La inversión en vivienda, históricamente concebida como una inversión refugio, presenta hoy en día rentabilidades que se mueven entre el 3,5% y el 6%. Este margen de 2,5 percentiles es la obsesión de cualquier inversor -pequeño o profesional- y depende de muchas variables: escoger una ciudad u otra, una calle arriba o abajo, el estado del inmueble, de la finca, gastos como el IBI o de comunidad, o características propias de la vivienda, como el número de habitaciones o su distribución. A la hora de comprar un piso para invertir, ¿es una buena idea escoger uno donde irías a vivir o se tiene que ir a mínimos? ¿Mejor comprarlo reformado o nos aventuramos a realizar una reforma? Colliers y Amat Immobiliaris, dos consultoras de perfiles diferentes, nos ayudan a hacer un dibujo del piso ideal para invertir.
El mercado de compraventa de viviendas tanto en Catalunya como en Barcelona se encuentra en un periodo de dinamismo en cuanto a volumen de transacciones. Así lo demuestran las cifras: durante el primer semestre del 2021, el volumen de viviendas vendidas fue un 57% mayor que el del mismo periodo del 2020. Un crecimiento extraordinario que viene dado, en parte, por la pandemia de la covid-19. "La demanda que se embalsó por precaución o imposibilidad económica durante los meses de confinamiento y continuadas olas de contagios ha sido librada una vez desplegadas las campañas de vacunación y, paralelamente, los niveles de precios en segunda mano y obra nueva han recuperado lo perdido en trimestres anteriores", ha explicado Germán Fernández, director de la oficina de Barcelona de Colliers.
Según un estudio de Fotocasa , el 9% de estas compraventas se han realizado como inversión. Una buena opción "si se tienen en cuenta los vaivenes de otras alternativas de inversión, como la bolsa", apunta Fernández. Es un buen momento para invertir, también, "por la gran cantidad de demanda que tiene el mercado de alquiler. Falta oferta y hay mucha demanda, por lo tanto, un piso en correctas condiciones se alquila rápidamente", explica Guifré Homedes , director general de Amat Immobiliaris.
Fernández, sobre el marco jurídico de la vivienda: "en Catalunya se ha regulado demasiadas veces en periodos de tiempo muy cortos"
La regulación del precio de la vivienda, pero, no ayuda a la inversión. Especialmente a la inversión institucional, que necesita de marcos jurídicos estables y, desgraciadamente, "en Catalunya se ha regulado demasiadas veces en periodos de tiempo muy cortos", lamenta Fernández, quienes añade que "la regulación de precios siempre comporta distorsiones entre oferta y demanda contrarios a los deseados".
El pequeño inversor también se ha visto afectado, apunta Homedes, desde un punto de vista reputacional. "No es un tema de números, las rentabilidades salen. El problema es la imagen que se da del propietario, que crea alarma y no es atractiva".
¿Segunda mano, reformado o de obra nueva?
A pesar de que el inmobiliario es un mercado de números, a la hora de la verdad, es un sector donde dos más dos no suman cuatro. Y más en el mercado residencial de segunda mano.
Siguiendo la teoría, un piso de segunda mano para reformar tiene más margen para ampliar la rentabilidad, porque mueve la negociación a favor del comprador y porque es él quien escoge el tamaño o calidad de la obra a realizar posteriormente. "Pero no tenemos que olvidar que la reforma de un inmueble no es una actividad exenta de riesgo", advierte Fernández. Se tiene que coordinar al equipo de técnicos y requiere conocimiento y experiencia. Además, "supone un coste de oportunidad al tener el inmueble desocupado durante un tiempo".
Cuando compras un piso de obra nueva juegas con la ventaja de estar en la mejor franja, tanto de precios como de calidad. Pero en la obra nueva también hay que saber comprar. "Dentro del ciclo de la promoción, que normalmente dura dos años, los precios más competitivos suelen salir en el inicio de ésta", apunta Homedes.
Homedes: "La terraza no es imprescindible, pero sí un factor diferencial"
Los imprescindibles del piso
El producto más demandado en alquiler son las viviendas de hasta dos dormitorios. Para el comprador, además, son los que ofrecen una renta por metro cuadrado más alta. No es recomendable escoger un piso de una habitación, puesto que puede limitar la demanda o comportar mucha rotación de arrendatarios. Pasa lo mismo con los pisos de cuatro habitaciones, que también reducen el potencial de personas interesadas.
"La terraza no es imprescindible, pero sí un factor diferencial", apunta Homedes. Desde Colliers creen que "la terraza y las zonas comunitarias son características cada vez más demandadas por los inquilinos, pero se tiene que valorar el incremento del coste que incluye tener estas características". Un incremento, que en el caso de zonas comunitarias y piscina será constante, a través de los gastos de comunidad.
La oportunidad, con paciencia
La oferta de viviendas de segunda mano se va generando despacio. Por lo tanto, Homedes recomienda estar atentos a la oportunidad, "que puede surgir en cualquier barrio".
Sobre la ubicación o ciudad ideal, no hay una línea clara de actuación. "Cualquier ciudad grande", dice Homedes, "y si es en el centro, mejor". Fernández añade otro matiz: "con independencia de la ubicación, siempre recomendamos proximidad a líneas de transporte público: metro, tranvía, autobuses o de Ferrocarrils de Catalunya. Este atributo siempre dota a la vivienda de mayor liquidez frente a otras localizaciones".
La clave: "ser práctico y tener paciencia para encontrar la oportunidad", concluye Homedes.