La nueva ley de la vivienda (Ley 12/2023), de carácter estatal, entró en vigor el pasado 26 de mayo, aunque hay una parte, la de las contenciones de los precios en las zonas tensionadas, que no se aplicará en los territorios hasta que las mismas comunidades autónomas y municipios establezcan que las suyas son realmente zonas tensionadas. El mercado de la vivienda de Barcelona, por ejemplo, había sido considerado tensionado, con la regulación de la ley catalana para la contención de los precios de la vivienda (Ley 11/2020), hasta que el Tribunal Constitucional tumbó la normativa por considerar que se estaban invadiendo competencias estatales.
Ahora, la ley estatal devuelve el juego a las comunidades autónomas y los municipios y deja en sus manos la aplicación de ésta. Bien, en sus manos y en función de dos parámetros. Para determinar que una zona tiene un mercado de la vivienda tensionado solo basta con que se cumpla una de las dos siguientes condiciones: que el esfuerzo financiero que tiene que hacer la familia para pagar el alquiler o hipoteca supere el 30% de la renta media, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.
Ràfols: "El control de los precios de la vivienda no funciona porque acaba bloqueando el acceso a la vivienda"
Con este nuevo escenario normativo, la Cambra de la Propiedad Urbana de Barcelona ha hecho un estudio con el cual demuestra que Barcelona no sería una zona con un mercado de la vivienda tensionado según los indicadores que se han fijado en la ley. "Esto no quiere decir que no haya tensiones en el mercado de la vivienda -ha asegurado Joan Ràfols, presidente de la CPUBCN en la rueda de prensa de presentación del informe-. De hecho, hay todas las tensiones que había antes", pero la solución que aportaría esta ley no solucionaría el problema de base: la falta de oferta de vivienda en alquiler. "Es difícil incrementar la oferta, pero todavía es más difícil con las leyes de contención de precios", ha afirmado, poniendo de ejemplo la reciente experiencia catalana: "La estadística demuestra que ha reducido la oferta de viviendas en alquiler, cada vez se hacen menos contratos, y el precio ha seguido subiendo". También ha recurrido a la "literatura económica internacional", donde se ha demostrado, según Ràfols, que "el control de los precios de la vivienda no funciona porque acaba bloqueando el acceso a la vivienda".
La primera condición: la carga financiera del alquiler o hipoteca
Para demostrar la exención de Barcelona, la CPUBCN ha hecho un análisis de la situación actual de la capital catalana, con datos de la Generalitat de Catalunya (a través de los portales IDESCAT y Habitatge) y del Ayuntamiento de Barcelona, del IPC (Índice de Precios de Consumo), del INE (Instituto Nacional de Estadística), del Sistema de Índice de Alquiler del MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) y de Hermes, de la Diputación de Barcelona. Tanto Ràfols como Òscar Gorgues, gerente de la CPUBCN, han dado mucha importancia al método de cálculo y lo han querido hacer público y accesible en su web mediante un informe.
Según el análisis de la Cambra, la carga sobre la renta media de los hogares en Barcelona es del 24,11% en el caso de la hipoteca y del 22,46 % en el caso del alquiler. Así pues, esta carga (el esfuerzo financiero que se tendría que hacer respecto a los ingresos de la familia), no supera el nivel del 30% que establece como máximo la norma.
La primera condición quedaría, por lo tanto, tumbada para la ciudad de Barcelona. Ahora bien, si se analiza por distritos sí que hay un distrito en Barcelona donde la carga del alquiler o hipoteca respecto a la renta media en los hogares sí que supera el 30%: Ciutat Vella, con un 31,49%. En el resto de distritos, el indicador está entre el 20 y el 25%, con la excepción de Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi, donde la carga es inferior al 20%.
A pesar del contexto de Ciutat Vella, Gorgues no se ha mostrado partidario de declarar tensionado un solo distrito y aplicarle la normativa, porque "su mercado se vería muy perjudicado" respecto al resto de distritos.
Justo es decir, que entre los cálculos para estimar la carga financiera del alquiler o la hipoteca hay una pequeña grieta: en el cómputo de los gastos (donde se tienen en cuenta el precio medio del alquiler o hipoteca en Barcelona, y los gastos de los suministros básicos), la Cambra sólo ha contabilizado el coste del suministro, no el del consumo. Según ambos representantes, el consumo de cada familia es muy variable y no se puede calcular bien el promedio. Por este motivo, la carga financiera tendría que ser ligeramente superior al porcentaje publicado, aunque no llegaría igualmente al 30% que determina la normativa.
La segunda condición: el tope del IPC
La segunda condición que establece la ley de la vivienda para considerar un mercado temsionado es que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos cinco años un porcentaje de crecimiento acumulado superior a tres puntos porcentuales al crecimiento del IPC de aquella comunidad autónoma. En este caso, mirando la evolución del IPC de los últimos cinco años, que ha sido del 11,64%, la variación del precio del alquiler no supera la del IPC (10,47%) y la del precio de compra sí que lo supera, pero con una distancia menor a los tres puntos porcentuales (13,27%). Hace unos años, pero, la evolución del IPC sí que había sido inferior a la del mercado de la vivienda. Pero desde el 2018 hasta la actualidad, la balanza se ha equilibrado.
"Por lo tanto, no cumplimos ni la primera condición ni la segunda", ha afirmado Gorgues. Barcelona quedaría exenta de este déjà vu y librede ningún tope en el precio de la vivienda.