L’habitatge d’ús turístic, crispetes i molta paciència

Els pisos turístics són habitatges destinats al lloguer temporal a turistes i visitants en lloc de ser residències permanents. En general, aquests pisos es lloguen per períodes curts de temps, que van des de pocs dies fins a algunes setmanes, i es gestionen a través de plataformes en línia o empreses dedicades a la gestió d'allotjaments turístics, entre les quals destaquen Airbnb, Booking.com, HomeAway i moltes d’altres ofereixen aquesta intermediació entre propietaris i turistes.

Tal com han publicat una gran part dels mitjans de comunicació i reconegudes fonts del sector, els pisos turístics han experimentat un augment notable els darrers anys, impulsat en gran manera per l'auge del turisme i l'atractiu de ciutats com Barcelona o Madrid per als visitants internacionals.

"Sabem sobradament que la qüestió dels pisos turístics és avui la patata calenta de totes les administracions, principalment dels ajuntaments"

En aquest sentit, dies enrere, l’Ajuntament de Barcelona anunciava un pla per abolir els més de 10.000 apartaments d'ús turístic de la capital catalana el novembre de 2028 per destinar-los al parc d'habitatge residencial. Una notícia que, com no podia ser d’altra manera, va obrir la caixa de trons entre les diferents associacions, partits polítics, organismes econòmics i agents del sector.

El lloguer turístic, molt especialment en zones urbanes i turístiques, ha estat tradicionalment un tema de debat, amb preocupacions sobre el seu impacte en les comunitats residencials i la necessitat d’una regulació adequada.

Sabem sobradament que la qüestió dels pisos turístics és avui la patata calenta de totes les administracions, principalment dels ajuntaments. Espanya, i en especial les grans capitals, s’està transformant en un niu de turisme de masses, desbocat. De fet, no és poca la gent que avui, en lloc d’emprendre un negoci, opta per comprar un habitatge i destinar-lo a ús turístic. I és que actualment Espanya és un dels països més visitats del món. Les dades així ho constaten. Segons fonts de l’Organització Mundial del Turisme (OMT), 71.700.000 turistes van trepitjar el nostre país l’any 2023, una xifra tan sols precedida per França, amb 77.500.000 visitants. Són, en definitiva, xifres rècord de turisme internacional que situen el territori espanyol en la segona destinació del món més visitat pels estrangers.

Espanya, i molt en particular Catalunya, no tan sols és el país que millor combina la seva oferta cultural i patrimonial, sinó que a més destaca per la qualitat dels seus recursos naturals i culturals. Catalunya té sol, platja, muntanya, una molt abundant oferta de museus, monuments arquitectònics i un molt ampli ventall gastronòmic que doten el territori d’un destacat avantatge competitiu respecte d’altres emplaçaments turístics.

"Tancar els apartaments turístics, però, no serà tan senzill com es desprèn dels darrers anuncis polítics"

Tanmateix, les autoritats competents es posicionen majoritàriament en contra de la sobreexplotació turística per un motiu bàsic: danya el mercat del lloguer i danya el mercat de l’habitatge. Addicionalment, esfondra les urbs que queden irremeiablement encadenades al monopoli de l’economia del turisme. I en aquest context, l’habitant autòcton gairebé està en extinció.

Aquest passat novembre de 2023 el Govern de la Generalitat va aprovar un Decret llei per regular els habitatges d’ús turístic mitjançant l’obtenció d’una llicència urbanística prèvia i d’una autorització turística. D’inici, perquè després els partits van retallar l’abast de la mesura en xifres i restriccions, el Decret afectava 262 municipis que acumulen 95.000 dels 103.000 pisos turístics existents a Catalunya i implicava la retallada de 28.000 pisos turístics concentrats en 47 municipis. En definitiva, punts localitzats que presenten problemes d’accés a un habitatge permanent o que ja tenen més de 5 pisos turístics per cada 100 habitants, o bé que compleixen ambdós requisits. Aquests municipis no podran atorgar llicències d’obertura de pisos turístics fins que adaptin el seu planejament urbanístic al nou Decret llei. Les noves llicències urbanístiques per a habitatges d’ús turístic tindran una durada de cinc anys renovables, i els propietaris de pisos turístics existents tindran un marge també de cinc anys per sol·licitar-la.

"Les autoritats competents es posicionen majoritàriament en contra de la sobreexplotació turística per un motiu bàsic: danya el mercat del lloguer i danya el mercat de l’habitatge"

Tancar els apartaments turístics, però, no serà tan senzill com es desprèn dels darrers anuncis polítics, però. En l'àmbit legal es contempla una onada de demandes per part dels propietaris afectats, que previsiblement reclamaran indemnitzacions davant del que consideren com una expropiació, la d’una llicència que reporta una rendibilitat econòmica als seus immobles.

Per la seva banda, en el pla econòmic, les repercussions es traduiran previsiblement en una pèrdua de llocs de treball i d'activitat comercial derivada dels turistes que opten per aquests allotjaments, un sector que desapareixeria de les destinacions afectades, atorgant l’exclusivitat del turisme al sector hoteler. Més enllà d'aquesta competència més residual, un dels objectius d'aquest tipus de polítiques, millorar l'accés a l'habitatge, tampoc no és realista si es té en compte que la proporció dels pisos turístics sobre el parc residencial total és mínim.

Segons les dades publicades per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), Barcelona té un parc de 7.531 pisos turístics anunciats a les principals plataformes. La xifra correspon al mes d’agost del 2023, en plena temporada estival, i creix gradualment per primera vegada des del 2020, quan l’INE va començar a elaborar aquesta estadística. L’augment, això sí, és tènue: ara tenim 22 apartaments vacacionals més que un semestre enrere.

"Barcelona té un parc de 7.531 pisos turístics anunciats a les principals plataformes. La xifra correspon al mes d’agost del 2023, en plena temporada estival"

Des de la Federació Catalana d'Apartaments Turístics (Federatur) s’afirma que la capital catalana perdrà 1.555 milions d’euros en  el supòsit d’executar-se la mesura anunciada per Jaume Collboni, que al capdavall tan sols alliberarà un 3% dels habitatges de la Ciutat Comtal.

Cal implementar solucions reals i efectives als problemes d'habitatge que sofreixen Barcelona, en particular, i Catalunya, en general. A la capital catalana hi ha 10.700 habitatges amb llicència d'ús turístic, de les quals poc més de 7.000 estan actives, mentre que s'acumulen 75.000 pisos buits.

Però vet aquí la gran pregunta: qui garanteix que amb el tancament dels habitatges d’ús turístic (HUT), aquests passaran directament al parc d’habitatges de lloguer de llarga estada?

De nou, en lloc de prohibir el que caldria és legislar correctament, lluny de l’electoralisme de curta mirada. Quan es redueix deliberadament la rendibilitat econòmica d'una propietat, el titular pot demandar una indemnització i, si bé la llei permet que actualment les comunitats de veïns vetin l'obertura de nous apartaments turístics, no es pot aplicar de manera retroactiva per tancar els que ja estan operant.

"Qui garanteix que amb el tancament dels habitatges d’ús turístic (HUT), aquests passaran directament al parc d’habitatges de lloguer de llarga estada?"

La perspectiva de l'habitatge a Catalunya presenta greus problemes d'accés, especialment en el mercat de lloguer, a causa de la manca d'oferta insuficient i de les mesures de control de lloguers. La situació s'agreuja per la presència de grans tenidors, l'especulació immobiliària i l'arribada al país d'expatriats amb alt poder adquisitiu. La deficiència d'habitatges públics també contribueix al problema, en tant que tan sols el 2% del parc d'habitatges a Barcelona és públic, molt per sota de la mitjana europea del 15%.

Cal més que mai un pacte polític i social que permeti flexibilitzar les normatives urbanístiques, incrementar l'oferta disponible i més esforç pressupostari.

El debat turístic, després de la pandèmia, tot just ha començat. Preparem-nos per una lluita caïnita. Crispetes i molta paciència.