Albert Civit es el director del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), una de las empresas más antiguas de la Generalitat. El Incasòl se funda el 1980 para gestionar los terrenos que el Estado tenía en Catalunya cuando la competencia de urbanismo se traspasa al Govern inspirándose en las agencias europeas del momento. El instituto funciona como un ente empresarial que compra y transforma terrenos para venderlos y generar actividad económica.
Cuáles son las líneas de negocio del Incasòl?
El Incasòl promociona la actividad económica en polígonos industriales y logística (a través de la empresa Cimalsa) pero también trabaja con suelo residencial -quedándose una parte para promociones de vivienda de protección oficial-, con remodelaciones urbanas y con conservación de patrimonio histórico. A la vez, el Incasòl también es el depositario de las fianzas de alquiler.
Y me puedes dar cifras de cada apartado?
El presupuesto global del Incasòl roza los 200 millones de euros. En las épocas de bonanza el 75% era actividad de suelo, compraventa de terrenos para actividad económica. El 25% eran operaciones patrimoniales (alquiler, derecho de superficie, etc.). Con la crisis se produce una cierta bajada de esta actividad y hoy el reparto es diferente: la actividad de suelo se encuentra entre un 40% y un 50%; la explotación patrimonial entre un 10% y un 15% y el resto son intereses de las fianzas de alquiler, que van totalmente destinados a programas de alquiler social.
"Los precios de venta del suelo de la mitad del país están por debajo de los precios de transformación. Estamos vendiendo suelo a pérdida"
Aproximadamente entre suelo de actividad económica y suelo terciario efectuamos unas 50 operaciones al año, 30 de económica y entre 15 y 20 de residencial. Esto nos proporciona unos 50 millones de euros de ingresos y es bastante constando en los últimos cuatro años. Sobre edificación invertimos unos 50 millones al año, que representan unas 500 viviendas de alquiler social.
Cómo ha evolucionado el precio del suelo en Catalunya?
Mal. Desde el 2011 hasta ahora las bajadas son estratosféricas. Hay zonas donde ha caído el precio un 70%. Diría que la media de la bajada es del 30% o 35%.
Y no se están recuperando.
No. Uno de los problemas que tenemos es que en actividades de suelo los precios de venta de la mitad del país están por debajo de los precios de transformación. Es decir, poner alcantarillado, electricidad, agua, gas, farolas, etc. cuesta 60 euros por metro cuadrado (por ejemplo) y el precio de venta en mitad del país está por debajo de esta cifra. Estamos vendiendo suelo a pérdida. Intentamos generar plusvalía en la otra mitad del país para equilibrar este hecho. A pesar de que estamos haciendo muchos esfuerzos todavía no conseguimos el equilibrio. Hagamos muchas operaciones en el Área Metropolitana, en Manresa, Tarragona o Vic, donde el precio sí que está por encima de la media, pero mientras tanto en el Ebro el precio es muy bajo.
En la AMB no hay suelo disponible.
En el área Metropolitana de Barcelona no hay suelo disponible. Pero que no haya suelo pendiente de desarrollar no quiere decir que no podamos trabajar en renovación, que es nuestro gran reto. Hay ciertas piezas, pero son muy difíciles de gestionar, porque estamos instalados en una cierta "pereza institucional". Esto quiere decir que a los ayuntamientos les cuesta hacer urbanismo, porque es difícil y genera fricción social. Un ayuntamiento de la AMB ha estado a punto de no aceptar mil viviendas de alquiler social. Aparte también se tiene que trabajar en la renovación urbana donde hay capacidad de regenerar, como antiguos polígonos.
"El Incasòl trajo Amazon al Prat"
Pero el Incasòl también va a buscar empresas.
El Incasòl trajo Amazon al Prat, precisamente en una de las pocas piezas grandes que quedaban. Tenemos sobre todo esta función: una de las puertas de entrada de las inversiones extranjeras es la Incasòl. Trabajamos de la mano de Acció y de Empresa i Coneixement, porque cuando una empresa llega a Catalunya lo primero que quieren es una localización física y les hacemos un traje a medida. Así tenemos el reciente caso de Hard-Rock en Vila-seca i Salou o cuando la Sony se instaló en Viladecavalls.
Las empresas entienden que la primera corona se ha acabado?
Ya lo ven. Esto lo marca el precio. En la primera corona el precio son 400 euros por metro cuadrado, mientras que en Igualada son 70 euros. Tenemos un déficit de infraestructuras que no ayuda. En otras áreas urbanas, distancias como esta no son un problema y aquí lo son. Si estos déficits estuvieran solucionados, el AMB se ensancharía. Pero los empresarios ven problemas en los transportes, sobre todo ferroviarios, y quieren estar cerca del Puerto o el Aeropuerto. Pero esto no se aguanta, porque el suelo es un bien finito.
Hablemos de vivienda. Precisamente se ha aprobado el decreto de regulación del alquiler. Cuál es tu opinión al respetco?
Es una medida necesaria pero no suficiente. Se coloca un tope en los precios del alquiler que son abusivos con un 10% por encima del precio de referencia del índice. Pero esta no es una medida que ayude a crear un parque de alquiler asequible. La mayoría de la población destina más de un 40% o 50% de los ingresos a pagar el alquiler, cosa que lastra su economía y además impide el consumo. Estas familias tendrían que estar pagando como máximo un 25% o un 30% al alquiler. Tenemos que bajar los alquileres.
"Las reservas de suelo para viviendas de protección sólo las ha utilizado la administración, pero también están a disposición de las empresas privadas"
Y como lo hacemos?
Hay dos maneras. Una es que las máquinas de creación de vivienda pública estén a pleno rendimiento: Incasòl, Instituto Municipal de la Vivienda de Barcelona, Instituto del AMB. Juntos podemos construir unos 2.500 pisos al año, pero no es suficiente. Lo que tenemos que hacer también es generar las condiciones para que los privados también puedan bajar el alquiler. Sólo lo harán si sus costes son más bajos.
Y cómo bajamos los costes?
Con dos factores. El primero es el precio del suelo en construcción nueva. Las reservas de suelo para protección sólo las ha utilizado la administración, pero también están a disposición de las empresas privadas. Las empresas tienen que empezar a construir en suelo reservado para alquiler social. Esto se podría hacer con el decreto que nos tumbaron socialistas y comunes. El segundo factor son los impuestos. Si incidimos sobre las tasas, los privados pueden hacer un producto un 20% más barato. Con suelo barato y menos impuestos, las empresas se comprometen a tener alquileres bajos y rendimientos limitados.
Una medida que ya funciona en muchos países europeos.
Las non profit, exactamente. Y esto tendría que complementar el decreto del alquiler.
"El decreto del alquiler puede producir un cierto desincentiu del mercado"
Crees que este decreto desincentiva el alquiler de segunda mano? Saldrá más a cuenta vender el piso que ponerlo en alquiler.
Sí. Puede producir un cierto desincentivo de mercado. Yo hubiera preferido que las dos medidas fueran en paralelo, porque entonces se explica mucho mejor.
Qué opinión tienes sobre el 30% de vivienda social reservada?
El 30% actúa sobre el parque actual, pero necesita una corrección de densidades -que iba en el decreto que no nos dejaron aprobar-. Puede desincentivar el promotor. De todos modos, con este 30% como mucho podemos sacar 300 pisos al año. Y necesitamos muchos más. Es una medida que está bien, pero se queda corta. Se tiene que decir que si el 30% retrae las grandes rehabilitaciones, se tendrá que revisar. Necesitamos colaboración público-privada. Necesitamos que los privados hagan viviendas asequibles.
En qué otras líneas trabaja el Incasòl.
En la línea del plan estratégico hemos mirado fórmulas para explotar nuestro patrimonio de otras formas: suelo para nuevos usos energéticos, en linea con la ley de cambio climático. Queremos facilitar la implantación de parques fotovoltaicos de gran superficie y como tenemos reservas de suelo suficientes, estamos mirando de determinar ciertas zonas para hacer grandes parques para energía solar de 70, 80, 90 o 100 hectáreas.
Y para acabar, como lleváis la digitalización del Incasòl y la relación con el proptech?
De hecho en julio iremos a París a una de las ferias más importantes de proptech del mundo, una spinoff del Mipim de Canes, que trata sobre la tecnificación y digitalización. Sobre digitalización de la Administración: ahora estrenaremos web comercial, pero quien se gasta dos millones de euros en un terreno lo quiere tocar. El plan director de sistemas digitales trabaja para digitalizar todos nuestros procesos, pero el notario digital todavía no existe.