El mercado inmobiliario de oficinas no toca techo. Este 2019, la inversión en edificios de este tipo en Catalunya se ha más que duplicado en comparación a la media de los últimos cinco años: de unos 800 millones de euros, se ha pasado a 1.700 millones. Es una cifra récord, que rompe con los esquemas de la tendencia hasta ahora. "En los últimos cinco años, desde que empezó la recuperación, ya teníamos niveles muy satisfactorios y ahora los hemos doblado", explica Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, que ha presentado el informe sobre la situación del mercado.
Las transacciones de este año han incluido a más de 60 edificios y todavía hay siete operaciones pendientes de cerrar antes de que acabe 2019, por un valor de 400 millones de euros -ya incluidos en el total de inversión-. ¿Por qué se ha disparado la cifra? La demanda no para de crecer, una situación que ha permitido también incrementar los precios. "Los inversores internacionales ven Barcelona como un destino europeo de primer nivel", indica Hipólito Sánchez, jefe de Oficinas en el Estado español de Savills Aguirre Newman.
De hecho, la capital catalana se ha convertido en un polo de atracción de empresas internacionales y ha ganado terreno a Madrid: "Mientras que la proporción de inversión solía ser de 70-30 para Madrid, Barcelona ha subido hasta el 45 y la capital ha bajado a 65; Barcelona se ha comportado extraordinariamente", ha explicado Sánchez durante la presentación del informe. Prueba de esto es que el volumen de inversión en oficinas ha aumentado un 15% en Madrid este año, mientras que en Barcelona se ha duplicado.
El 22@, polo de atracción
La contratación de metros cuadrados en la capital catalana se ha situado en 600.000, un 5% más que el año pasado, y el 22@ ha sido la zona que más ha atraído a los inversores. Más de la mitad de las transacciones han sido en esta zona, mientras que un 68% de los proyectos nuevos se han desarrollado allí. "Se está convirtiendo en un hub a nivel mundial; tenemos a muchos clientes que no nos dicen "quiero invertir en Barcelona", sino "quiero invertir en el 22@"", indica Carlos Bajo, director capital markets de Savills Aguirre Newman.
El 22@ concentra la mitad de las transacciones y un 68% de los proyectos nuevos
Los precios han aumentado como consecuencia de la alta demanda y la competencia para conseguir oficinas en la capital catalana ha sido elevada. Lo han hecho un 10%. Desde la consultora inmobiliaria han asegurado que la inestabilidad política no ha tenido ningún tipo de efecto en los costes de las oficinas.
A todas estas circunstancias favorables se ha añadido otra. Los fondos que aprovecharon el inicio de la recuperación para invertir, como Meridia Capital, ya hace cinco años que están en posesión de estos activos. La gran demanda actual los ha empujado a ponerlos en rotación, hecho que ha contribuido a aumentar la oferta.
Hipólito Sánchez, Anna Gener y Carlos Bajo, de Savills Aguirre Newman, en la presentación del informe inmobiliario de oficinas | ACN
El problema de la disponibilidad
Pero la llegada masiva de inversores extranjeros hace que los fondos de aquí tengan dificultades para acceder al mercado de oficinas. Y esto es por la falta de disponibilidad. Hipólito Sánchez ha avisado: "Necesitamos que haya nuevos proyectos en Barcelona; es insano que haya un 4% de disponibilidad". Y Gener ha añadido: "Cuando una empresa no encuentra disponibilidad de oficinas en una ciudad, se irá a otra". En cuanto al entorno de la capital catalana, la situación de disponibilidad no mejora: en Sant Cugat hay un 6% y en la plaza Europa de l'Hospitalet de Llobregat, un 3%.
Las opciones de crecimiento son también escasas. En Barcelona, explica Gener, hay dos grandes bolsas de suelo: la Segrera y la Marina del Prat Vermell. Aún así, son zonas que todavía no están preparadas para acoger a empresas tecnológicas, puesto que les falta la habilitación de servicios. De hecho, la CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona ha recordado que con el 22@ pasó lo mismo: "Ahora es un polo de atracción, pero hace 20 años que lo empezamos a promover como tal".
"El reto es equilibrar la oferta y la demanda: no tenemos suficientes edificios para ofrecer ni a los inversores ni a las empresas que se quieren instalar en Barcelona"
Buenas previsiones
La consultora prevé que la demanda continúe en ascenso. El repto, ha apuntado Gener, es que "el mercado inmobiliario encuentre un equilibrio entre la oferta y la demanda: no tenemos suficientes edificios para ofrecer ni a los inversores ni a las empresas que se quieren instalar en Barcelona". De cara a 2020, ya hay siete proyectos nuevos a la venta.
El tipo de inversor que apuesta por las oficinas de la capital catalana ha ido cambiando. Mientras que antes dominaban los oportunistas, "ahora recibimos a inversores tranquilos, que no quieren sustos, sino posicionarse en un terrotirio a largo plazo", indica Gener. Es por esta razón que se conforman con rentabilidades bajas, que actualmente se sitúan alrededor del 3,75%.
Entre los nuevos compradores, destacan el fondo alemán KanAm y el filipino Grupo Emperador. Las principales operaciones de inversión de este 2019 han incluido al edificio Diagonal 00, la Torre Auditori y la Torre Tarragona, entre otros.