L’oferta d’habitatge d’obra nova no remunta

Segons les dades publicades per l’INE, el volum acumulat de compravenda d’habitatges durant el primer semestre de 2024 ha caigut un 4,48% en el conjunt nacional. Catalunya també ha presentat dades negatives, en conjunt una caiguda del 6,52% amb les quatre províncies en retrocés.

Aquesta davallada s’explica principalment per la caiguda de l’oferta disponible. L’oferta d’obra nova no remunta i això frena la rotació de l’habitatge usat. Aquesta situació es detecta clarament si analitzem l’oferta dels portals immobiliaris. Una caiguda de la xifra de vendes d’habitatges hauria de comportar lògicament un increment de l’estoc d’oferta disponible, però la realitat és que el nombre d’anuncis no para de baixar.

Reforça aquest argument el fet que no veiem cap pressió a la baixa en relació amb els preus, al contrari aquests es mantenen sòlids i amb expectatives a l’alça.

"El desequilibri en el mercat immobiliari és tan acusat que els preus es mantindran estables amb pressió a l’alça, especialment a les grans ciutats"

També ajuda a entendre el mercat el comportament de les hipoteques, el recurs dels compradors al finançament hipotecari està en nivells molt continguts, fins i tot l’import de la hipoteca mitjana en 2024 està per sota de les mitjanes de 2022 i 2023, tot i que els preus dels habitatges han pujat.

No tenim doncs un problema de demanda, sinó que la limitació de l’oferta està provocant la contenció del mercat. Sobre aquest punt de partida, ens preguntem com pot evolucionar el mercat.

Com a elements que possibilitarien una major demanda considerem la previsible baixada dels tipus d’interès, el control de la inflació, la bona marxa de l’economia i la millora de l’ocupació. En cas de donar-se, aquestes circumstàncies tensarien més el mercat en la mesura que l'oferta és inelàstica i no pot respondre de forma immediata a l’increment de demanda, la reacció del mercat es produiria a través de pujades de preu.

Un altre escenari vindria determinat per l’alentiment econòmic que està patint Alemanya i la desacceleració dels Estats Units, en el cas que això contagiés l’economia espanyola podria provocar un relaxament de la demanda i menor pressió sobre el mercat immobiliari.

En tot cas, el desequilibri en el mercat immobiliari és tan acusat que els preus es mantindran estables amb pressió a l’alça, especialment a les grans ciutats i les seves àrees metropolitanes en la mesura que continuï l’estancament de l’oferta d’obra nova i l’augment de la pressió demogràfica que estem experimentant actualment.

"El mercat no es normalitzarà fins que s’incrementi l’oferta de nou habitatge"

A Catalunya ens pot condicionar la possible retirada dels inversors que, a la vista de les limitacions en els preus de lloguer i la consegüent baixada de rendibilitat, poden valorar buscar alternatives d’inversió en mercats no regulats.

El mercat no es normalitzarà fins que s’incrementi l’oferta de nou habitatge que permeti donar sortida a la demanda latent, una demanda creixent impulsada pel creixement econòmic i demogràfic i que està paralitzada a l’espera de trobar oportunitats de compra adequades.