Como la Nueva York decrèpita de los años 60, la alcaldesa de Barcelona, Ada Coláis, reclama volver a un régimen de alquiler controlado con precios máximos. Coláis ha afirmado recientemente que "se tiene que parar la burbuja especulativa en los precios del alquiler" y pide que el Estado y la Generalitat actúen. Pero en la Nueva York de aquella década, un partido de baloncesto a la calle degenera en pelea hasta que interviene la policía a toque de silbato, a pesar de que la guerra entre las dos bandas juveniles del barrio continúa. Es como empieza una de las obras maestras del cine musical: West Side Story.
Ahora, dejamos de banda las coreografías milimetradas y la fabulosa música de Leonard Bernstein y fijémonos en el escenario: calles polsegosos, edificios sucios, andamios de madera y solares abandonados. Bienvenidos en el Manhattan de los años 60. Por qué la ciudad más rica del mundo había caído en decadencia? Por qué los edificios caían a trozos y eran ocupados por bandas de delincuentes?
Durante la primera mitad del siglo XX, muchas grandes ciudades americanas y europeas introdujeron un sistema de control de precios de alquiler. Era una medida de emergencia porque la inflación que provocaba enfocar toda la economía nacional a ganar las guerras mundiales no afectara el precio que pagaban las familias de los soldados por sus pisos.
Las consecuencias del control de precios
A la mayoría de ciudades, estos sistemas de precios máximos y aumentos controlados desaparecieron al poco de la Segunda Guerra Mundial, pero la ciudad de Nueva York los mantuvo. Los efectos de la política de levadura control (alquileres controlados) eran muy visibles a West Side Story, y para cualquier que se paseara por las calles de Manhattan en 60.
Cómo que los propietarios no podían aumentar los alquileres de acuerdo con la demanda y el incremento de costes, empezaron a ahorrar en mantenimiento, hasta que el edificio se volvía inhabitable. Centenares de edificios abandonados con las puertas tapiades acabaron siendo invadidos por bandas de delincuentes o inmigrantes sin papeles ante la pasividad de los propietarios, que no podían sacar ningún beneficio. Un estudio de 1971 concluía que un tercio de los edificios bajo el régimen de control de alquileres estaba en mal o muy mal sido.
Además, se comprobó que los principales beneficiarios del sistema de alquileres controlados no eran los más pobres, sino una cierta clase mediana alta muy conectada que podía acceder en edificios que todavía se aguantaban mediante procedimientos oscuros, como tuvo que reconocer el mismo alcalde del momento, John Lindsay.
Al estudio Rent Control in North America and Four European Countries de 1977, Benner y Franklin concluían que el control de alquileres "es probable que tenga unos efectos perjudiciales sobre el suministro y mantenimiento de la vivienda de alquiler tan grandes como cualquier de los beneficios que se pueden obtener, en particular para los inquilinos de bajos ingresos". A partir de entonces, la ciudad de Nueva York fue abandonando el sistema de control de alquileres y ha conocido una expansión sin precedentes.
En España, coincidieron a partir de 1985, y no por casualidad, el final de la Ley franquista de 1964 que controlaba los alquileres y la enorme inversión en mejora de los edificios que supuso el programa Barcelona, ponte guapa. Razón por la cual sorprende ahora que el Ayuntamiento de Barcelona recupere del cementerio de las malas ideas una política olvidada.
| Video promocional de los 25 años de la campaña 'Barcelona, ponte guapa' |
Por qué piensa Coláis que hay una burbuja especulativa con los alquileres? Esto no lo puede explicar nadie, ni ella, porque el concepto "burbuja especulativa" es imposible al mercado de alquiler. La especulación es la compra de un bien para su posterior reventa a un precio más alto. Es decir, una operación financiera que no genera ninguna producción, sólo una ganancia (o una pérdida, según el caso) por el especulador.
El funcionamiento de la especulación
Al mercado inmobiliario, la especulación se produce sobre todo en terrenos. Típicamente, un mismo solar puede ser comprado y vendido varias veces hasta que un operador se decide (o consigue la licencia) a construir. También se ha producido, durante la crisis, la retención de determinados edificios acabados pero vacíos mientras el mercado no se recuperaba.
Pero un piso alquilado o en alquiler es, por definición, un bien productivo. Por lo tanto, no tiene sentido hablar de especulación. Al mercado de alquiler los pisos sólo suben por dos razones: O porque aumenta la demanda o porque sereduce la oferta, típicamente por una regulación demasiado favorable a los locatarios. Para entendernos, si el Ayuntamiento empieza a decir que acabará con los desahucios, es muy probable que determinados propietarios se lo piensen dos veces antes de alquilar su piso vacío.
Por qué suben, pues, los alquileres en Barcelona? Sabemos que hay más gente buscando piso, además de un cierto cambio cultural que delgada el alquiler por sobre la propiedad. Lo confirma un estudio de Servihabitat de octubre de 2015 donde un 40% de agentes inmobiliarios opina que el mercado de alquiler crecerá este 2016.
Además, el índice Idealista de 2016 nos da la respuesta definitiva. Donde suben más los alquileres? En Cataluña, Baleares y Madrid, las comunidades más dinámicas. Donde bajan? En Asturias, Extremadura y Galicia. Sihubiera una burbuja, podríamos localizarla fácilmente.
Otro dato: El precio del suelo se ha duplicado en Barcelona y Madrid desde 2012, y cuando el Ayuntamiento ha ofrecido solares, resulta que las inmobiliarias no pueden construir porque no encuentran financiación. Hay pisos vacíos? Si tenemos que hacer caso en el mismo Ayuntamiento, casi noquedan, puesto que el consistorio cifró en sólo 2.500 los pisos vacíos de la ciudad el 2015, y yaha conseguido poner al mercado la mitad.
Qué nos dice todo esto? Que el precio de los alquileres en Barcelona está subiendo porque la economía mejora, y porque no se está construyendo. Y alerta: Si alguna administración se siendo tentada de volver al régimen de control de alquileres, se arriesga a que el número de pisos de alquiler baje drásticamente, como con la Ley franquista de 1964, o que el Barcelona, ponte guapa se quede en anécdota olímpica ante la tarea que tendrán los próximos ayuntamientos para reparar el desastre.
Eso sí, siempre nos quedaría el consuelo de poder rodar un nuevo West Side Story en Barcelona, lástima que Bernstein ya sea muerto.