El Banco de Espanya calcula que entre el 2022 y el 2025 hay un déficit de 600.000 viviendas nuevas en todo el Estado, según se desprende del informe El mercado de la vivienda a Espanya: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad. Concretamente, cifra la carencia de oferta en 375.000 unidades entre 2022 y 2023 y las proyecciones para este año y el 2025 apuntan un déficit adicional de 225.000 viviendas más. El organismo señala que este déficit es "particularmente intenso" en las comunidades donde hay más crecimiento de población y más actividad turística y que la nueva oferta podría satisfacer hasta el 40% de la demanda potencial, un porcentaje que se reduciría a un rango del 25%- 30% en el caso de Catalunya y el País Valencià, entre otros.
El informe recuerda que la cifra de viviendas nuevas acabadas se acabó de forma "abrupta" después de la crisis inmobiliaria iniciada en 2008 y que comportó un exceso de viviendas en relación con la formación de hogares. Así, si entre 2006 y 2008 se logró un máximo de 650.000 viviendas anuales y se pasó a un mínimo de 45.000 unidades en 2016. Desde entonces, el mercado ha experimentado una lenta recuperación hasta estabilizarse en las 90.000 unidades anuales a partir del 2021.
El organismo señala que este déficit es "particularmente intenso" en las comunidades donde hay más crecimiento de población y más actividad turística
"Esta cantidad está significativamente por debajo de la creación neta de hogares en 2022 y 2023, un hecho inédito en la historia del mercado inmobiliario espanyol, en que tradicionalmente la oferta bruta de vivienda nueva ha crecido más que la formación de hogares", añade el Banco de Espanya.
El organismo presidido por Pablo Hernández de Cuerpo también apunta que "el escaso dinamismo" de la oferta de vivienda en comparación con la "robustez" de la demanda ha hecho aumentar los precios de compraventa y de alquiler. Aún así, asegura que la movilización del mercado de segunda mano ha sido "fundamental" para absorber parte de la fuerte demanda y limitar la escalada de precios.
"El escaso dinamismo" de la oferta de vivienda en comparación con la "robustez" de la demanda ha hecho aumentar los precios de compraventa y de alquiler
Por otro lado, señala que los factores que han frenado la vivienda nueva han sido la escasez de suelo y de mano de obra, el aumento de los costes de producción y las dificultades para la adquisición y desarrollo de los suelos. Además, también cita la reducida capacidad de rehabilitación, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares, la "incertidumbre" reguladora y el auge del alquiler vacacional o de temporada.
Sobre estos últimos, constata que ha contribuido a la reducción de la vivienda de alquiler disponible para uso residencial aunque muy desigual por zonas geográficas. En este sentido, asegura que el alquiler vacacional tiene un peso modesto, con una ratio estimada del 1,8% del total de viviendas, a pesar de que supone cerca del 10% del total en el mercado de alquiler.
En cuanto a la falta de adecuación de las viviendas a las preferencias actuales de los hogares, el Banco de Espanya dice que hay un stock de viviendas nuevas de hasta 650.000 unidades en 2009, que se redujeron hasta las 450.000 en 2018. Este dato, pero, se ha mantenido todo y el repunte de la demanda.