Xavier Güell dirige CBRE Barcelona desde el 2020. La compañía americana es el gestor de inversiones inmobiliarias más grande del mundo, y Güell, al frente de su sede en Barcelona, tiene una visión privilegiada y global del mercado inmobiliario catalán. Con su equipo, de más de 200 personas, es una de las tres principales agencias que lideran el real estate en. Catalunya
En enero publicasteis las previsiones de inversión del 2023 de Barcelona, anunciando un año a dos ritmos: un primer semestre más prudente y un segundo semestre con recuperación de volúmenes.
Después de un 2021 y 2022 de récords en cuanto a volumen de inversión, hemos empezado a ver cómo esta dinámica inversora se ha frenado. Empezó en octubre del año pasado y creemos que tendremos un primer semestre con una actividad inversora más reducida, retardada, que se volverá a dinamizar en la segunda mitad del año. Ahora bien, no conseguiremos la velocidad de crucero que teníamos en el 2022, porque esto requiere un tiempo.
Güell: "Barcelona es una ciudad extremadamente autoexigente"
¿De dónde nace este descenso?
Es una tendencia europea. En Europa, los volúmenes de inversión cayeron en el 2022 respecto al 2021 un 20%, pero España no siguió esta tendencia y, de hecho, registró un crecimiento del 40% respecto al 2021, que había sido un año muy discreto. En Barcelona, nos mantuvimos prácticamente igual que en el 2021, que ya había sido un año de récords.
Esto nos hace pensar que en España este año cerramos el 2023 con una inversión un 25-30% inferior al volumen global. Es una tendencia inevitable.
¿Las oficinas continuarán al frente del mercado?
Las oficinas han dominado históricamente los volúmenes de inversión, tanto en Europa, como España y Barcelona. Y aunque en Europa continuó siendo el asset class predominante a cierre del 2022, ya se empezó a ver un cambio de tendencia: perdiendo peso, y ganándolo el living.
El living corresponde a las residencias, el coliving y el build to rent (promociones diseñadas y construides para ser alquiladas). ¿Cómo han cogido tanto de protagonismo en la partida?
Por el build to rent. Es la gran tendencia que ha llegado al sur de Europa en los últimos 3-4 años. En el norte de Europa o países nórdicos ya funcionaba desde mucho antes, y aquí hemos visto volúmenes de operaciones e inversiones que serían inimaginables hace unos años.
1.000 millones de euros invertidos en living en Catalunya en el 2022, y dos grandes protagonistas: el fondo alemán Patrizia y el promotor catalán BeCorp.
Ha sido la gran operación del año, la compra de Patrizia de la cartera de BeCorp, por 600 millones de euros. Ahora bien, aunque saquemos este volumen, la inversión en este sector continúa muy superior a lo que íbamos teniendo.
Güell: "Que llegara Amazon fue la constatación que el 22@ era una realidad de primer orden a escala global"
Volveremos a ver estos volúmenes?
No creo que volvamos a repetir esta cifra, pero sí que vemos que es y será una tendencia al alza, tal como está pasando en España y en Europa.
El alza del residencial alternativo, responde a un cambio de tendencia en la sociedad respecto al uso de los espacios. Lo vimos con el coworking y los espacios de oficinas flexibles, y ahora parece que también lo replica el residencial.
Vivimos un cambio de paradigma liderado especialmente por las nuevas generaciones, que tienen una manera diferente de entender la vida y la familia. Y la movilidad y flexibilidad que hemos visto en estas oficinas alternativas, se está trasladando también al living.
Todavía, pero, es un sector que tiene mucho recorrido por hacer, muy atomizado.
Ya hay grandesplayers y fondos que están apostando fuerte, pero especialmente son internacionales, porque ya tienen más consolidado el formato y han tenido más tiempo para desarrollarse.
En CBRE tuvisteis un papel clave en la transformación y puesta en marcha del 22@. La visteis y vivisteis en primera fila. ¿Qué operación recuerda con más aprecio?
La transformación del 22@ como tal empezó en el 2000, cogió impulso a partir del 2005, se estancó con la crisis, y se retomó en el 2015. Y en esta última etapa, hubo una operación que marcó un antes y un después: la operación de Amazon (2017). Que llegara Amazon fue la constatación que el 22@ era una realidad de primer orden a escala global.
Güell: "Cuando vas a la vanguardia, te encuentras los problemas antes que los demás"
Cómo cuando llegaron los fondos internacionales.
Como Hines, que fue uno de los primeros grandes fondos que apostaron por desarrollar proyectos en la zona. Enseguida lo siguieron los demás.
¿Y el inversor local?
Los inversores y promotores locales fueron los primeros. Protagonizaron la primera hornada. Y en la segunda, se apuntaron los internacionales, que son los que nos pusieron realmente en el mapa a escala global.
Cuando vamos por Europa, todo el mundo entiende muy bien qué es el 22@.
E incluso lo quieren copiar…
Sí, pero es muy difícil. No solo por la dificultad de alinear entidades privadas, civiles y públicas, sino por el ADN del 22@ y su ubicación. Barcelona es muy difícil de replicar. Las playas, el clima, el transporte…
Ahora bien, el 22@ también tiene sus detractores.
El proyecto nació con una asignatura pendiente: la vivienda. Inicialmente, se pensó mucho en oficinas y poco en vivienda. Aunque en verdad, el 22@ tiene cascos urbanos residenciales alrededor muy consolidados, pero aquí en Barcelona hemos sido exigentes y se ha considerado necesario que el mismo 22@ también tuviera. Y se ha intentado, modificando el planeamiento inicial.
Pero la ejecución…
Se ha visto entorpecida por la reserva del 30% de la obra nueva para VPO (viviendas de protección oficial). Que no solo ha afectado al 22@, sino que ha encarecido tanto los precios de alquiler como de venta de toda la ciudad y ha trasladado la actividad promotora a la periferia.
Más allá del 22@, Barcelona es una ciudad que se encuentra en plena transformación. ¿Cómo está viendo la transformación de la ciudad? ¿Se está adaptando a las necesidades de la ciudadanía?
Creo que somos una ciudad extremadamente autoexigente. Siempre estamos pensando en aquello que podemos mejorar y lo hacemos con mucha autocrítica. Yo creo que esto tiene una parte muy buena, que nos permite ir un paso por delante de otras muchas ciudades europeas, pero también nos hace no ver todo aquello positivo o que estamos consiguiendo.
Yo creo que Barcelona sí que es una ciudad que está sabiendo leer muy bien hacia donde van los tiempos. A pesar de que la ejecución a veces se esté haciendo mejor o peor. Además, por su tamaño y configuración está muy cerca de ser una ciudad de los 15 minutos, que es el modelo hacia donde van las grandes ciudades que quieren atraer talento.
Güell: "Cuando quieras hacer algo rompedor, obviamente encontrarás resistencias"
En Barcelona ya tenemos este ADN de ciudad muy proclive a ser de los 15 minutos y se están haciendo actuaciones que, como mínimo, van en esta línea, como las supermanzanas. Otra cosa es la ejecución.
Es también el precio de estar en vanguardia.
Claro, al estar en vanguardia, te encuentras los problemas antes de que los otros. Y a veces te encuentras problemas que puedes resolver, y otros que no. Y cuando quieras hacer algo rompedor, obviamente encontrarás resistencias.
Tenemos que aspirar a liderar de verdad la ciudad de los 15 minutos. Tenemos la base para poder hacerlo y somos una ciudad que puede entender muy bien los sacrificios que se tienen que hacer para conseguir esta ciudad.
Con el research y datos de CBRE global en la mano, ¿cómo se percibe Barcelona desde el punto de vista inmobiliario?
Ahora mismo, en una posición destacada. Nosotros anualmente hacemos una encuesta donde preguntamos a los fondos internacionales donde tienen previsto invertir el próximo año y publicamos un ranking de 10 ciudades. Barcelona nunca había estado presente en este ranking, ni de lejos, pero en el 2021 fue la primera vez que apareció, en la novena posición. Y en el 2022 subió hasta la sexta posición.
¿Qué lo ha posicionado así?
Por un lado, el éxito del 22@, que ha hecho que se hable de la ciudad. Pero también la evolución de las rentas: en oficinas, por ejemplo, es una de las ciudades donde más han crecido las rentas en los últimos 5-6 años. Cuando ves los datos de Barcelona de los últimos años, son inapelables. El incremento de rentas, la absorción de metros cuadrados, las bajas desocupaciones, la tasa de disponibilidad… Todos los indicadores que se analizan, salen muy bien en la foto de Barcelona.
Güell: "Barcelona es una ciudad que está sabiendo leer muy bien hacia donde van los tiempos"
También se han construido unos edificios de muchísima calidad. Hay una competencia entre promotores para ver quién hace el edificio de más calidad, y esto ha provocado un parque de oficinas de una calidad elevadísima.
Pudimos enseñar unas credenciales de datos muy buenos y un producto de gran calidad. Esto, además, con la calidad de vida que ofrece Barcelona.
¿Con qué filosofía lidera CBRE Barcelona?
Por mí y para CBRE Barcelona es clave empoderar a las personas. Entrar a trabajar en la compañía no es sencillo, pero una vez escogemos la persona y confiamos en ella, la empoderamos.
¿Cómo?
Confiando. Marcamos unos objetivos muy específicos, aportamos las herramientas que pueda necesitar y dejamos que sea ella quienes lo saque adelante, quién lo lidere.
Güell: "Nuestra materia prima son las personas"
También tenemos muy presente la meritocràcia. Premiamos la gente que se esfuerza, que trabaja y que consigue resultados. Y también es clave la solidaridad. Tener los mejores números no te hace el mejor. Es una condición necesaria pero no suficiente.
Somos una empresa de servicios y nuestra materia prima son las personas. Por lo tanto, buscamos tener el mejor talento e ir todos alineados.
