En Catalunya, los jóvenes no se van de casa hasta los 29,8 años de media. Esta cifra supera con creces los 26,4 años de la Unión Europea y es especialmente significativa comparada con países punteros como Suecia (21,4 años) o Alemania (23,8 años). La tardía emancipación juvenil evidencia de manera parcial el problema del acceso a la vivienda, agravado por las serias dificultades que tienen los jóvenes ya emancipados para asumir alquileres que superan con creces el 30% de renta mensual máxima que se debería destinar, o plantearse el acceso a la propiedad. Las consecuencias asociadas de todo esto son, de primer orden, en términos de cohesión y conflictividad social, bienestar y salud, natalidad, arraigo y lengua, participación política, etc.
¿Por qué hemos llegado hasta aquí? La problemática se explica por dos factores principales: unos salarios insuficientes y unos precios elevados. Según datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), el salario medio en Catalunya en el rango de 25-34 años se sitúa en 22.648 euros anuales, lo que significa que el 50% de la población en este rango de edad tiene un salario bruto anual igual o inferior a esta baja cantidad. Esta cifra es un 9% inferior a la del conjunto de la población (24.772 euros).
Por otra parte, los precios elevados son el resultado de la tensión que tiene el mercado de la vivienda producida por un importante desajuste entre oferta y demanda. ¿Cómo se ha producido este desequilibrio?
¿Por qué hemos llegado hasta aquí? La problemática se explica por dos factores principales: unos salarios insuficientes y unos precios elevados
Desde el punto de vista de la demanda destacan dos factores determinantes. En primer lugar, el crecimiento de la población de Catalunya, que ha aumentado en un 5,6% en la última década (aproximadamente 420.000 personas más), mayoritariamente, como consecuencia de procesos migratorios. En segundo lugar, la dualidad en la estructura de renta entre los diferentes tipos de población inmigrante: por un lado, la inmigración por necesidad, procedente de contextos desfavorecidos y, por otro, la inmigración por elección (expats), que se caracteriza por su formación y su poder adquisitivo.
Algunos otros factores a tener en cuenta son: los cambios en las estructuras familiares (un 26,4% de los hogares son unipersonales, casi un 2% más que hace 7 años); las dificultades en la compra de vivienda en propiedad que han catapultado irremediablemente a una parte de la población al mercado de alquiler y han incrementado su demanda; o la competencia entre la demanda de vivienda y la generada por el turismo.
En cuanto a la oferta, podemos destacar los siguientes aspectos:
- Crecimiento del parque de vivienda menor al crecimiento de la población. El parque de vivienda total de Catalunya ha crecido un 1,33% en 10 años (2011-2021), un ritmo inferior al del crecimiento de la población (5,6%).
- Stock reducido de vivienda de protección oficial. La vivienda de protección oficial (VPO) representa un 3,6% del total del parque de vivienda (la media de la UE es del 9%). Esta proporción tan baja limita el efecto deseable de esta: proporcionar un lugar donde vivir a un coste asequible, reducir la demanda en el mercado libre, y tener un poder sobre el precio del conjunto del mercado de vivienda. En la última década (2013-2023), se han calificado de media 1.169 VPO/año, lo que contrasta con la media de 5.440 VPO/año del período 2005-2012, tal como hace referencia el reciente informe La Vivienda Protegida en Cataluña: un desalentador viaje de 20 años (Cátedra APCE – UPF).
- Poco parque de vivienda en alquiler. Los últimos datos disponibles de 2021 evidencian el reducido parque de vivienda de alquiler de Catalunya (23,2%), una proporción idéntica a la de 1991, que es consecuencia de la falta de incentivos a la inversión en el desarrollo de esta oferta. Además, varios informes observan el desplazamiento que se está produciendo de la oferta de alquiler de vivienda habitual hacia el alquiler de temporada, motivado por nuevas políticas de limitación de precios.
- La competencia con las viviendas de uso turístico. Según muestran los datos del Idescat, en 7 años ha crecido un 100% el número de viviendas de uso turístico en Catalunya. En 2022 había 95.710 registradas, que son 48.468 más que en 2015.
- La rentabilidad limitada de la inversión financiera. El contexto de política monetaria expansiva de la última década y la consecuente baja rentabilidad de los productos financieros han propiciado que los inversores buscaran en el sector inmobiliario las rentabilidades que no podían conseguir en otras inversiones. Hay que tener en cuenta que esta política monetaria ha coincidido en el tiempo con la liberalización de los alquileres de 2013, revertida posteriormente en 2019.
- La financiarización del mercado inmobiliario. Es una de las consecuencias más evidentes en las que se manifiesta la globalización y que permite la entrada de inversores internacionales que adquieren inmuebles para especular o revalorizarlos, desplazando la demanda local y elevando los precios.
Por tanto, hay que entender que estamos ante una tormenta perfecta fruto de la conjunción de cambios radicales tanto en la oferta como en la demanda. A estos factores se suma una combinación de malas decisiones en materia de políticas de vivienda con la falta de visión a largo plazo, el elemento más ausente de la agenda política de nuestros dirigentes contemporáneos, como denominador común. Entre las malas políticas de vivienda: haber frenado la inversión en el desarrollo de VPO con el consiguiente déficit acumulado de años sin construcción al ritmo necesario para satisfacer las previsiones futuras, la pérdida de la oportunidad de crecimiento de la VPO con los pisos rescatados de los bancos por la SAREB a cuenta de todos los contribuyentes con dinero público y la posterior comercialización de muchos de ellos a fondos de inversión —y buena parte de los que no, vacíos— o la falta de un entorno propicio para incentivar la oferta del mercado de alquiler.
Entre las malas políticas de vivienda: haber frenado la inversión en el desarrollo de VPO con el consiguiente déficit acumulado de años sin construcción al ritmo necesario para satisfacer las previsiones futuras.
Aunque el ser humano es la especie más proclive a repetir los errores del pasado, convendría que, dada la gravedad de la situación actual, se adopten soluciones que sean sostenibles a largo plazo. ¿Cuáles son estas soluciones? Antes que nada, algunas premisas que convendría asumir:
- No hay una única solución, sino un conjunto de soluciones que deben ser coherentes entre ellas.
- No hay soluciones mágicas, las consecuencias de años de políticas que han resultado negativas no se pueden revertir de la noche a la mañana.
- No confundir el objetivo final (facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes y de la población en general, la reducción de los precios de la vivienda en alquiler y compra...) con el medio. Por ejemplo, algunas políticas que se han propuesto basadas en la intervención del mercado pueden no solo tener efectos opuestos a los deseados, sino que además, pueden comportar la atracción de más expatriados debido al atractivo del mercado regulado en comparación con otras localidades alternativas, favorecer que las personas con rentas más altas accedan a una vivienda en alquiler antes que la población local debido a las mejores garantías contra el impago que pueden ofrecer, etc.
Ante esto, algunas propuestas pueden pasar por:
- Aumentar la promoción de VPO, garantizar su ejecución y viabilidad. Conviene recordar que el 66% de la VPO nueva de la última década ha sido desarrollada por el sector privado y social, mayoritariamente en dinámicas de colaboración público-privada, frente al 34% que se ha hecho por parte del sector público. Actualmente, la política urbanística introducida en 2012 que establece la obligación de la reserva de suelo para VPO en los nuevos desarrollos urbanísticos ha generado la acumulación de suelo disponible para edificar alrededor de 211.000 VPO nuevas en Catalunya, según el último informe de la Cátedra APCE-UPF.
- Promover y agilizar la rehabilitación por cambio de uso de inmuebles que tengan las características para convertirse en viviendas dignas, como oficinas o locales en desuso, pisos turísticos en zonas tensionadas, etc.
- Controlar el crecimiento de la demanda que se ha vivido en los últimos años debido a olas de inmigración incentivadas por un modelo productivo intensivo en mano de obra. Algunos economistas proponen la subida del Salario Mínimo Interprofesional como medida para aumentar los sueldos de la población autóctona e incentivar la innovación empresarial para lograr mejoras de productividad que, con costes laborales bajos, resultan más difíciles de amortizar.
- Reducir la demanda del mercado de vivienda más tensionado (alquiler) introduciendo medidas para facilitar la compra. Recientemente, ya se han instaurado algunas como los avales ICO para los jóvenes sin suficientes ahorros para desembolsar en la compra de un piso; otras podrían vincularse con la flexibilización de las bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, bonificaciones de los tipos de interés hipotecarios u otras deducciones fiscales.
- Asegurar una buena movilidad que favorezca la desconcentración de la demanda en las áreas urbanas.
- Promover políticas que favorezcan una desfinanciarización del mercado inmobiliario, o en todo caso limitar la capacidad del capital extranjero para la especulación inmobiliaria con operaciones a corto plazo.
A todas estas medidas, convendría no olvidar la importancia de una buena planificación financiera personal. Así como tampoco, la cuestión clave: la necesidad de un modelo productivo sostenible tanto desde una perspectiva económica, social y medioambiental. Este modelo debería fundamentarse en la productividad que aportan los sectores de alto valor añadido, capaces de proporcionar salarios competitivos, reducir la dependencia de terceros que limita el poder adquisitivo, y generar la riqueza necesaria para la redistribución y la garantía de igualdad de oportunidades. Conviene recordar que la base para alcanzar este objetivo es un buen acceso a la formación en todo el país (equidad territorial). Esta es la clave de vuelta para facilitar la reducción de población en sectores de bajo valor añadido (salarios bajos) y la dependencia de la importación de gente cualificada (expatriados) para desarrollar los sectores de más valor añadido para nuestra economía.
En conclusión, la solución al actual problema requiere responsabilidad, ambición y acción en diversas áreas, más que promesas, excusas o dogmatismos. Es un problema complejo, por lo que convendría, pues, evitar soluciones tan simplistas como demagógicas. Ante esto, la pregunta que muchos jóvenes se hacen hoy es: ¿se está haciendo lo suficiente para resolver el problema?