Què he de saber abans de comprar o llogar un habitatge?

Comprar o llogar un habitatge implica ser previsors. Cal pensar en les despeses, els tràmits que caldrà resoldre, els papers necessaris, informar-se de tot abans... En alguns casos, l'agent immobiliari o el banc, si se signa una hipoteca, pot encarregar-se de part d'aquesta feina, però no sempre és possible delegar-ho en un tercer.

Les despeses associades a la compra d'un habitatge se situen al voltant del 10 i el 15% del seu valor. En el cas del lloguer, aquestes estan prop de les sis mensualitats, tot i que això depèn de la negociació amb el propietari o l'agència. Per tal d'ajudar els interessats, Habitaclia ha elaborat una petita guia.

En el procés de compra

Tràmits:

• Acudir al Registre de la Propietat per obtenir tota la informació jurídica sobre l'habitatge. T'interessarà saber si té càrregues associades, com una hipoteca, o si està embargada. Pots demanar una nota simple o bé un certificat de dominis i càrregues, que té validesa legal.
• Acudir a l'ajuntament per conèixer la situació legal de l'edifici, ja que podria estar afectat per un pla urbanístic futur.
• Acudir al notari per escripturar l'habitatge. Els seus honoraris estan regulats per llei i són proporcionals al valor de l'immoble.
• Inscriure les dues escriptures, la de l'habitatge i la de la hipoteca, al teu nom al Registre de la Propietat. El cost varia segons l'ajuntament i segons el preu de l'habitatge.
• Acudir al cadastre de l'ajuntament on es troba l'habitatge per canviar-li el titular. Aquest tràmit no és obligatori, però és aconsellable. Així et podran enviar l'IBI, que hauràs de pagar quan ja siguis propietari de l'habitatge.

Despeses:

• Si l'habitatge t'interessa molt, has de començar fent una paga i senyal perquè te la reservin. La quantitat no ha de ser molt elevada. També pots redactar un precontracte de compravenda, on es detallin totes les dades sobre l'immoble i el procediment de pagaments pactat amb el venedor.
• Signar el contracte d'arres, que està regulat al Codi Civil i també serveix perquè et reservin l'habitatge. La quantitat a abonar oscil·la entre el 5 i el 15% del valor de l'habitatge, que després es descompta del total, i compromet les dues parts: comprador i venedor. Es pot rescindir, però perdràs els diners. Si el rescindeix el venedor, haurà de pagar-te el doble del que has posat.
• Triar la hipoteca que més et convingui per finançar la compra. El Banc d'Espanya recomana que l'import mensual de la hipoteca no superi el 30% dels teus ingressos. La formalització del contracte de la hipoteca genera un Acte Jurídic Documentat (AJD) que costa un 1% de la quantitat escripturada.
• Taxar l'habitatge per establir el seu preu segons el mercat actual per part d'un taxador oficial. És un requisit per al càlcul de la hipoteca per part del banc. Sol costar entre 250 i 350 euros.
• Si es tracta d'habitatge de segona mà, pagar l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que varia segons la comunitat autònoma entre un 5% i un 10% del valor escripturat.
• Si l'habitatge és nou, has de pagar l'IVA: un 10% del valor escripturat si l'habitatge és de caràcter general o un 4% si l'habitatge és protegit.
• Subministraments: cal canviar el titular dels comptadors de llum, aigua i gas, tant si es compra com si es lloga.
• Pagar les despeses de la gestoria, si has contractat els seus serveis per a assessorar-te en tot el procés de compravenda.

Quan siguis propietari:

• Pagar l'Impost de Béns Immobles (IBI) a l'ajuntament, que se situa entre el 0,4% i el 1,1% del valor cadastral de l'habitatge. En l'any de venda de l'habitatge, és el propietari qui ha de pagar l'IBI. Aquest impost és anual i es pot fraccionar.
• L'impost d'escombraries, que varia segons el municipi. De vegades es cobra al costat del IBI.
• El rebut de la comunitat, per a les despeses de la finca.
• L'assegurança de la comunitat que cobreix sinistres estructurals de l'immoble.

En el procés de lloguer

Tràmits:

• És aconsellable acudir al Registre de la Propietat per comprovar qui és el titular de l'habitatge i en quin règim es troba. També és recomanable inscriure el contracte de lloguer en aquest registre, el que et protegeix davant la venda de l'edifici o de l'habitatge.

Despeses:

• L'agència immobiliària o el propietari poden demanar-te una paga i senyal com a reserva de l'habitatge, que després et descomptaran de la primera mensualitat o es comprometran a tornar si no s'arriba a signar el contracte.
• Si llogues un habitatge mitjançant una immobiliària, hauràs de pagar la comissió, que pot ser que hagis de pagar a mitges amb el propietari o al 100% tu com a inquilí.
• Aportar la fiança a l'agència immobiliària o al propietari, que han de dipositar en l'entitat autonòmica que correspongui: Incasòl, en el cas de Catalunya; IBAVI a les Illes Balears; Agència d'Habitatge Social, a Madrid; Bizilagun, a Euskadi; Avra a Andalusia ... Aquesta quantitat es retorna quan finalitza el contracte, si no s'ha incomplert cap clàusula del contracte, ni causat cap desperfecte, dany o impagament. L'esmentada entitat autonòmica és qui la retorna.
• Els propietaris solen demanar un aval bancari per fer front a possibles impagaments.
• La primera mensualitat del lloguer, la del mes en curs. Si és possible, el cost del lloguer no ha de superar el 30% dels teus ingressos mensuals.
• És optatiu però recomanable assegurar el contingut de l'habitatge. El continent ja està assegurat pel propietari.
• Pagar l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que es calcula segons els anys de contracte i el preu del lloguer i varia segons la comunitat autònoma
• Subministraments: cal canviar el titular dels comptadors de llum, aigua i gas, tant si es compra com si es lloga.
• La mudança, si el pis no està moblat o si et trasllades des d'un altre habitatge.