Que Barcelona vive una crisis de la vivienda no es algo nuevo. Según estimaciones del Banco de España, de hecho, en Catalunya faltan 140.000 viviendas nuevas para abastecer la demanda actual. Y esta necesidad, se acentúa en algunas zonas de la ciudad. Es el caso del 22@, "el barrio con un desequilibrio más acusado entre oficinas y viviendas". Lo denuncia Xavier Güell, director CBRE Barcelona, con dos datos que evidencian este desequilibrio: el 22@ concentra el 28% de las oficinas de Barcelona, pero solo vive el 6% de la población de la ciudad. Acompaña los datos, eso sí, con tres motivos y dos soluciones.
El 22@ resulta un caso de éxito en cuanto a creación de un distrito empresarial que ha ayudado a Barcelona a posicionarse como un hub de innovación líder en el sur de Europa. Es un polo de atracción internacional para empresas y profesionales de todo el mundo que capta grandes volúmenes de inversiones y proyectos año tras año. En el 2023, por ejemplo, captó el 41% de la inversión en oficinas de la ciudad de Barcelona. Ahora bien, su crecimiento inmobiliario en el sector de las oficinas no ha ido alineado con el de la vivienda; está descompensado. Según datos de CBRE, el distrito cuenta con 15 metros cuadrados de oficinas por habitante, cuando en el resto de la ciudad son 2 metros cuadrados por habitante.
El 22@ concentra el 28% de las oficinas de Barcelona, pero solo vive el 6% de la población de la ciudad
Para buscar una solución a este desequilibrio, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó en el 2022 una modificación del Plan Especial de Infraestructuras, el MPGM 2022, que tenía en cuenta 25 planes de actuación. 25 solares no desarrollados, que todavía no tenían ningún planeamiento ni afectación urbanística y en los cuales se podía dibujar el futuro más adecuado que ayudara a equilibrar los usos de la zona. Es decir, planificar si en aquellos 25 espacios se construirían, en un futuro, oficinas, viviendas, servicios, equipamientos, hoteles... De hecho, la distribución priorizó las viviendas, proyectó muchos espacios para oficinas, otorgando a los servicios y el retail una representación casi residual.
Concretamente, el planteamiento que hizo el Ayuntamiento tenía el objetivo de inyectar en la ciudad 3.300 viviendas, a través de estos 25 espacios, algunos de ellos dentro de la regulación PMU (Plan de Mejora Urbana) y otros PAU (Proyecto de Actuación Urbanística). Dos años después, ¿cuál ha sido el resultado? "Ninguna de estas 3.300 viviendas han salido todavía al mercado", ha denunciado Güell.
Y la situación es todavía más descarada: el plan incluía un apartado para hacer remontas –la posibilidad de construir más plantas en un edificio ya construido- en algunos edificios de pocas plantas (PB+2). El hecho es que este plan, según datos no oficiales, preveía una ampliación de 3.000 viviendas más. ¿El resultado? Tampoco se ha hecho ninguna. La no actuación de estos dos años suma un déficit de 6.300 viviendas.
Güell: "Veníamos de poder conseguir aproximadamente 6.000 nuevas viviendas y no tenemos ninguna"
"Veníamos de poder conseguir aproximadamente 6.000 nuevas viviendas y no tenemos ninguna. Y lo que es peor, parece que en los próximos años tampoco tendremos", denuncia Güell. Lo dice porque, actualmente, de los 25 planes de actuación previstos solo hay tres que estén en desarrollo, pero todavía necesitarán dos años para acabar el proceso de construcción.
¿Por qué no se han desarrollado las viviendas planificadas?
CBRE apunta que uno de los motivos por los cuales se ha paralizado la construcción de estos proyectos residenciales "está en el fondo, en cómo se gestó la MPGM, pues ésta incluía poca dotación de vivienda libre. Todo era régimen de VPO, de vivienda de protección oficial". Y esto ha excluido al capital privado.
La capacidad de los Ayuntamientos para desarrollar VPO es baja; la historia lo corrobora. "Y no dejar entrar al capital privado es un error", indica Güell. "La VPO la tendría que sacar adelante el sector privado", y añade: "tenemos un sector con capital preparado para entrar, pero el problema es que las reglas del juego no son atractivas". De hecho, no es que no sean atractivas, es que no se le permite jugar.
Güell: "Tenemos un sector con capital preparado para entrar, pero el problema es que las reglas del juego no son atractivas"
CBRE critica, de hecho, que en esta planificación de vivienda, el 50% está prevista para el régimen de compraventa y la otro 50% para el de alquiler, y esto, no ayuda a destensar la presión que vive el mercado de la vivienda en alquiler en Barcelona. Apuntan que "todo el VPO tendría que ser de alquiler, porque así beneficias a la persona en el momento en el que lo necesita". De hecho, así el Ayuntamiento no se despatrimonializa vendiendo la vivienda y la puede continuar alquilando a otras personas, cuando el inquilino ya no tiene las necesidades económicas para estar en VPO.
Un tercer motivo, "que el Ayuntamiento no podía prever", según indica Güell, es la evolución que ha tenido el mercado de oficinas en Barcelona, y concretamente en el 22@. En estos 25 proyectos urbanísticos se compartían dos principales usos: vivienda y oficinas. Y hasta que el suelo no tiene, como mínimo, el 50% del espacio acordado con futuros proyectos concretos planificados, no se desarrolla urbanísticamente. Y claro, después del gran boom que ha vivido el 22@ en los últimos años en cuanto a construcción de nuevas oficinas, el distrito tecnológico tiene en la actualidad una tasa de disponibilidad tan grande que no invita a construir nuevos proyectos a medio plazo. Concretamente, la tasa actual de disponibilidad del distrito es del 22-23%, cuando en la ciudad de Barcelona es del 14%.
"El sector público no tiene la capacidad para sacar adelante el 50% del espacio solo, necesita un socio", detalla Güell, "pero ahora mismo ningún promotor le está ofreciendo desarrollar oficinas", que ayudarían a cubrir este 50% necesario.
Esto no quiere decir que en el 22@ sobren oficinas. "Todos estos metros de oficinas se absorberán", asegura Güell. Pero en estos momentos el Ayuntamiento no encuentra ningún socio que quiera desarrollar la parte planificada de oficinas. Habrá que esperar unos años, hasta que se absorban gran parte de estas superficies disponibles.
Y una crítica más, antes de pasar a las soluciones: en el momento de elaborar la modificación del Plan Especial de Infraestructuras, "no se habló demasiado con el sector privado", explica Güell. Por suerte, pero, las cosas han cambiado. La inmobiliaria internacional, que lleva más de 40 años instalada en Barcelona, se ha reunido recientemente con los técnicos del Ayuntamiento para poner en común soluciones. La última reunión, explican, la han tenido aproximadamente hace un par de meses y, admiten, han visto al equipo técnico "preparado y muy profesional", "con puntos de vista parecidos", pero señalan que creen que no es un "problema técnico, si no de voluntad política".
Primera solución: modificar el MPGM y añadir vivienda libre
Teniendo en cuenta que el 22@ tiene una dotación actual de 1,3 millones de metros cuadrados de oficinas, "¿qué pasaría si el suelo terciario previsto en estos 25 planes se transformara en vivienda libre?", pregunta Güell. Por un lado, la cifra de las 3.300 viviendas proyectadas, se incrementaría hasta las 8.400 y, además, podría entrar el capital privado, hecho que haría que la ejecución fuera inmediata.
Esto no quiere decir que se toquen los 1,4 millones de metros de oficinas existentes, ni frenar el crecimiento empresarial del distrito. Se trata de planificar un futuro con mejor equilibrio de usos. "Es la solución que tendría un efecto real y directa en el problema de la vivienda que vive Barcelona", afirma. La integración y el equilibrio de usos es el camino natural hacia "la ciudad de los 15 minutos".
Segunda solución: legalizar el flex living (y copiar a Madrid)
La segunda solución que propone CBRE, y que cree que es la menos compleja de conseguir, es la de flexibilizar los PEUAT, el Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos. ¿El objetivo? Facilitar la entrada del flex living, la vivienda flexible, que en Madrid ya ha llegado, "se han avanzado", y está funcionando muy bien. En ningún caso se tendrían que ampliar las plazas hoteleras, sino incrementar las viviendas de temporada –de entre un mes y un año- para que muchos expats o trabajadores del 22@ pudieran vivir en el mismo distrito, sin tensionar el mercado de la vivienda en el resto de la ciudad. De hecho, el 22% de las personas que trabajan en el 22@ son extranjeras.
El modelo que propone la inmobiliaria no es exactamente el de un coliving ni el de una residencia. "No se trata de hacer habitaciones, sino pequeños apartamentos, con grandes zonas comunitarias y servicios, y con estancias limitadas en el tiempo".
Con la modificación del PEUAT, el distrito podría acoger hasta 18.750 personas más. Y, según apuntan desde el equipo de Living de la inmobiliaria, el ideal sería que estas personas pudieran empadronarse en la ciudad, puesto que vivirán meses en ella.
Como en el caso de la primera solución propuesta, además, aseguran que "hay mucho capital que quiere entrar en este mercado, pero la regulación actual no se lo permite". En Madrid sí. Esta, además, es una solución menos compleja que la primera en cuanto a gestión urbanística y entendimiento político, pues solo implica al Ayuntamiento de la ciudad. En cambio, en la primera opción –la que en el fondo más gusta a CBRE- se tendrían que alinear el Ayuntamiento de Barcelona, el AMB y la Generalitat. No es tan sencillo alinear estos tres astros.
¿Qué pasará si no hacemos nada?
En caso de que se hiciera cualquiera de las dos soluciones propuestas por CBRE, no empezarían a salir viviendas nuevas al mercado hasta el 2027, teniendo en cuenta los timings habituales de planificación y construcción, pero una vez dado el pistoletazo de salida, el crecimiento sería exponencial y, en el 2031 ya estarían todas las viviendas desplegadas, con grandes porcentajes de vivienda de protección oficial. Aproximadamente el 30%.
Ahora bien, si no se hace nada y se mantiene la actual normativa, el gran desequilibrio que hay entre oficinas y vivienda no solo se mantendrá, "si no que se incrementará", advierte Güell. "Pasarán los años y no se habrá solucionado nada, al contrario, pues el Ayuntamiento no tendrá la capacidad para promover la vivienda planificada a medio plazo". El experto no tiene ninguna duda, pero, que los metros cuadrados de oficinas del 22@ se absorberán sin problema; "el problema será el desequilibrio".
Por eso, el director de CBRE insiste: "hay que dejar entrar al sector privado, pero se le tiene que facilitar una pista de aterrizaje", es decir, vivienda libre y equilibrio de usos para el futuro del 22@, y de la ciudad de Barcelona.