Viajar por la costa alicantina es sinónimo de toparse con muchísimas urbanizaciones. Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Alfàs del Pi, Benidorm, Villa-Joiosa, Santa Pola, Torrevieja, Orihuela... son algunas de las localidades que cuentan con grandes concentraciones de casas y chalés en su término municipal. Ya desde medios del siglo XX se apostó para edificar cerca del mar, a pesar de que no fue hasta los años 90 cuando este modelo cogió un gran empujón, dejando un paisaje idílico para unos, aberrante para otros. Los promotores inmobiliarios han vendido el concepto de "turismo residencial" como revitalitzador de las economías locales. Pero, ¿hasta qué punto ha sido así? ¿Existe realmente el "turismo residencial"?
En primer lugar, hay que definir qué entendemos por "turismo residencial", porque es discutible. Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (Provia) lo consideran aquel que elige alojarse en una vivienda propia no habitual (segunda residencia), de familiares o amigos, o en una vivienda de alquiler fuera del circuito hotelero (es decir, no reglado como apartamento turístico).
Turismo residencial, "un gran éxito de marketing"
Enfrente, la visión de los académicos. La investigadora del Instituto Universitario de Investigaciones Turísticas de la Universitat d'Alacant (UA) y exdirectora general de Turismo de la Generalitat Valenciana, Raquel Huete, afirma que "el éxito de los promotores inmobiliarios ha sido haber asociado la construcción de viviendas para jubilados extranjeros a la palabra turismo": "Es un gran éxito de marketing". Cuenta que el primero que utilizó el término "turismo residencial" fue un promotor de la Costa del Sol, de Málaga; entonces, el investigador Francisco Jurdao lo criticó duramente, y justamente para hacerlo, "le dio solidez al concepto".
Huete: "El éxito de los promotores inmobiliarios ha sido haber asociado la construcción de viviendas para jubilados extranjeros a la palabra turismo"
En opinión de Huete, se tendría que denominar "estrictamente" turismo residencial a "alojarse en una vivienda, no a construirla". Explica que esta "estrategia publicitaria" busca "hacer pasar por desarrollo turístico aquello que, en esencia, es industria de la construcción y negocio inmobiliario" y "ocultar que la mayor parte de sus iniciativas empresariales han degradado el valor del producto turístico que aparentemente quieren potenciar", como es "la destrucción del medio ambiente" o "la saturación urbanística de los municipios, masificando sus espacios públicos".
Por su parte, el profesor Tomás Mazón, del mismo instituto de la UA, admite que el concepto "es equívoco" porque "no se puede ser turista y residente" a la vez; aun así, "no hay otro". Valora que sería "más acertado" decirle "turismo de segundas residencias" porque "designa a la persona que se compra un apartamento o un chalé y lo utiliza unos meses o unas semanas al año", así como a "ciudadanos europeos jubilados que lo utilizan sobre todo en invierno".
El impacto económico del turismo residencial, según los promotores
Para entender la relevancia del sector, justo es decir que Alicante es una de las pocas provincias de todo el Estado español donde se invierte la proporción de pernoctaciones en alojamiento reglado y no reglado, según Provia: las pernoctaciones en viviendas propias, de familiares y amigos o en alquiler vacacional suponen el 76% del total, mientras que el alojamiento en hoteles, campings y alquileres de apartamentos turísticos y casas rurales.
Buscamos datos. Los informes más recientes son Impacto Económico del Turismo Residencial de Extranjeros en la provincia de Alicante (mayo de 2018) del doctor Francisco Llopis Vañó, del Departamento de Organización de empresas de la Universitat d'Alacant (UA), y Comportamiento de gasto y propensión a ser turista residencial a la Costa Blanca (abril de 2019), de Francisco J. Sarabia‐Sánchez, catedrático del Departamento de Estudios Económicos y Financieros de la Universidad Miguel Hernández de Elche (UMH). Ambos están impulsados por la patronal Provia.
Vamos por partes. El primer informe revela que la provincia de Alicante es la primera del Estado en segundas residencias (con 547.397) y que es la segunda (superada por Madrid) con el número más grande de ciudadanos procedentes de la Unión Europea, con 190.672. Además, tiene un "mercado muy dinámico" en número de operaciones inmobiliarias, sólo por detrás de Madrid y Barcelona. Desde Provia señalan que se facturaron 3.600 millones de euros por la venta de viviendas a extranjeros en 2018. En el ranking alicantino de las segundas residencias reinan Torrevieja, Alicante, Orihuela, Benidorm y Santa Pola.
Alicante es la primera provincia del Estado en segundas residencias y la segunda (superada por Madrid) con el número más alto de ciudadanos procedentes de la UE
El estudio calcula el impacto económico de acuerdo con: la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes, que son unas 136 por un importe de 27,1 millones de euros en 2016; los cerca de 200.000 viviendas que se ponen al mercado para dar alojamiento a este segmento del turismo, prácticamente un tercio del parque de viviendas no principales de la provincia, y que generan un gasto de más de 910 millones de euros; y la adquisición por parte de residentes de segundas residencias, unas 114 y un gasto de 19,98 millones de euros.
Los turistas residenciales temporales en Alicante son unos 2,7 millones (el 51,3% de los que llegan a la provincia y el 17,4% de esta tipología en todo el Sido) y generaron 3.461 millones de euros en 2016. Añadido al impacto de los 75.500 turistas permanentes -muy vinculados a la atracción de compatriotas-, estimado en 1.260 millones de euros, suman más de 5.743.000 millones de euros en un año. Esto equivale, según el informe, al impacto generado por la industria manufacturera y la construcción, representando el 17,7% del PIB provincial.
El estudio del profesor Llopis expone que el turismo residencial genera alrededor de 96.945 ocupaciones en la provincia (el 5,74% directamente vinculados con el sector de la construcción), sin tener en cuenta las indirectas. Las principales actividades beneficiadas serían: alimentación y restaurantes, con 1.534 millones de euros (26,71%); actividades turísticas, con 865 millones de euros (15,06%); transporte internacional, con 865 millones (15,06%); mantenimiento de la vivienda, con 729 millones (12,69%); y construcción de nuevas viviendas, con 417 millones de euros (7,26%).
Vamos al segundo informe, el del catedrático Sarabia‐Sánchez. Aquí se explica que el turismo residencial "es el motivo principal del desarrollo urbano coster desde finales de los noventa hasta los inicios de la segunda década del siglo XXI" y añade que es un tipo de turismo que "tiene un fuerte impacto social y ha cambiado del perfil urbano y de la sociedad de muchos municipios". Según las cifras que da, el tipo de alojamiento más habitual es alquilar una vivienda (42,8%), seguido de la vivienda en propiedad (37,5%) y, por último, la vivienda gratuita para ser cedida o compartida con familiares y amigos (19,7%).
El informe de Sarabia-Sánchez advierte que el turismo residencial "tiene un fuerte impacto social y ha cambiado del perfil urbano y de la sociedad de muchos municipios"
Para hilar más fino en el perfil del turista, el extranjero tiene vivienda propia en la costa alicantina en una proporción más grande que el turista residencial español, que apuesta más para alquilar o ir a casas de familiares y amigos. También los extranjeros pasan más tiempo, con diferencia: una media de 120 días frente a los 23,7 de los españoles. Son principalmente alemanes (44,2%) y británicos (26,9%). Además, el estudio revela una "alta fidelidad" del turista residencial respecto a la Costa Blanca, puesto que sólo combina con otros destinos entre el 12,8% y el 19,2% y cerca del 80% se queda allí a disfrutar de todas las vacaciones.
El informe de Sarabia-Sánchez desprende que el gasto medio por turista residencial y estancia en Alicante es de 488,1 euros, pero esto cambia mucho en función de la procedencia: los turistas españoles se dejan unos 149,5 euros, mientras que los extranjeros se gastan unos 847,1 euros. La partida con más peso es la restauración (38%), seguida de la alimentación (29%); más lejos están otros como la ropa (9%) o desplazamientos cortos dentro del destino (6%). Ahora bien, no todo se queda en casa: una buena parte del gasto del turista extranjero corresponde al viaje de ida y retorno (principalmente en avión).
Los académicos cuestionan el impacto económico
Sólo encontramos datos tan detallados por la parte de los promotores. Raquel Huete suspira que el mundo académico no tiene recursos para "hacer informes de costes reales" porque, además, "es muy difícil de cuantificarlos, más allá del sentido común". Sostiene que "el impacto económico es el de la construcción de la vivienda" y afirma que le "disgusta" que "se diga turismo a construir casas". La investigadora apuesta por calcular los costes, además de los beneficios: "Los costes que tiene un urbanismo no planificado sobre el territorio y sobre la población son muy altos. El impacto económico de la construcción es alto, pero también tiene unos costes muy altos. Ellos hablan del número de viviendas que se han vendido en extranjeros, pero: ¿Y el mantenimiento de las urbanizaciones? ¿Y todos los miles de casas que hay que no tienen agua potable, garantías en los desaigües o que están en terreno no urbanizable? ¿Quién paga el coste de las expropiaciones?", pregunta. Por todo esto, cree que un buen indicativo para entender el impacto económico de este modelo "es el colapso financiero de los ayuntamientos cuando explotó la burbuja": "Cayeron en un déficit gigantesco porque tenían que mantener toda la red de suministros públicos de las nuevas construcciones".
También se pregunta "dónde han ido los ingresos" y se refiere a la parte en negro que se pagaba a los trabajadores de la construcción durante la burbuja: "Son pérdidas de impuestos que se quedaron por el camino". Además, pide contabilizar "el coste de pérdida de capital humano, de personas que no están formadas" porque se dejaron seducir por los altos sueldos de la construcción. Igualmente, añade el coste de la "transformación de los municipios" desde el punto de vista demográfico y cultural.
Raquel Huete aporta, en positivo, que los promotores "tendrían que asumir la gestión turística de la inversión" inmobiliaria. Es decir, no sólo prometer a los compradores de los chalés y pisos que la rentabilidad del alquiler será muy alta –"pero fuera del mercado"-, sino ofrecer un "servicio de gestión del alquiler turístico y mantenimiento con trabajadores contratados legalmente, no que lo haga la vecina". "Se pueden ofrecer muchos servicios, pero no se puede decir que turismo es vender casas", sentencia. También observa que la ocupación del turismo residencial "no es turística porque no se ha sabido desarrollar": "No hay guías ni actividades sociales, ellos mismos generan sus actividades lúdicas y excursiones. Todo fuera de la economía formal, sin pagar impuestos. De hecho, si vas por esas urbanizaciones, puedes ver un peluquero cortando el pelo en un bar, por ejemplo. Y si le pides los papeles, te dice que no sabe hablar español".
La investigadora Raquel Huete opina que los promotores "tendrían que asumir la gestión turística de la inversión" inmobiliaria
En resumen, una cosa es la actividad turística de base hotelera que construye y gestiona un equipamiento para obtener un beneficio económico y que puede repercutir en la economía local creando ocupaciones vinculadas a los servicios que presta; y otra cosa, un residencialism cortoplacista basado en la construcción de nuevas viviendas donde el promotor tiene como objetivo construir y vender, y una vez hecho esto, acaba su compromiso con el entorno local. El nuevo residente pasa a ser un vecino más, generando el consumo y los gastos habituales.
Por su parte, Tomás Mazón defiende que "el turismo residencial muy hecho y muy planificado es una herramienta de desarrollo magnífica" que "da muchos ingresos económicos a los municipios". Ahora bien, lamenta cuando se hace con "una planificación inadecuada", en "zonas de fuerte impacto ambiental y encima del mar y de las playas" porque "pasa factura y nos sustrae hitos de referencia, paisajes, ecosistemas".
Turismo residencial: una apuesta desde los años 60
El profesor Mazón sostiene que la costa de Alicante ya se apostó por el modelo de turismo residencial en los 60, cuando empezó a desarrollarse el turismo en general. "En los años 60 empezaron a construirse las primeras torres de apartamentos, como por ejemplo, se hizo en Sant Joan d'Alacant", explica. Los promotores inmobiliarios eran "muy pequeños" y "siempre locales, del entorno"; algunos construyeron un edificio "y desaparecieron", y otros se configuraron en "grandes empresas dentro de la modestia de las promotoras locales y provinciales de Alicante". Por lo tanto, no entraron grandes empresas de fuera a construir.
Ahora bien, las grandes promociones de masas llegaron en los 90 y se alargaron prácticamente hasta el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De esta época encontramos algunos ejemplos paradigmáticos como Ciudad Quesada, una urbanización de 30.000 viviendas en el sur de Rojales, a seis kilómetros del mar. Aquí hay empadronada más gente que en el mismo municipio; de hecho, más que duplica la población, y más del 70% son extranjeros, por lo cual el inglés es la lengua más hablada. El nombre no es casual, se bautizó con el nombre de su promotor: Justo Quesada, natural de Orihuela -ya traspasado-, los hijos del cual también se dedican al sector inmobiliario. Fue en 1972 cuando adquirió miles de hectáreas de terreno en la zona e inició la construcción de miles de viviendas, acompañadas de un campo de golf y de un aeródromo. Este promotor fue uno de los pioneros del País Valencià y recibió galardones en su trayectoria empresarial como el Premio Turismo Costa Blanca en 1991.
En Rojales, en el sur de Alicante, el barrio de Ciudad Quesada es una urbanización de 30.000 viviendas donde hay empadronada más gente que en el mismo municipio y más del 70% son extranjeros
Otro ejemplo es la urbanización Los Campellos a cinco kilómetros de Castalla, también conocida como "Castalla Internacional", que añadió más de 1.000 habitantes al municipio de 8.000 vecinos. Se concluyó una primera fase de 350 chalés y el chasquido de la burbuja y la quiebra de la promotora Marsadi dejó la segunda fase -que contemplaba 350 casas más- con decenas a medias, sin terminar. Este fue el primer macroproyecto urbanístico de segunda línea interior, casas más alejadas de las populares playas de la Costa Blanca, pero a precios más bajos y con buenos accesos gracias a la autovía del interior.
La investigadora Raquel Huete explica que todas estas operaciones fueron posibles por un contexto económico y político favorable, donde especialmente los gobiernos locales del Partido Popular "compraron la idea y legitimaron el proceso de urbanización". "Se dejó de distinguir la construcción de viviendas del proceso turístico", asegura. Y pone como ejemplo de buenas prácticas la promotora alicantina Marjal, que añadió servicios a la construcción que la ligaban más a la actividad turística: "Ofrecía a los compradores extranjeros paquetes completos de traslado, gestiones burocráticas, escolarización de los hijos, diversificaron hacia campings...".
¿Qué pasará con el Covid-19?
A finales de mayo el director general de Turismo de la Generalitat Valenciana, Herick Campos, auguró que quién está en mejores condiciones, a corto plazo, para encender la luz al final del túnel del sector turístico valenciano es el turista del Estado español -concretamente, el valenciano- y los extranjeros que tienen una segunda residencia. No en balde, el presidente Ximo Puig ya mostraba a finales de abril -en pleno confinamiento- su voluntad de garantizar el derecho de los propietarios de segundas residencias a ocuparlas. Aquí es donde se ponen las expectativas porque, tal como recordó, el País Valencià aglutina el 32% del turismo residencial de todo el Estado, donde Alicante es la reina. ¿Podría ser, por lo tanto, uno de los salvavidas más inmediatos del turismo afectado por el Covid-19?
Según un estudio reciente de Provia, sí. El Informe del Mercado de la Vivienda en la provincia de Alicante elaborado por el profesor Francisco Juárez Tárraga, del Departamento de Economía Aplicada de la UA para la patronal de los promotores señala que los extranjeros continúan comprando casas a la playa, a pesar de la pandemia. Las cifras han bajado ligeramente durante el primer trimestre de 2020 -se cerraron 4.369 ventas, unas 1.000 menos que en este periodo de 2019-, aunque han subido entre los belgas y alemanes (2% y 1%, respectivamente). El informe augura que la demanda se incrementará durante el segundo semestre de 2020 "gracias a la recuperación económica marcada por el FMI para los mercados europeos y la consideración de la vivienda como valor refugio en situaciones de crisis económica". Además, sostiene que el sector inmobiliario tiene buenas expectativas en Alicante: aquí, desde mayo, sólo se ha cancelado un 3,36% de las compras de inmuebles -una cifra habitual-, lo cual "denota la confianza del comprador"; además, las firmas alicantinas del sector confirman que un 96,2% no ha modificado su política de precios. De hecho, el 9,4% de las consultadas considera que habrá incrementos de precios de sus propias promociones entre agosto y diciembre; sí que se prevén "importantes reducciones" en las viviendas de segunda mano.
El estudio del Mercado de la Vivienda en la provincia de Alicante afirma que la demanda de viviendas se incrementará durante el segundo semestre de 2020 por la recuperación en los mercados europeos
La investigadora Raquel Huete discrepa. Asegura que "es un mito que el turismo residencial ayude al turismo", puesto que es este "el que salvó y mantiene sin quiebra total al sector financiero", y fue gracias, a parecer suyo, a las inversiones en aeropuertos, publicidad, promociones y servicios. "La crisis económica perturbó el crecimiento del sector turístico, pero no sufrió nada parecido al colapso experimentado por el sector inmobiliario. En los peores momentos de la crisis, la economía estrictamente turística mostró su fortaleza", explica. Observa que "la confluencia entre la economía turística y la economía inmobiliaria ha servido porque ambos sectores obtuvieron espectaculares beneficios en etapas de expansión y creación de riqueza", pero en periodos de crisis y recesión, "el sector de la construcción se muestra mucho más débil e intenta proteger sus intereses adhiriéndose al sector turístico". "Todo hace indicar que, sin el lastre que supone el negocio inmobiliario, la economía turística de la Costa Blanca podría emprender proyectos de desarrollo socioeconómico más sólidos y sostenibles, dirigidos a unos consumidores con más poder adquisitivo", argumenta Huete.
De cara al futuro, la investigadora cree que el de las segundas residencias ya está obsoleto: sostiene que, después de cinco décadas de "construcción masiva", el suelo disponible se está acabando y el margen de maniobra del sector inmobiliario para "ofrecer productos interesantes en la provincia de Alicante" es cada día "más limitado". Por eso, considera que las promotoras tendrían que destinar recursos a la rehabilitación de casas en el interior de la provincia para ponerlas en uso turístico. "No se trata de turistificar los pequeños pueblos, sino de hacer pequeñas inversiones que los revitalizan", matiza. Para hacerlo haría falta, añade, un cambio de mentalidad y pasar del sistema de urbanizaciones de muchas casas y baratas, a otro de pequeñas intervenciones con menos ganancias.