El año 2025 será "inolvidable" para el sector inmobiliario. Así lo ha pronosticado el Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2024, elaborado por Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) y que se ha presentado este miércoles en las oficinas de la firma catalana. Ahora bien, el encargado de presentar este estudio, el doctor Gonzalo Bernardos, ha pronosticado que "el gobierno todavía se quedará más en fuera de juego" que en los últimos años. Lo ha atribuido a dos circunstancias: el aumento del precio del alquiler, que volverá a romper récords históricos, y al repunte de venta de viviendas. En cuanto a este segundo indicador, se calculan unas 825.000 transacciones en el Estado de cara al año próximo, el máximo desde el año 2007, cuando se llevaron a cabo 836.871 operaciones.
Junto al doctor ha estado Iván Vaqué, CEO de Forcadell, y Lluís Català, director adjunto. Según Bernardos, este cambio de tendencia se producirá a causa de la gran demanda embalsada (alrededor de un millón de hogares), la carestía del alquiler, el aumento del crédito bancario y la disminución de los tipos de interés de las hipotecas, las ayudas de los padres a los hijos y el incremento de las compras de viviendas por parte de extranjeros. El principal perfil de comprador serán los menores de 40 años de clase media-baja que hasta ahora no habían podido acceder a la compra de un inmueble. "Los jóvenes se han dado cuenta de que es mucho mejor comprar que alquilar en el contexto actual", ha previsto el economista. Además, lo hará en las periferias de todas las grandes ciudades, un hecho que Bernardos considera positivo porque ya ha sucedido en otros lugares como Londres.
Ahora bien, aunque se lograrán cifras de compra similares a las del 2007, la situación es muy diferente. De esta tipología de operaciones, la mayoría serán de vivienda usada, a diferencia de 17 años atrás, cuando predominaban las viviendas nuevas (40%). "La distribución de la renta ha cambiado por completo, ahora los que más riqueza tienen son los jubilados. Por eso, estamos viendo que se trasladan herencias de los abuelos a los nietos para comprar una vivienda", ha detallado Bernardos.
Bernardos calcula que el precio de las viviendas nuevas aumentará un 15% a causa de la gran demanda y la falta de oferta de esta tipología
En cuanto a las viviendas nuevas, el economista ha explicado que todavía hay un gran déficit en el sector. El año pasado se vendieron 79.000 de esta clase, una cifra "ridícula", según el doctor. "La demanda mínima que hay de vivienda nueva son 350.000 compradores, y siendo optimistas el próximo año se iniciarán 140.000 inmuebles", ha apuntado. De este modo, ha calculado que habrá "tres compradores por vivienda" y que todo ello aumentará un 15% los precios de esta tipología.
Por otro lado, el informe también avanza una nueva "guerra hipotecaria", y compara el actual escenario con el del año 2004, a pesar de que descarta una nueva burbuja inmobiliaria. "Los bancos ya no hacen barbaridades y hay un mínimo de prudencia", ha matizado Bernardos. De este modo, con la rebaja de los tipos de interés, las hipotecas serán más baratas y se calcula un elevado aumento del crédito bancario. Eso sí, también subirá el número de créditos en que el importe concedido sea superior al 80% del precio del inmueble y de las familias que obtienen un préstamo.
El alquiler, una batalla perdida
El optimismo en cuanto al aumento de las transacciones de compra contrasta con el pesimismo en el caso de los alquileres. El informe prevé un nuevo récord de cara al 2025, a causa de "la escasísima oferta". Una circunstancia que el economista ha atribuido a la disminución de la rotación: "En una situación normal, un inquilino se estaría entre dos y cuatro años en una vivienda de alquiler. Con la situación actual, este tiempo se ha duplicado porque quien se marcha solo puede ir a un inmueble peor y más caro".
En este sentido, Bernardos también ha denunciado un mercado negro en Catalunya, por el cual se paga un precio por encima del establecido por el tope para asegurar una vivienda de alquiler. "Una vivienda de 900 euros en Poble Sec tiene más de 900 solicitudes y los propietarios hacen unos castings que ni Steven Spielberg", ha ironizado. Por eso, ha pronosticado que volverán fenómenos como el chabolismo en las afueras de las grandes ciudades y ha exigido medidas a los dirigentes políticos para evitarlo.
Bernardos: "Hay las mismas posibilidades de que un catalán llegue a Marte en 2030 que conseguir las 50.000 viviendas públicos que ha prometido el presidente Illa"
Además del complicado escenario actual, el economista también ha remarcado que el sector público prácticamente no invierte en viviendas de protección oficial. El año pasado solo se habilitaron 4.500 y, según Bernardos, el motivo es que no son rentables. "Tienen una tasa de morosidad impresionante, y por eso muchas ciudades no muestran los datos. En Málaga es del 40%", ha revelado. Por este motivo, ha considerado "imposible" que el Govern de Salvador Illa pueda alcanzar su objetivo de construir 50.000 viviendas públicas hasta el 2030. "Hay las mismas posibilidades que un catalán llegue a Marte en 2030", ha concluido el doctor.
En este sentido, el informe también desliga el aumento de los precios de alquiler con el volumen de viviendas de uso turístico. Y pone ejemplos: en ciudades poco turísticas como Guadalajara, Ávila o Segovia, los alquileres han subido por encima del 70%, mientras que esta tipología de inmuebles representan menos de un 0,5% del total. Por esta razón, Bernardos ha pedido detener la eliminación de los pisos turísticos que anunció el Ayuntamiento de Barcelona. "Se están buscando culpables. Si el alquiler ha subido es porque ha aumentado mucho la población móvil. Ya no estamos en los años noventa, cargarnos esta movilidad es muy negativo", ha sentenciado.