Quan ens proposem fer inversió immobiliària per treure’n un rendiment se’ns plantegen un munt de dubtes: quin retorn tindrem de la inversió? Els ingressos seran recurrents? I si l’inquilí marxa abans d’hora? Estem fent una bona inversió?
A continuació exposem un breu resum dels factors a tenir en compte en les inversions immobiliàries que no són per a ús propi. És a dir, les inversions en actius immobiliaris on esperem treure un rendiment a partir de l’ús que en farà un tercer i de la renda que ens pagarà.
El món immobiliari és força complex i no podem quedar-nos només amb la renda. Cal estudiar un total de 10 paràmetres. Casualment, tots comencen per R (cosa que ens facilita un recurs mnemotècnic a l’hora d’estudiar qualsevol operació). Aquí ho tenim:
1. Renda
Com deia, el que tots ens preguntem quan se’ns planteja una inversió és quina serà la renda o retorn que n’obtindrem. I, evidentment, com es comportarà aquesta renda amb el pas dels anys (el més habitual és vincular-la a l’evolució de l’IPC). Compte, però, que en el cas de les inversions immobiliàries considerar també els costos que hem de suportar en aquesta inversió (IBI, comunitat, possibles derrames, etc.) per saber quina serà la renda neta a obtenir. Hi ha qui no vol sorpreses i negocia un contracte amb l’inquilí on aquest assumeix aquestes partides.
2. Repercussió
El segon valor a considerar és la repercussió de l’actiu adquirit, a quin preu €/m² estem comprant. Cal assegurar que aquest valor està en línia amb el que es demana per la zona (o, preferiblement, per sota). Ara per ara, des de qualsevol ordinador i en poc temps, accedint a un parell de portals que tots tenim al cap, podem trobar aquest valor i saber si, més enllà de la renda, estem fent o no una bona compra.
El món immobiliari és força complex i no podem quedar-nos només amb la renda. Cal estudiar un total de deu paràmetres
3. Renovació
Una via per optimitzar la inversió és renovar l’actiu adquirit abans no entri el llogater. Lògicament, això suposa una inversió addicional. Tot i això, la majoria de vegades, aquesta inversió addicional queda justificada per la millora de la renda que comporta.
4. Reputació
És de fiar l’inquilí a qui volem llogar el nostre actiu? Quina reputació té? Quines garanties ens pot oferir? Està en disposició d'aportar avals? Està en condicions de complir un període d’obligat compliment? A part del que posi el contracte que signem amb l’inquilí, cal accedir als seus estats finances per no tenir cap dubte sobre la seva solvència. Aquí també cal considerar l’opció que l’inquilí assumeixi les possibles reformes a fer abans d’entrar a l’immoble. Aquesta inversió, per part seva, el lligarà més a l’actiu que no pas el que pugui la signatura del contracte.
5. Recanvi
Què passa si malgrat tot l’inquilí que donava consistència a la inversió acaba deixant l’actiu? Quines alternatives tenim? Seria fàcil trobar un recanvi per a aquest inquilí? Serà ràpid?
A part del que posi el contracte que signem amb l’inquilí, cal accedir als seus estats finances per no tenir cap dubte sobre la seva solvència
6. Recurrència
Podem assegurar que els ingressos seran recurrents? Quin risc hi ha que l’administració ens canviï el marc establert? Què passa si arriba un nou escenari no contemplat (tipus covid-19) i l’inquilí no pot fer un ús “normal” de l’actiu? Durant la pandèmia, molts operadors turístics no van poder fer front als compromisos adquirits (tot i la seva solvència a l’hora de signar el contracte) perquè no podien operar amb normalitat. D’altra banda, sense entrar a valorar les mesures, l’administració està regulant de manera evident: limitació de lloguers, decret llei sobre llicències turístiques...
7. Reposicionament
En línia al punt anterior, què passa si per una nova normativa o per qualsevol altre motiu no podem continuar amb l’activitat inicialment prevista per l’actiu immobiliari? Què passa si un hotel perd la llicència i no pot continuar exercint l’activitat? Què passa si un nou pla urbanístic impedeix a una nau industrial continuar l’activitat? Quines alternatives tenim per reposicionar l’actiu?
8. Revalorització
Hi ha qui diu que els negocis immobiliaris es fan a l’hora de comprar, no de vendre. Comprar a bon preu pot ser la garantia que, en el moment d’una possible sortida, la inversió ens aportarà, a més, una atractiva plusvàlua. Amb tot, per a les compres “a preu”, un bon exercici és veure quin és el potencial de l’actiu adquirit i quina evolució pot tenir amb el pas dels anys. Certament, ningú té una bola de cristall, però fer un exercici de com s’han comportat en els darrers anys els immobles similars a la zona o en ubicacions semblants, ens pot donar alguna pista de per on pot anar tot pegat.
Comprar a bon preu pot ser la garantia que, en el moment d’una possible sortida, la inversió ens aportarà, a més, una atractiva plusvàlua
9. Retirada
El concepte s’entén més bé si l’anomenem sortida o desinversió (però aquestes paraules no comencen per “R”). La idea és saber la liquiditat de l’actiu, saber si pot ser molt o poc costós vendre’l (i en quines condicions) en cas que ens n’hàgim de despendre.
10. Refugi
Els nou conceptes analitzats fins ara poden tenir poca importància si el que ens interessa és “col·locar” els diners en un entorn fiable, trobar un refugi confortable pel capital a invertir. En aquesta tessitura, els valors dels altres paràmetres passen a un segon terme. S’entén més bé amb un exemple: els darrers anys s’han formalitzat moltes operacions a Madrid amb capital de procedència llatinoamericana, amb uns valors força dolents des de la lògica inversora. Aquí, però, ja no importa la renda o el preu d’adquisició, sinó poder gaudir d’un marc polític molt més confortable i segur que no pas en el país d’origen.
En resum, el resultat i la lectura que puguem fer d’aquests paràmetres (quantitatius en alguns casos i qualitatius en els altres) ens permetran identificar el risc (una nova “R”) que estem assumint si optem per tirar endavant amb la inversió o no.