Falta de exclusividad a las agencias con las viviendas en venta o de alquiler , carencia de transparencia de algunas inmobiliarias, la lenta digitalización del sector, la obligatoriedad en Barcelona de destinar –como mínimo- el 30% del techo edificable a vivienda de promoción pública, la carencia de viviendas en venta... Estos son sólo algunos de los ejemplos que están poniendo palos a las ruedas a las agencias inmobiliarias, que ven como tienen que replantearse a toda mecha un cambio de modelo de negocio. El peor, pero, es que repensar el sector y planificar el futuro no sólo depende de los profesionales que sededican, sino también de las políticas que se aplican. Y en este punto, todosestán de acuerdo.
El debate sobre Tendencias en el sector inmobiliario organizado por Kasaz está asegurado. Con representantes de todas las ramas del sector, la jornada pone especial énfasis en los nuevos retos del sector, entre los cuales se encuentran la tecnología, el modelo urbanístico de las ciudades y la legislación actual. Una triple fórmula que se tiene que trabajar para poder continuar existiendo en el mercado.
Si las inmobiliarias no tienen todo el poder en sus manos es justamente, y en palabras, del CEO de Vivendex , Francesc Quintana, "por la incompetencia de los políticos". En este sentido, Quintana considera que si "buscaran soluciones por ahora, y no por de aquí tres años", cambiaría la situación. Su estrategia se basa al "pensar en global" y, por lo tanto, no centrarse sólo en la gran ciudad, sino mirar más allá y potenciar la periferia edificante nuevos pisos, construyendo escuelas cuna y acercando las infraestructuras, entre otros cosas. El CEO de Vivendex no es el único que piensa así. También el gerente de la Cámara de la propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, reclama "coordinación política, especialmente a las grandes ciudades" porque, si no es así, "por mucho que nos digitalizamos, no haremos nada".
Adiós al romanticismo vivencial
Si hoy en día no nos cuesta nada comprar ropa, viajes u otros productos a golpe de clic, el futuro es que también lo podamos hacer así en la compra de un piso. El CEO de Housfy , Albert Bosch, tiene claro que no queda mucho tiempo para "perder" este "romanticismo" de ir a visitar la vivienda. "El factor humano es muy importante, pero el tiempo mediano de una visita de la gran mayoría de los pisos que se venden es de 20 minutos. Estás más tiempo en una tienda de ropa mirando, que en una vivienda", sostiene Bosch.
Bosch: "Estás más tiempo en una tienda de ropa mirando, que en una vivienda para comprar"
El problema, pero, es que cuesta mucho hacerse a la idea de la posibilidad de comprar un piso sin haberlo visto. El CEO de Housfy considera que la tecnología "permite tener una oferta de cara al cliente con una serie de valores de transparencia" que el método tradicional no tiene. Y esto es el que, en parte, ha hecho perder credibilidad al sector, que tiene ahora en sus manos revertir la situación y desmitificar la fama que a menudo lo rodea.
A diferencia de Housfy , el responsable de Inteligencia Residencial de CBRE , Tomás Sánchez, es de la opinión que, aunque la tecnología "apoya al agente para cerrar antes la venta, el factor humano hay de ser". La digitalización del proceso los ayuda en una inmensa lista de cosas como, por ejemplo, a gestionar bases de datos eternas y a conocer el tipo de comprador. Pero el trato personal es básico e indispensable en una venta (o una compra) para garantizar la confianza del cliente.
La (no) burbuja inmobiliaria
La tecnología, pero, no sirve sólo para dotar de transparencia el mercado inmobiliario o para agilizar el proceso de compra-venta , sino también para abaratar el precio final de una vivienda. Según Sánchez, "si los pisos se venden a estos precios es porque ha habido un proceso antes, pero si la construcción de obra nueva se digitaliza, se puede llegar a abaratar el coste hasta un 20%". Y no sólo esto. También pone encima la mesa que "cada vez hay menos albañiles" porque se está "industrializando" el sector, pero esto también quiere decir dar más ve a la mujer que, como subraya el representante de CBRE , "quiere decir que estará metedura en todo el tema de acabados".
De momento, la tendencia es que los precios de las viviendas se mantengan y en ningún caso hay una burbuja inmobiliaria a la vista. Así lo sustentan el CEO de Kasaz , SébastienMarion, y el gerente de la Cámara de la propiedad Urbana de Barcelona, que asegura que "no hay una burbuja inmobiliaria, ni existe una burbuja financiera que es la que provocó el boom inmobiliario". Ahora bien, a pesar de que "es un mercado equilibrado", señala, "el nivel de precios es discriminatorio".
Los representantes del sector inmobiliario están de acuerdo en què la manera de hacer política tiene que cambiar | Cedida
En este mismo sentido, el CEO de Vivendex quiere poner encima la mesa que "la inestabilidad laboral no ayuda a la burbuja ni a la capacidad económica de las familias", mientras que, de su banda, el responsable de Inteligencia Residencial de CBRE también prueba de calmar los ánimos confiando que "no hay indicadores quehaya una crisis". Eso sí, también recuerda que, a pesar de que el crecimiento es sostenible, "hay zonas en España como Barcelona y Madrid donde los precios ya han tocado techo".
Cambio de paradigma
Bajo el argumento que "en Barcelona, el 60% de las viviendas lo ocupan una o dos personas" y que esto quiere decir que "estamos infrautilitzant muchos pisos porque no hemos hecho un cambio de chip", el gerente de la Cámara de la propiedad Urbana de Barcelona propone una remodelación del mercado.
Gorgues: "Una posibilidad sería descentralizar la actividad económica porque [por ejemplo] será más atractivo vivir en Sabadell y el precio se distribuirá de una forma más uniforme"
Una posibilidad sería "descentralizar la actividad económica porque [por ejemplo] será más atractivo vivir en Sabadell y el precio se distribuirá de una forma más uniforme". A esto, habría que sumar una "actualización total de las viviendas" y, para llevarlo a cabo, "las administraciones tendrán que invertir en las viviendas" porque, según Gorgues, "nuestro plan nacional de la vivienda es absolutamente ridículo comparado con el que destina el Reino Unido o Alemania".
Y es que la problemática radica en el hecho de "no planificar el territorio a medio o largo plazo" y sí hacerlo a corto porque, pone de relevo el gerente de la Cámara, "cuando pones gente joven en viviendas de protección oficial es muy difícil garantizar la rotación y gestionas un problema sólo a corto plazo".
Hacer inviable el sector
Después de que varias entidades del sector inmobiliario, entre ellas la Cámara de la propiedad Urbana, recorrieran el 30% de vivienda social al considerar que la modificación atentaría a las condiciones básicas del derecho a la propiedad de los amos del piso, Gorgues asegura que con esto "se paralizará el sector porque las compraventas no perderán una parte importante". "Se abre una puerta que puede hacer inviable el sector", ratifica, y lo justifica sosteniendo que "el suelo urbano ya ha hecho las cesiones que tenía que hacer".
La queja todavía va más allá. "Si el 30% de los mil pisos nuevos que se construyen en Barcelona son 300 pisos, no soluciona el problema de la ciudad y, además, el Ayuntamiento tiene solares que podría haber construido y, en ninguna parte de hacerlo, traspasa las responsabilidades al sector privado".
Transparencia, digitalización, repensar la vivienda tradicional y... política, mucha política. Los ingredientesestán, ahora sólo falta ligarlos y que el resultado final deje un buen gusto de boca para las dos partes.