mes de renta, en caso de ser una vivienda, y dos meses si es un inmueble de una tipología diferente como, por ejemplo, un local comercial. Ahora bien, esta ley también establece que las partes pueden acordar un tipo de garantía adicional a la fianza, que no puede superar en ningún caso el importe de dos mensualidades.
¿El problema? Que, si el propietario va a máximos, un arrendatario que quiera alquilar un piso de 1.000 euros mensuales tendrá que desembolsar hasta 5.000 euros de golpe (sumando también la mensualidad que se paga a la inmobiliaria).
Esta barrera inicial supone una gran limitación de accesibilidad a la vivienda y, por eso, surgen en el mercado soluciones, estrategias e incluso modelos de negocio que buscan romper estas barreras aportando tranquilidad y confianza al propietario, facilitando o asegurando el pago del alquiler.
Controlar la tasa de morosidad con selección y diálogo
Guifré Homedes, director de Amat Immobiliaris, asegura que desde hace años tienen una tasa de morosidad muy baja. Actualmente, del 0,63%. Lo consiguen mediante garantías adicionales, seguros y avales, sí, pero también haciendo una buena selección del arrendatario y fomentando que se llegue a acuerdos entre propietarios e inquilinos, en caso de tener dificultades de pago. "Incluso lo hemos hecho históricamente de manera proactiva en momentos de crisis económica" -explica Homedes- mediante fraccionamientos de pagos, por ejemplo. "Ser proclive a negociar y hablar reduce la morosidad", indica Homedes.
La startup Quota Rent, nacida para ser una alternativa a la fianza tradicional, pone también el acento en la parte de la selección del arrendatario. La plataforma recoge información de diferentes canales -internos y externos- sobre los candidatos que quieren alquilar un piso y publica un informe detallado para las inmobiliarias. En total usan hasta 25 fuentes de datos dinámicos, trabajadas con inteligencia artificial. Esta herramienta tecnológica permite, por un lado, ahorrar recursos a las inmobiliarias y reducir visitas innecesarias, pero sobre todo aporta información de calidad al propietario, "como si fuera un aval más", indica Govanni Bueno, CEO de Quota Rent. La startup confía tanto en su tecnología y metodología que regala tres meses de garantía adicional.
Para acertar el perfil del arrendatario también hay aplicaciones externas o BBDD que recogen, a través de muchas fuentes, si el inquilino tiene alguna morosidad pendiente. Idealista, por ejemplo, tiene la Base de Datos de Inquilinos Morosos, "el informe de morosidad más cumpleto del mercado", indican en su página web.
Guifré: "Hace años nos manteníamos siempre por debajo del 30-35% en la ratio sueldo-renta, pero con la subida de los alquileres, llegar a este porcentaje es difícil"
Otro punto de vista a tener en cuenta en la selección es el peso que tiene la renta en el salario mensual del inquilino. "Hace años nos manteníamos siempre por debajo del 30-35%, pero con la subida de las rentas, llegar a este porcentaje es difícil", explica Homedes, y añade: "De todos modos, intentamos que no supere el 40%".
¿Qué hacen otros sectores?
El residencial no es el único sector que necesita asegurar el pago del alquiler. En el caso de oficinas y locales comerciales, por ejemplo, para los inmuebles que están vacíos se suele pedir una fianza de un mes y, en caso de estar amueblado, dos meses, además de una garantía adicional. Y así como el aval en el caso residencial es más típico en aquellos que tienen poca capacidad económica, en el caso de las oficinas, es una práctica muy habitual con los fondos de inversión.