Dos días antes de que se aplique el nuevo índice de los precios del alquiler, Amat Immobiliaris ha presentado su Informe de Mercado del 2023 alertando, un año más, de la falta de oferta de vivienda de alquiler en Catalunya, hecho que está provocando "una situación crítica para el acceso a la vivienda, para muchas franjas de la población", ha asegurado Guifré Homedes, director general de la inmobiliaria catalana. De hecho, haciendo un repaso del ejercicio cerrado, Guifré ha alertado que hay dos retos que no se han logrado a lo largo del 2023, "ni como sector ni como sociedad", que son el acceso a la vivienda y la transformación energética del parque inmobiliario. Bajo estos parámetros, la inmobiliaria habla directamente de "fracaso".
El 2023 ha sido un año marcado por un cambio importante en el marco legal inmobiliario, con la nueva ley de la vivienda estatal, que fue aprobada en el mes de mayo. Ahora bien, si bien es cierto que algunos parámetros fueron de aplicación inmediata (como el de los honorarios de los agentes inmobiliarios), hay otros muchos que todavía están pendientes de aplicación, como el nuevo índice de alquiler que se aplicará (en principio) en 140 municipios de Catalunya y que se publicará al BOE este viernes 15 de marzo.
¿Cómo percibe Amat Immobiliaris el nuevo índice de alquiler?
Para Homedes, "la mala gestión del tiempo y la comunicación que ha habido en los últimos meses ha provocado incertidumbre en el mercado y un efecto burbuja". El hecho de dar plazos que después no se han cumplido ha provocado "subidas que estaban fuera de la evolución habitual". Además, ha lamentado que, realmente, la nueva normativa "tendrá poco impacto en el acceso a la vivienda", porque "serán pocos los pisos que se alquilarán a un precio competitivo" y, además no incrementará la oferta de vivienda disponible, hecho que provocará que se excluya todavía más a los colectivos más vulnerables. "Si hay menos oferta, las exigencias para escoger el candidato son todavía mayores y, por lo tanto, los que estén en la cola económicamente, no entrarán en el mercado de ninguna forma".
Homedes también se ha mostrado crítico con su aportación a la transformación energética, puesto que el precio final que propone el índice casi no varía en función de la calificación energética del inmueble y, por lo tanto, no incentiva que los propietarios hagan una gran inversión al respeto. También ha criticado la definición de gran tenedor, que la ha tildado de "muy ideológica": "pensar que alguien que tiene cinco viviendas puede influenciar en el mercado es ridículo".
Homedes: "La mala gestión del tiempo y la comunicación que ha habido en los últimos meses ha provocado incertidumbre en el mercado y un efecto burbuja"
Sobre si esta medida conseguirá bajar los precios de la vivienda de alquiler, Amat Immobiliaris, después de hacer un análisis de su cartera residencial, ha concluido que la bajada no será muy grande: de 20-30 euros mensuales.
Las zonas propuestas como tensionadas también han sido cuestionadas por la inmobiliaria catalana, que considera que algunas no tienen sentido. "Algunas se han escogido porque presentan falta de oferta, pero esto no se puede confundir con la accesibilidad económica".
El mercado de alquiler: falta de oferta y caída de las operaciones
Según el informe de mercado de Amat Immobiliaris, el mercado de alquiler del 2023 se ha visto afectado por la regulación respecto a la aplicación del IPC en los contratos de alquiler, los dos periodos electorales y la nueva ley de la vivienda aprobada en mayo. Además, el mercado también se ha visto afectado por la influencia de la demanda extranjera, que ha permitido -junto con la falta de producto- que los precios se mantengan a la alza. Con datos de la inmobiliaria -y no del mercado en general-, los extranjeros han protagonizado el 37% de los nuevos contratos de la ciudad de Barcelona y el 24% en Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern, los otros dos municipios donde Amat Immobiliaris tiene oficinas comerciales.
La inmobiliaria asegura que acumula dos años consecutivos con descensos del número de contratos de alquiler y acusa como única consecuencia la falta de oferta en el mercado: "Nunca habíamos tenido tan poca oferta de pisos en alquiler". El número de operaciones del 2023 ha caído un 25% respecto al año 2022 y un 35% respecto al 2021. Y las perspectivas no muestran ningún cambio de tendencia para el 2024: "seguimos sin detectar cambios en la futura oferta" y, por lo tanto, prevén mantener un "nivel bajo de actividad" a lo largo del ejercicio actual. En este sentido, Amat Immobiiaris ha criticado que en el 2023 no ha habido "ningún adelanto importante para generar oferta pública de forma consistente para mitigar el problema a medio y largo plazo".
Como consecuencia, el mercado vive una "caída libre" de su oferta disponible y Amat lo percibe en su cartera de viviendas. En el 2023 ha tenido la mitad a su cartera la mitad de viviendas que en el 2018. La inmobiliaria apunta que hay menos oferta porque, también, hay menos rotación: hay menos acceso a la compra (y por lo tanto no se libera el inmueble de alquiler inicial) y también hay menos movimientos dentro del mismo mercado de alquiler.
Ahora bien, a pesar de las críticas y la preocupación, Homedes ha pedido "cordura a los profesionales del sector", para que no empeore más el escenario actual.
Incrementos de dos dígitos en el precio de venta en Barcelona, Sant Cugat y Sant Just Desvern
Amat Immobiliaris cierra "un buen año" en el mercado de compraventa, especialmente el de segunda mano, "pese a las incertidumbres en el marco de la financiación, para los compradores". La inmobiliaria ha mantenido un elevado número de operaciones de compraventa, muy similar al de 2022, "que fue un año de récords", según ha afirmado Guifré. De hecho, el año se ha cerrado con mejores resultados de los esperados: "Pensábamos que la gente dilataría sus operaciones en el tiempo, a la espera de una futura bajada de los precios, pero no ha sido así".
De media, el tiempo que ha necesitado la inmobiliaria para vender un inmueble de segunda mano durante el 2023 ha sido de 4 meses de media, duración que Amat ha considerado "positiva", puesto que muestra que el mercado es ágil para dar salida a las viviendas.
Homedes: "Pensábamos que la gente dilataría sus operaciones en el tiempo, a la espera de una futura bajada de los precios, pero no ha sido así"
Un hecho destacable respecto a la evolución del 2023 es el crecimiento del precio medio de todas las operaciones que ha realizado Amat, que no es un reflejo de la evolución del mercado en general, sino de la oferta en concreto que la inmobiliaria ha puesto en el mercado y que ha sido vendida a lo largo del 2023. Concretamente, el precio por metro cuadrado construido en Barcelona (de los inmuebles comercializados por Amat) se ha situado en los 5.120 euros, un 15% más que el año anterior. En Sant Cugat el incremento también ha sido del 15%, con el metro cuadrado en 4.250 euros, y en Sant Just Desvern, del 4%, con 3.550 euros.
La inmobiliaria destaca el descenso del porcentaje de operaciones que han sido financiadas, el más bajo de los últimos años. En el caso de Barcelona, este porcentaje se ha situado en el 35%, y en Sant Cugat del Vallès y Sant Just Desvern en el 58%.
Los compradores extranjeros han vuelto a tener una mayor representación en el cómputo final, logrando dos años consecutivos de crecimientos. En el cómputo de Amat, el comprador nacional representa el 65% de los compradores de inmuebles en Barcelona, el 91% en el mercado de Sant Cugat y el 81% en el de Sant Just Desvern.
Un reto no logrado: la transformación energética del parque inmobiliario
"Un fracaso absoluto de país". Así percibe Homedes la oportunidad poco aprovechada que han dado el fondos europeos Next Generation para la rehabilitación del parque inmobiliario catalán. El directivo de Amat Immobiliaris cree que se ha desaprovechado una ocasión excepcional, debido a "un interés muy bajo tanto del sector como de la sociedad en general; y ahora tendremos el mismo problema, pero sin recibir subvenciones". Según la inmobiliaria, las inversiones que se tienen que realizar para rehabilitar edificios para mejorar su eficiencia energética "pueden representar entre 250.000 euros y un millón de euros, a dividir entre todos los vecinos propietarios".
Homedes lamenta el bajo interés "tanto del sector como de la sociedad en general; y ahora tendremos el mismo problema, pero sin recibir subvenciones"
Amat lo explica desde la propia experiencia: este año ha creado un departamento específico dedicado a la rehabilitación de edificios y, de las 70 comunidades a quienes les ha ofrecido obtener un informe detallado sobre la rehabilitación del edificio, solo un 40% se han mostrado interesadas. Ahora bien, ninguna una ha iniciado las obras en el 2023 y, de momento, solo hay cuatro edificios que, según prevén, sí iniciarán las obras este 2024. "Son datos paupérrimos porque esto no transformará el parque inmobiliario", ha lamentado.
"Nos lo tenemos que hacer mirar porque el dinero están, y la oportunidad es ahora". De hecho, el plazo para acceder a estas subvenciones todavía no ha acabado: "El límite de la convocatoria es este 2024, año en el que tendrían que empezar las obras del edificio para acceder a la subvención". Guifré, de hecho, cree que es una cuestión de país: "que como país no seamos capaces de capitalizar los fondos Next Generation, no habla muy a favor nuestro".