Cómo reconocen todos los actores en el mercado, hoy el sector inmobiliario -en especial lo de residencia- disfruta de buena salud, va bien, con un buen crecimiento. Lo comprobaremos estos días en el Barcelona Meeting Point que arranca este jueves. Hay que recordar que tan sólo cuatro años atrás teníamos todavía una sensación de crisis profunda. De hecho, cuatro datos para situarse: las viviendas iniciadas en Barcelona ciudad en 2013 eran 697; en 2017 han sido un total de 1.373 viviendas. En cuanto a la compraventa de viviendas usadas en Barcelona ciudad, el 2013 eran 7.701 y el 2017, 14.511.
Pero hay que tener también en cuenta que no crece igual en el territorio, hoy se vende bien en Barcelona ciudad y cercanías más cercanas, con algunas excepciones como Mataró, donde la promoción va muy bien, pero ha llegado todavía con la misma fuerza esta ola expansiva en ciudades tan cercanas como Sabadell y Terrassa. Si miramos el territorio de Cataluña, tan sólo el Barcelonès y el Vallès Occidental superan los más de 1.000 viviendas iniciadas, y 25 comarcas de Cataluña han iniciado menos de 100 viviendas.
Este es el proceso normal de una recuperación después de una crisis tan fuerte como la que hemos pasado, el mercado se ha recuperado, con ritmos diferentes según las zonas, en algunas zonas donde el mercado cayó mucho, como Sant Cugat del Vallès, donde la recuperación ha sido muy rápida y hoy el paisaje está pleno de grúas y los precios se han normalizado. De hecho, siempre habíamos pensado que la caída tan importante de precios en Sant Cugat era producida por la cantidad de viviendas en el mercado en el 2008, no por las características de Sant Cugat, que son óptimas.
Vivienda pública en Sant Cugat del Vallès | Artur Ribera
La demanda continúa siendo buena tanto en segunda mano como en obra nueva. En obra nueva, en segmentos hasta 400.000 eurosencontramos muchos jóvenes de unos 40 años que adquieren su primer inmueble y que proceden, por lo tanto, del mundo del alquiler. Cuestión diferente es cuando hablamos de residencial luxury, puesto que aquí el mercado sufre. Hace más de un año que la pedida internacional es mucho más escass y seguramente se han unido en un mismo momento una serie de temas que influyen negativamente en la voluntad de los inversores extranjeros: los atentados, la turismofòbia, las imágenes del 1 de Octubre, la apertura otros mercados, la inseguridad jurídica...
Los atentados de agosto pasado, la turismofòbia, las imágenes del 1 de Octubre, la apertura otros mercados, la inseguridad jurídica...todo ha afectado la demanda internacional
Un tema capital por la recuperación ha sido la entrada de fondo como promotores, la mayor parte de las veces haciendo fusión con actores locales. Este es un cambio importante, algunos apostaron por el sector cuando todavía nadie lo hacía y fueron los primeros a comprar solo, los primeros a modernizar según qué herramientas y han sido el actor necesario para la recuperación del sector, en un momento en que la banca no financiaba el solo y, por consecuencia, a los actores locales se los era muy difícil acceder a comprar–lo. Aquí aparecieron los fondos con el capital necesario para poder comprar y promover.
El recorrido de los precios
Si hablamos de precios, es evidente que han ido subiendo pero con prudencia, muchas opiniones dicen que todavía hay mucho recorrido porque todavía estamos lejos de los precios que teníamos en el 2008. Nosotros siempre hemos defendido que los precios de venta van muy ligado a los sueldos y a las posibilidades de endeudamiento de los compradores y desde este punto de vista no tenemos claro que quede mucho recorrido.
Cómo vemos el futuro de la promoción? Pues en este momento con un cierto pesimismo, hay una gran incertidumbre jurídica en especial en Barcelona ciudad a consecuencia de las últimas medidas en relación a la obligatoriedad de dedicar un 30% de las nuevas promociones a viviendas sociales, es evidente que en la ciudadfalta vivienda social pero es esta la medida cuando el mismo Ayuntamiento tiene solo que no ha edificado? Cuando en el área metropolitana hay muchísimo sol que ya está calificado por este destino? Entendemos la preocupación del Ayuntamiento, entendemos la preocupación de las familias a las cuales se los cuesta acceder a la vivienda, pero hay que reflexionar en el porque en cuatro años ha hecho tan poco vivienda el Ayuntamiento? O porque cuesta tanto que avance el tema de la colaboración público-privada que tanto bien funciona en otros países?
Pensamos que no es un problema de voluntad política, pensamos que es más bien un problema de procedimientos, de herramientas, de gestión y el que tenemos claro es que esta nueva normativa tendrá efectos inmediatos en el sector. Nadie invierte si hay inseguridad jurídica, y tiene efectos ya, se están pidiendo como era previsible un montón de licencias, se anticipan proyectos a los tiempos que tenían previsto, pero esto comportará que de aquí un par de años nadie presentará proyectos.
Asistentes a una de las últimas ediciones del Barcelona Meeting Point
Otro tema importantísimo a resolver y que hace muy mal al sector es la lentitud en el otorgamiento de las licencias y la complejidad a veces absurda de la Administración, porque tardar 18 meses para dar una licencia que es reglada es no tan sólo un coste que suma al coste de la promoción, sino también a veces la pérdida de una oportunidad tanto de producto como de mercado.
Y si hablamos de alquiler...
De momento hay un dato positivo, aumenta la oferta, hacía años que esto no sucedía sino al contrario, disminuía. Muchos propietarios patrimonialistes se vieron obligados durante la crisis a vender o a ceder parte de su patrimonio a los hijos porque no podían acceder por si sólo a ninguna vivienda y esta tendencia ahora se ha cambiado, en este momento se han puesto al mercado viviendas de obra nueva que fueron comprados sobre plano con finalidad para invertir hace un par de años y ahora se entregan aquellas primeras promociones y esto es una muy buena noticia. También hemos podido comprobar como algún propietario patrimonialista hacía directamente promociones para alquilar.
Ahora se entregan aquellas primeras promociones que muchos compraron sobre plano para invertir y esto es una muy buena noticia
Este aumento de la oferta y el mantenimiento de los sueldos ha dado por resultado que los precios de alquiler se han mantenido, ha acabado aquella sensación que los precios subían día a día, quizás no se ha notado del mismo modo en todo Barcelona y cercanías pero sí que es ya una tendencia. A pesar de todo falta oferta, esta situación que es endémica pensamos podría resolverse en parte si la Administración fuera capaz de tomar algunas decisiones que a nosotros nos parecen muy factibles: desde transformar locales comerciales en viviendas, a flexibilizar los usos en las plantas bajas en sólo no edificados, promover que muchas actividades de tipo terciario que ahora se hacen en pisos se desarrollen en plantas bajas, lo cual liberaría pisos, etc. Hay mucho para hacer, el bono es que se puede hacer pero hace falta que todos nosponemos.