Francisco Pérez, director de Promoció i Desenvolupament de Solvia, és un dels protagonistes del Fòrum Tribuna organitzat per Sant Cugat Empresarialaquest dijous, 14 de febrer. La trobada servirà per debatre sobre el sector immobiliari i també comptarà amb la participació del CEO de Cushman & Wakefield, Oriol Barrachina; i de la Consellera Delegada de Vertix, Elena Massot.
El TOT aprofita la situació per conversar amb Francisco Pérez sobre el mercat immobiliari, l'augment dels preus o la possibilitat de repetir una nova bombolla. El responsable de Solvia (immobiliària del Banc Sabadell) parla de com ha afectat la crisi política a les inversions, de pisos buits o de projecte que tenen en ment a Sant Cugat.
Quina és la situació del mercat immobiliari?
Portem una tendència de bones expectatives que s'estan mantenint. Estan creixent les vendes, estan augmentant els preus i les previsions pel 2018 es mantenen. La crisi s'ha deixat enrere.
Què s'ha après?
Les crisis diuen que deixen coses a l'ADN. La crisi del 73 va deixar en la macroeconomia una preocupació per la inflació i la del 2008 deixa una preocupació per tots els temes financers. A més, totes les crisis fan que el que hi hagi ara sigui diferent el que hi havia abans.
Què ha canviat en el sector?
Amb la crisi, un 65% de les empreses van desaparèixer. Hi ha un nou mapa empresarial, han aparegut nous agents com els bancs a través de les seves empreses, el Sareb i els fons d'inversió. El volum tampoc té res a veure amb abans de la crisi: si el 2017 s'han venut 80.000 habitatges nous a tot l'estat, abans es podia arribar a 600.000. A Catalunya es van visar 11.000 nous habitatges i per un mercat de set milions com Catalunya és poc. Això provoca una pujada de preus.
Per què els bancs necessiten constituir empreses immobiliàries?
Per què s'havien quedat actius immobiliaris i un banc sempre vol vendre els actius problemàtics. Empreses com Solvia han posat ordre a tot el patrimoni que han anat acumulant les entitats financeres per després vendre'l d'una forma ordenada i intel·ligent per recuperar el màxim valor.
"A Barcelona hi havia més pisos de lloguer als anys 50 que ara"
La política de concessió d'hipoteques ha canviat? Abans es podia finançar el 110% del valor del pis.
Totalment, això ja s'ha acabat. Pels promotors, abans es donaven diners per pagar el sòl i ara això ja no passa. Ja no donen crèdit fins que estigui venuda una part de la promoció d'habitatges. Les entitats financeres són més exigents. Tots els reguladors europeus i espanyol estableixen requisits per demostrar que no es donen hipoteques a famílies que no són solvents.
Per què el preu del lloguer s'està disparant?
Hi ha diversos factors que conflueixen. Un és la tendència de la població a concentrar-se a les zones on hi ha feina com les grans àrees metropolitanes. A Bacelona hi havia uns 300.000 habitatges de lloguer els anys 50 i ara n'hi deuen haver uns 200.000. Això fa pujar els preus. Quan millora el mercat, hi ha gent que decideix vendre el seu habitatge en lloc de llogar-lo i avui també hi ha persones que ho dediquen al lloguer turístic. Cada vegada hi ha menys habitatge de lloguer i no hi ha habitatges nous.
El preu està pujant a tota l'Àrea Metropolitana, però a Sant Cugat està a nivells màxims. Per què?
Podríem fer un exercici: agafes un cotxe i fas una volta pels municipis de l'Àrea Metropolitana. Podries arribar a la conclusió simple que a Sant Cugat ho han fet bé. Tots tindríem 'peròs', però Sant Cugat fa anys que ho està fent bé i es nota.
Quins projectes té Solvia a Sant Cugat? Hi ha molt més per créixer?
Tenim dos projectes en marxa i alguna llicència més sol·licitada. Tenim onze solars per fer uns 700 habitatges nous. Sant Cugat no pot créixer molt més, alguna cosa a Can Mates i la Guinardera. Quan s'acabi, s'haurà de decidir si es tira endavant la urbanització d'algun altre sector.
Com és el parc d'habitatge social destinat el lloguer a Catalunya?
La crisi ens ha agafat amb un parc d'habitatge social molt petit, de l'1%; a altres països és molt important. Viena i Barcelona tenen un parc d'habitatge similar, però Viena als anys 20 ja feia habitatge social i tenen una proporció del 30% de lloguers assequibles. Això no passa aquí i és una cosa important a abordar.
L'habitatge de lloguer assequible és la solució a l'augment de preus i l'expulsió de veïns? I la limitació de preus dels lloguers?
L'habitatge de lloguer assequible és la solució que s'ha d'emprendre. Hi ha altres propostes com intentar limitar els preus del lloguer però són molt complicades. Berlín o París tenen una legislació que ho permet, però per mi són mesures complicades d'aplicar avui en dia.
En altres països hi ha molta inversió privada en promocions de lloguer assequible.
Les iniciatives d'habitatge públic només les ha posat en marxa l'administració i els anglosaxons ho han fet amb col·laboracions publico-privades. És el que s'ha de fer, societats publico-privades que puguin posar al mercat habitatges en lloguer assequible, un 20% per sota del mercat. Sense aquesta col·laboració, podràs fer cinquanta habitatges, però no una promoció gran.
Solvia té promocions d'habitatge en lloguer assequible?
Solvia té alguns habitatges en lloguer i edificis sencers de lloguer. La singularitat de Banc Sabadell és que no ha portat una política de desnonaments i fer fora la gent, sinó que es pactaven solucions amb la família. En molts casos, la família seguia vivint en el seu pis a canvi d'un lloguer assequible i això ha conformat un mapa a tot l'estat.
Durant la crisi no va haver-hi desnonament?
Banc Sabadell sempre ha tingut la política de no desnonar. Sí que s'han fet alguns desnonaments, en casos que no es va pactar o que no es van complir els acords. És un problema i tots els problemes que afecten la cadena dèbil de la societat, ens han de preocupar molt. Si no som sensibles, estarem generant una societat no equilibrada i això no és bo.
"Els inversors internacionals ens veuen bé"
Hi ha sensibilitat en el sector? Un directiu de la Caixa deia fa poc que els desnonaments eren una llegenda urbana.
En general ha anat condint una major sensibilitat. Aquests dies hi ha hagut declaracions no afortunades que ja s'han corregit, però la sensibilitat ha anat estenent-se a tot el sector. Més del 90% dels desnonaments avui dia són per lloguer, no per execucions hipotecàries.
El govern del PP va canviar la llei d'arrendaments urbans i va fer passar els contractes de lloguer de cinc a tres anys. Molts llogaters ho critiquen. Es podria tornar a canviar?
Tornar als cinc anys no provocaria cap problema, el mercat ho acceptaria perfectament. No és una mesura que suposi un problema al mercat.
Com és el mercat del lloguer?
El mercat d'habitatges en lloguer no té grans operadors, ni privats ni públics. A Catalunya, gairebé el 90% dels habitatges de lloguer són de particulars, hi ha molt poc mercat professional. Jo crec que és un dels àmbits en què el 2018 ens doni alguna sorpresa i algun operador vegi una oportunitat de negoci en l'habitatge de lloguer.
Durant la crisi va augmentar la voluntat de llogar. Com és ara la tendència?
Hi ha debat: hi ha gent que li preocupa, amb la situació de les pensions, poder tenir un habitatge en propietat i no està sotmès a canvis de preu de lloguer. Els joves diuen que prefereixen llogar, però si els preguntes com es veuen amb quaranta anys, la majoria respon que comprant.
És una bona inversió comprar habitatge?
Hi ha un 28% de les compravendes que les fan inversors i això vol dir que hi ha gent que hi està apostant. En un entorn d'increment dels lloguers i de preu, comprar un habitatge, amb baix tipus d'interès, pot ser una alternativa interessant.
Hi ha molta especulació en el sector?
Al final, parlar d'especulació... Ens agradarà més o menys, però ens hem d'acostumar a com s'està estandarditzant el mercat financer en el món. Tenim grans fons d'inversió que aterren en períodes de crisi, compren oportunitats, estructuren les inversions, les posen en valor amb rehabilitacions i, en un període curt de temps, surten del mercat. Assumeix molt risc. Aquest és el nou sector que s'està conformant. El nombre d'entitats financeres s'ha reduït molt i has de comptar amb aquest flux de diners de tot el món. S'ha de comptar amb aquests diners i aprofitar les oportunitats.
Majoritàriament és inversió estrangera?
Un 65% són promocions petites i això vol dir que hi ha molta gent que està entrant en el sector, ja que no hi ha barreres d'entrades. Hi ha inversors estrangers que han vist una oportunitat en l'Àrea Metropolitana de Barcelona. Al món hi ha molts diners i es mouen.
Com han vist els inversors internacionals la crisi política entre Catalunya i l'estat?
Nosaltres estem molt mediatitzats pel que passa diàriament, amb les anades i tornades de la política. Però si li preguntes a un inversor internacional com ens veu, ens veu bé. Amb més incerteses que fa un any, però ens veu bé. Diuen que s'ha de ser prudent, però la lectura macroeconòmica és bona. Miren el món i veuen Catalunya i Espanya com un molt bon lloc per inversions immobiliàries.
No hi ha hagut una davallada de la inversió en els últims mesos?
S'ha ressentit sobretot perquè hi ha gent que està sent més prudent en les inversions, però les compravendes efectives s'estan mantenint. L'únic que està constatat és que la presa de decisions és molt més lenta en els habitatges més cars. En la resta, el mercat ha seguit fluint. S'ha seguit comprant habitatge sobre plànol.
Els bancs tenen molts pisos buits?
La nostra voluntat és no tenir cap pis buit. Hi ha algun pis buit? Sí. Però el més complicat és tenir la possessió del pis. Estàs en un procediment judicial en el qual un pis ha de passar a ser teu per un deute, però fins que el jutjat no et dona la possessió, no pots fer res. Tot el desordre que va generar la crisi quant a tenir la tutela efectiva de tots els pisos, ha generat aquesta situació de pisos buits. La filosofia és llogar o vendre els pisos, ningú els vol buits, perquè es deterioren, s'ocupen...
Hi ha una nova bombolla immobiliària?
No la veig. En compravenda, el mercat continua sent petit i rendible i està havent-hi molta gent que vol entrar al sector. No hi ha tan sòl disponible per fer habitatge i això fa que el preu estigui pujant. Les entitats financeres estan sent molt rigoroses amb la concessió d'hipoteques i el que no hi haurà és una bombolla financera. Un promotor es pot equivocar, però els diners que perdrà seran seus. Quant al lloguer, tindrem un període d'ajustament una mica complicat, els preus estan pujant. A Barcelona per primera vegada s'han assolit els preus d'abans de la crisi. És un fenomen similar a les grans ciutats d'Europa i la diferència és el parc públic d'habitatge, aquí n'hi ha molt menys.