El 22@ és la història d'un èxit. S'ha convertit en un gran representant de la marca Barcelona i en un model de barri que moltes altres ciutats intenten imitar. És la major reconversió urbanística de la ciutat. 200 hectàrees de sòl industrial convertides en el districte del coneixement, la tecnologia i la innovació. I mentre encara li queda recorregut per acollir nous desenvolupaments, hi ha una altra àrea de Barcelona que se li trepitja els talons: la Zona Fira. És mig barcelonina i mig hospitalenca i està destinada a ser la reconversió urbanística més gran de Barcelona des del 22@.
Potser és perquè queda una mica amagada, darrere la muntanya de Montjuïc, o potser és pel seu passat agrícola i industrial, però la Zona Fira -i més concretament el barri de La Marina del Prat Vermell- ha sigut la gran oblidada de Barcelona durant dècades, fet que ha provocat que no hagi evolucionat com la resta de la ciutat, ni hagi desenvolupat el seu potencial. Però tot arriba: mentre el sòl escasseja, hi ha una ciutat que vol continuar creixent per acollir més ciutadans, més oficines i més comerç.
La Zona Fira comprèn des de la Fira de l'Hospitalet i la plaça Europa fins a la plaça Cerdà, i els dos barris de La Marina de Port i La Marina del Prat Vermell. Segons l'informe de la consultora immobiliària CBRE, la zona està dividida en cinc grans pols d'atracció, alguns ja consolidats i d'altres en desenvolupament.
Tres d'aquests pols són purament d'oficines: la plaça Europa, el Districte 38 i el BCN Fira District. La Ciutat de la Justícia i la plaça Cerdà constitueixen un altre gran pol, que actualment funciona com a motor d'activitat econòmica de la zona. I el cinquè pol és el de La Marina del Prat Vermell: el gran barri per construir, la nova il·lusió de Barcelona i la gran atracció immobiliària de la pròxima dècada.
Dels prats d'indianes...
A La Marina del Prat Vermell, on avui dia regnen les grues, entre el 1850 i el 1900 hi havia molts prats de color vermell. Eren prats d'indianes i allà s'eixugaven les peces de roba de cotó que es produïen a les fàbriques d'indianes. Amb el temps, els prats adquirien el color de la roba i es convertien en prats de color vermell. D'aquí prové el nom actual del barri.
Els prats d'indianes es van substituir principalment per fàbriques, però també per humils edificis residencials on vivien els obrers. Es va convertir en una zona industrial capdavantera, amb importants inversions i fàbriques, com la de Seat, el 1955. I encara que el complex d'oficines Districte 38 ja es va projectar a finals dels 90, no va ser fins al 2004-2006 que l'Ajuntament de Barcelona va posar en marxa un pla urbanístic per convertir tot aquell sòl industrial en un nou barri, amb molts habitatges i activitats econòmiques, equipaments i zones verdes.
... a 29.000 ciutadans
Malgrat que la burocràcia i la crisi econòmica del 2008 van endarrerir molt els plans urbanístics per a La Marina del Prat Vermell, avui dia no hi ha obstacle que pugui frenar el desenvolupament imminent del barri, que passarà de tenir 1.200 ciutadans a 29.000 el 2036.
Marta Tarrío (CBRE), sobre La Marina del Prat Vermell: "S'urbanitzaran l'equivalent a 40 illes de l'Eixample"
"S'urbanitzaran l'equivalent a 40 illes de l'Eixample", compara Marta Tarrío, responsable de recerca de CBRE a Barcelona. I afegeix que "el barri tindrà la mateixa densitat que Sants". Els anys vinents, la zona acollirà 12.000 habitatges nous i 120.000 metres d'oficines noves.
La consultora apunta que els ajuntaments de Barcelona i l'Hospitalet tenen un gran repte a l'hora d'aconseguir fer un barri equilibrat quant a usos i espais verds. Segons Tarrío, "no hi ha ciutats que aportin qualitat de vida si no tenen zones verdes".
Anar a roda, aprofitar el buit aerodinàmic
La Zona Fira representa actualment el 10% de l'estoc d'oficines de Barcelona i, segons les previsions de CBRE, incrementarà la seva superfície fins a un 20% entre aquest any i el 2023. Concretament aquest 2021 s'entregaran 54.000 metres quadrats d'oficines a la Zona Fira, 22.000 el 2022, i 50.000 el 2023. Són incorporacions importants si es té en compte que el 22@ podria tenir una manca d'oferta d'oficines de cara al 2024, segons un estudi recent de Cushman & Wakefield.
El 22@ podria tenir una manca d'oferta d'oficines de cara al 2024, segons Cushman & Wakefield
"El 22@ té una sèrie de característiques que el fan únic: el mar, l'ecosistema...", explica Xavier Güell, director de l'oficina de Barcelona de CBRE. I és que la Zona Fira no competeix realment amb el 22@, sinó que va a roda, com els ciclistes que aprofiten el buit aerodinàmic que deixa el company del davant. De la mateixa manera, la Zona Fira aprofita l'experiència del seu model, es queda amb aquelles demandes que no pot absorbir i ofereix oficines de màxima qualitat a un preu més baix. Si el preu mitjà de projectes d'obra nova al 22@ és de 24 euros per metre quadrat, a la Zona Fira és de 20 euros per metre quadrat.
CBRE destaca al seu informe la gran aposta que s'està fent a la zona per les oficines de qualitat. Totes les promocions que s'estan fent, tant residencials com d'oficines, tenen una qualitat molt alta. Concretament, el 23% són de qualitat grau A.
I això fa incrementar l'interès inversor. L'última gran operació d'inversió de la zona ha estat la compra d'una de les torres d'Iberdrola, la Torre Esteve, per 100 milions d'euros, per part del fons Investment Management. "És la primera operació que aquest fons alemany fa a Espanya i és significatiu que l'hagi fet aquí", assegura Tarrío.
L'equilibri d'usos i la indústria 4.0
Un nou barri, sí, però sense oblidar la seva història. Tenint en compte la importància del teixit industrial de la zona, CBRE recomana que hi hagi una evolució cap a la indústria 4.0, aprofitant, a més, la proximitat a la Zona Franca. "L'última milla té molt d'interès per a aquesta zona, però creiem que també ha d'haver-hi un lloc en aquest model per a la indústria 4.0", explica Güell, catalogant aquesta aposta com a molt positiva per a la zona i per a tot Barcelona.
Des de la consultora asseguren que el retail és encara l'assignatura pendent de la Zona Fira. Actualment, compta amb el centre comercial Gran Via 2 i Ikea, però falta el teixit comercial, que "naixerà a mesura que es consolidi el sector residencial", augura Tarrío.
El 'retail' és encara l'assignatura pendent de la Zona Fira
Distribució d'energia tèrmica a gran escala
La xarxa d'Ecoenergies és la cirereta del pastís de la Zona Fira, concretament del barri de La Marina del Prat Vermell. Es tracta d'una xarxa d'energia tèrmica que distribueix i produeix fred i calor a zones de Barcelona sud i l'Hospitalet, concretament a aquest barri, a la Zona Franca i al Port. L'energia es distribueix a gran escala a promocions residencials, oficines, hotels i altres equipaments, fet que permet que els edificis no hagin de tenir aparells individuals de producció d'energia. Es realitza a través de tres centrals, que donen servei a més de 15.000 quilòmetres quadrats. Aquesta manera de distribuir energia tèrmica suposa una reducció directa d'emissions de CO2.