Que Catalunya y el conjunto de España tiene un problema con la vivienda es una realidad que conocemos todos. Perdura desde hace tiempo y la ley de la vivienda que prepara el gobierno español no lo arreglará. Pasar de cinco a siete años el período mínimo de contrato obligatorio, por un lado, o que ante el impago del alquiler no pueda desahuciarse, no prevén nada bueno para mejorar la oferta de alquiler. Cuanto más difícil se lo pongamos a los promotores, menos construirán. Una obviedad de primero de ESO.
La mayoría de municipios tienen suelo propio para transformarlo en residencial y poder construir vivienda social. Otros tienen sólo equipamiento o bien otras tipologías que podrían liberarlos y transformarlos en residenciales mediante una ley ómnibus. La gran pregunta es por qué en 50 años no lo han hecho. La Constitución recoge en su Artículo 47 el derecho de los españoles a gozar de una vivienda digna y adecuada, hasta aquí una buena declaración, pero sigue diciendo que los poderes públicos tienen la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho.
En definitiva les “obliga” a hacer el marco que lo facilite y como estamos viendo, ni lo han creado, ni hay ninguna iniciativa seria para hacerlo, ni tienen penalización alguna por no haberlo hecho.
En Europa, la vivienda social supone un 9,3% del total, pero mientras que hay países como Dinamarca que llega al 20%, en España y Cataluña sólo es el 2,5%
En Europa, el parque de vivienda social supone de promedio el 9,3% del total de viviendas. En algunos países como Dinamarca o Reino Unido llega al 20%. En España, y Catalunya no es una excepción, ese porcentaje es del 2,5%. De vergüenza si pensamos en los miles de jóvenes y familias vulnerables que quieren tener acceso.
Si los gobiernos pensaran que es un problema grave, ¿creéis que seguirían invirtiendo sólo el 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado en políticas públicas de vivienda? Evidentemente, no es una prioridad y, por tanto, apuestan por las soluciones mágicas que se han demostrado totalmente inútiles. ¿Por qué no promueven las administraciones públicas el parque de vivienda social que necesitamos?
En primer lugar porque son prisioneros de sus propias normativas garantistas del suelo que hacen muy complicado cambiar su uso.
En segundo lugar, porque promover suelo residencial requiere tiempo y recursos de personal para hacerlo y, en general, las administraciones van escasos y no están dispuestas a subcontratar algunos trabajos a colegios profesionales reconocidos. A la administración le cuesta entender el principio de subsidiariedad, que viene a decir que, si pueden hacerlo otros, no lo hagas tú. Algunos, internamente, lo ven como una pérdida de poder en lugar de buscar soluciones razonables.
En tercer lugar, hacer una promoción no es fácil y requiere una profesionalización importante sino quieren perder hasta la camisa. Armar pliegos de condiciones, analizar propuestas, adjudicarlas, realizar seguimiento de obras y cerrarlas en tiempo, forma y sin desviaciones presupuestarias es todo un riesgo.
La vivienda social está pensada para la población más vulnerable que, cuando lo deja de ser, debe irse para dar paso a nuevos necesitados
En cuarto lugar, la gestión de las viviendas quizá sea el capítulo más complejo. En este país, los inquilinos de vivienda social les cuesta entender que estos hogares están pensados para la población más vulnerable y que, en el momento que lo dejan de ser, deben irse para dar paso a nuevos necesitados con menores ingresos. Todos conocemos grandes conflictos cuando se deben renovar contratos y los ocupantes se niegan y reclaman la propiedad del inmueble o bien cuando hay impagos, ¿quién desahucia a estos ocupantes? Quien lo ha sufrido no quiere repetirlo porque a los responsables políticos les da mucho miedo enfrentarse a estas situaciones. El coste reputacional para ellos hace que huyan de esa gestión y, en general, de promover este tipo de vivienda aunque sea obvio que tienen la obligación de promoverla.
Entendiendo que son prisioneros de los marcos que han creado ellos mismos, lo quieren solucionar sin escuchar al sector privado y sin desplegar una colaboración público-privada eficiente que solucione el problema. Lo primero que hacen es romper la seguridad jurídica y formular normas para obligar a que el sector privado haga lo que deberían hacer ellos. Ya hemos visto en Barcelona el impacto de topar el precio de los alquileres de la vivienda de alquiler, una caída del 15% de la oferta de inmuebles disponibles para alquilar a cambio de una reducción de un 5% de la renta media. Bravo, justo todo lo contrario de lo que se pretendía. Y es que parece obvio pensar que si quieres que el mercado baje los precios debes introducir más oferta y un sistema judicial más eficiente que proteja a los inquilinos (ver el estudio La Limitación de los precios de los alquileres).
Ante los riesgos, los propietarios no alquilarán. Tampoco funcionarán las políticas de cheques universales por acceso a la vivienda
Ante los riesgos, los propietarios no alquilarán. Tampoco funcionarán las políticas de cheques universales por acceso a la vivienda. Cualquier estímulo general se trasladará al precio final de alquiler hinchándolos de forma innecesaria. Los estímulos deben ser selectivos y limitados para que funcionen. Recientemente obligan a que las promociones incluyan una reserva del 30% de vivienda de renta limitada. Más complejidad en la gestión dado que los criterios de cada ayuntamiento son diferentes sobre como interpretar y como gestionarlo. ¿Tanto cuesta hacerlo bien? ¿Por qué no copian modelos europeos que funcionen?
En Cataluña, campeones de la solidaridad mundial malentendida, las administraciones parecen que han querido compensar sus propias carencias de promover vivienda social facilitando las okupaciones. En España hay unas 120.000 viviendas okupadas de las que el 50% están en Catalunya y, de éstas, el 75% en la ciudad de Barcelona. Un 90% de estas, practicadas por tramas criminales que han hecho un negocio ante la impotencia de los propietarios y cuerpos policiales. El mundo al revés, el propietario debiendo demostrar la titularidad y, el delincuente, pudiendo okupar durante meses hasta que se resuelva el tema. En la mayoría de países europeos, okupar se penaliza con sanciones, prisión y desalojos en horas. Aquí hemos enviado una señal clara de país 'okupa friendly' generando un efecto llamada internacional: venid a delinquir aquí, le será rentable y tendrá protección pública.
Es necesario encontrar soluciones urgentemente para garantizar el derecho de los más débiles y reducir la iniquidad social. Las soluciones son fáciles: crear un marco jurídico seguro sin cambios repentinos cada legislatura, transformar y generar suelo público en residencial para vivienda social de alquiler, trabajar conjuntamente con el sector privado para que realice las inversiones con rendimientos razonables y gestionar los inquilinos vulnerables garantizando su rotación y obligaciones de pagos de las rentas. No realizar inventos tocando los precios del mercado ni traspasar las ineficiencias públicas al sector privado ya que éste se inhibirá, como lo está haciendo ahora, y facilitar que los propietarios alquilen sus fincas con tolerancia cero con la okupación sin sobreproteger con derechos a los inquilinos.
¿Es tan difícil de poner sentido común y dejarse de ocurrencias teóricas que no han funcionado?