"El daño ya está hecho". Y, por eso, Joan Ràfols, presidente de la Cambra de la Propiedad Urbana de Barcelona, sólo puede mostrar una "alegría amarga" ante la decisión del Tribunal Constitucional de tumbar una buena parte de la ley catalana que regulaba el precio de la vivienda en alquiler en los municipios con mercados más tensionados de Catalunya. La ley 11/2020 ha estado en vigor durante un año y medio y, según ha declarado Ràfols en una rueda de prensa, "ha provocado daños en la confianza de los pequeños propietarios hacia el mercado de alquiler", un hecho que se ve reflejado especialmente en la bajada de la oferta de viviendas en alquiler en la ciudad de Barcelona.
La oferta de pisos disponibles en alquiler en Barcelona está bajo mínimos. La ratio entre la oferta en venta y en alquiler "está logrando mínimos históricos, y esto comporta una tensión importante en el sector", ha indicado Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propiedad Urbana de Barcelona. Concretamente, la ratio es de cinco versus uno. Es decir, por cada cinco pisos en venta en Barcelona, hay uno en alquiler. Poco antes de la pandemia, la proporción era de 2/1. En noviembre del 2020, antes de la aplicación de la ley de contención de precios, era de 1/1. Un año y medio después, el indicador ha dado la vuelta de nuevo, llegando a este desequilibrio histórico de cinco por uno.
Gorgues: "Parece que se ha producido un traspaso de oferta de pisos del alquiler a la venta"
Cogiendo datos de los tres principales portales inmobiliarios -Idealista, Habitaclia y Fotocasa- y de los cuatro mercados más relevantes del Estado (Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla), la Cambra ha analizado la evolución de la oferta tanto en venta como en alquiler y ha observado dos comportamientos completamente diferentes en los últimos dos años. En el caso de la oferta de viviendas en venta, ésta cae en picado con el estallido de la pandemia de la covid-19, pero se va recuperando progresivamente con el transcurso del tiempo. Y en el mercado de alquiler, la oferta se encontraba al alza antes de la pandemia, al principio de ésta registró su pico más alto e inició un profundo descenso, apenas después de la ley de noviembre del 2020. "Parece que se ha producido un traspaso de oferta pisos del alquiler a la venta", ha indicado Gorgues.
Más datos que lo corroboran: la oferta de viviendas en alquiler en Barcelona, según Idealista, en septiembre del 2020 era de 19.348. Sumando y restando las bajas y nuevos contratos registrados en Incasòl, en diciembre del 2021 tendrían que haber 13.410 pisos disponibles. Pero la cifra real ni se acerca. La oferta disponible en Idealista este último diciembre era de 6.454 viviendas en alquiler. Una diferencia de casi 7.000 pisos que han desaparecido del mercado de alquiler.
¿Y los precios?
El análisis de la Cambra pone el foco también en la evolución de los precios en estas cuatro ciudades del territorio español y concluye que Barcelona y Madrid han tenido una evolución muy similar a pesar de que en Madrid no se ha aplicado ninguna ley de contención de precios. En los cuatro municipios bajaron drásticamente los precios con el estallido de la pandemia, y en Barcelona, de hecho, de manera más acentuada. Y volviendo a analizar Madrid y Barcelona, la única diferencia entre las dos capitales se encuentra a partir de octubre del 2021, cuando en el mercado barcelonés suben, pero en el madrileño se mantienen.
De hecho, sobre este incremento, Gorgues hace una lectura diferente: "en verdad los precios se han mantenido, porque seguimos en la crisis derivada de la covid-19. Lo que ha sucedido es que han desaparecido del mercado las viviendas más económicas, las de rentas más bajas, y esto hace subir la estadística". Gorgues también ha destacado la "movilidad" del mercado de Barcelona: "Aunque los contratos son de cinco años, la mitad de éstos acaban teniendo una duración de 3,5 años, y esto provoca mucha movilidad".
Europa, la contundencia y la parcialidad
Según Ràfols, la sentencia del Tribunal era "ampliamente esperada por el sector. No ha supuesto ninguna sorpresa". De hecho, el informe del Consell de Garanties Estatutàries ya advirtió de la inconstitucionalidad de la medida. "El único error de este dictamen es que no fuera vinculante. No hicieron caso", explica. Además, comparando con Europa, el presidente de la Cambra apunta que "no hay ninguna legislación en la Unión Europea que sea tan incisiva en materia de arrendamientos urbanos como lo ha sido la legislación catalana". Dice, además, que se hizo sin dar lugar a la "discusión política y parlamentaria" y que tampoco se tuvo en cuenta a los principales agentes y colectivos del sector, sólamente al Sindicat de Llogateres. Y añade: "un año después de la aplicación de la ley, se tenía que hacer una revisión de los municipios, y se hizo sin ningún rigor".
Ràfols: "No hay ninguna legislación en la Unión Europea que sea tan incisiva en materia de arrendamientos urbanos como lo ha sido la legislación catalana"
Ràfols ha querido destacar la contundencia de la sentencia, haciendo humor del término parcialmente: "aunque diga parcialmente, este parcial se carga en verdad todos los artículos que estaban relacionados con la contención de las rentas". No se anula, por lo tanto, el índice de precios, manteniéndose como una estadística informativa.
La Cambra de la Propiedad contra la contención de precios
Según apuntan el gerente y el presidente de la Cambra de la Propiedad Urbana de Barcelona, la contención de los precios no ayuda justamente a mejorar los precios del mercado, todo lo contrario. "Hay mucha literatura económica que lo demuestra", dice Gorgues, y añade: "Se tienen que dar cuenta que no es bueno contener los precios, sino que deberían trabajar sobre el incremento del parque de viviendas de protección oficial e incorporar la iniciativa privada. Hay capital privado que quiere invertir, pero con un marco regulador seguro y estable". Ràfols lamenta que la sentencia "no nos lleve hacia una pacificación del mercado de alquiler". Se están preparando más leyes, vienen más cambios y los expertos se preparan para encarar el siguiente golpe.