En un momento en que, hablando de apartamentos turísticos, todas las partes tiran en función de sus intereses, hoy os propongo una solución que, de tan simple, parece mentira que no se haya abordado antes. Sabiendo que la convivencia entre vecinos y turistas en la misma escalera puede ocasionar situaciones complicadas, la solución exige evitar que ambos colectivos (vecinos y turistas) coincidan en el mismo edificio.
Muy bien, ¿y esto cómo se hace? Ahora os lo explico, pero antes un poco de contexto.
10.000 HUT
Permitidme que centre mi reflexión en la ciudad de Barcelona, ahora por ahora, la ciudad que todos tenemos en mente cuando hablamos de conflictos alrededor de apartamentos turísticos. Poco a poco, el problema empieza a manifestarse en otras ciudades, pero Barcelona lleva muchos años de ventaja y es donde el problema se hace más patente.
En Barcelona tenemos un total de 10.000 viviendas con licencia de uso turístico (HUT)
Redondeando la cifra, en Barcelona tenemos un total de diez mil viviendas con licencia de uso turístico (HUT). Diez mil pisos turísticos pueden parecer muchos, pero en Barcelona esta cifra solo representa el 1,4% de la vivienda disponible. Aporto el dato para cuestionar el mensaje que nos llega por todas partes de que los pisos turísticos son los culpables del encarecimiento de precios y de todos los problemas que hay alrededor de la vivienda. Y es que, en cualquier sector, es evidente que un exiguo 1,4% no puede condicionar los precios de mercado. Sobre este tema, las dificultades de acceso a la vivienda, ya manifesté mi opinión en un artículo escrito hace unas semanas.
La distribución de estas diez mil licencias es totalmente heterogénea y encontramos desde pisos sueltos en escaleras de vecinos hasta edificios enteros con la totalidad de las viviendas con la correspondiente licencia HUT. Con todo, la mitad de los pisos con licencia se ubican en escaleras donde solo hay uno o dos pisos capacitados para ejercer la actividad turística: en otras palabras, tenemos alrededor de 4.000 escaleras de vecinos con solo 1 o 2 pisos turísticos. Por lo tanto, 4.000 potenciales problemas...
Una solución expeditiva al problema de convivencia mencionado implicaría suprimir las licencias. Esto, sin embargo, tendría un efecto no deseado: como parte afectada, los propietarios de los pisos turísticos en cuestión, en defensa de sus intereses, harían todo lo que estuviera a su alcance para poder dar continuidad a la actividad. De hecho, no sé por qué lo escribo en condicional, esto ya ha pasado: la Generalitat ya ha legislado para abrir la puerta a la supresión de licencias en un periodo de cinco años, dejando a los ayuntamientos los condicionantes y la normativa correspondiente para hacer efectiva la supresión. Por su parte, los afectados, a través de las patronales correspondientes (Apartur, Federatur...), ya han interpuesto las correspondientes demandas a la Generalitat, un hecho recogido por la mayoría de medios.
Así las cosas, es previsible que esta vía de supresión de licencias de manera tajante tendrá poco recorrido.
Juegos de suma cero
Hago un paréntesis en los pisos turísticos para introducir los juegos de suma cero. Los juegos de suma cero (o suma nula) son una casuística concreta enmarcada en una disciplina tan interesante como la teoría de juegos. (Si ya conocéis esto de los juegos de suma cero, podéis saltar la lectura al siguiente párrafo). Para hacerlo fácil y simple, podemos decir que un juego de suma cero es un escenario, juego o negociación en que lo que uno gana es lo que pierde el otro.
Un juego de suma cero es un escenario, juego o negociación en que lo que uno gana es lo que pierde el otro
Por ejemplo, si tú y yo jugamos una partida de póquer con 100 euros cada uno al inicio (200 euros en total) y al final acabas desplumándome, el resultado global no cambia, ya que en la mesa siguen habiendo 200 euros. Como decía, en un juego de suma cero, lo que gana uno es lo que pierde el otro. Después de exponer cómo funcionan los juegos de suma cero, ya podéis intuir cuál es mi propuesta. Pues sí, reubicar las licencias en edificios específicos para el uso de la actividad turística, sin que esto suponga la generación de nuevas licencias (tal como quiere la administración) pero que tampoco se pierda ninguna (tal como pretenden la patronal y los profesionales del sector). Es decir, permitir que una licencia HUT correspondiente a un piso en una escalera de vecinos pueda trasladarse a un inmueble donde todas las viviendas sean de uso turístico.
La solución
¿Y cómo se haría este traslado? Pues como se hacía hasta la última modificación del Peuat (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos). Antes de esta modificación, la normativa permitía (en determinados casos) que el propietario de un inmueble entero comprara la licencia HUT correspondiente a pisos sueltos que había en escaleras de vecinos. A efectos prácticos, una baja y un alta. La transacción no suponía incrementar el número total de licencias: un juego de suma cero. Como profesional, puedo dar fe de que hay “mercado” para este tipo de operaciones, ya que asesoré a diferentes interesados para facilitar este tipo de compraventas.
En resumen, mientras las partes continúan (o no) con sus respectivas estrategias (normativas por parte de la administración y demandas por parte de los afectados) estaría bien que el Ayuntamiento abriera la puerta a la posible reubicación de licencias.
Alguien puede preguntar qué sentido tiene reubicar licencias si, finalmente, al cabo de cinco años se acaban suprimiendo todas. Ante esta duda hay un hecho incuestionable y que, sorprendentemente, no ha tenido la difusión que entiendo que merece. Quizás ha sido porque el hecho sucedió este verano. Y es que el pasado agosto, el mismo Ayuntamiento de Barcelona ejerció el derecho de tanteo y retracto para adquirir un edificio con un total de 23 viviendas (21 de las cuales con licencia turística) por un total de 7,9 millones de euros. Si tan claro tuviera el Ayuntamiento que en cinco años se acabarían los pisos turísticos, no se entiende por qué destina una inversión tan importante para sacar de circulación 21 licencias HUT. Como se suele decir: pagando tú, pagando yo...