Aunque no es la primera vez que Gonzalo Bernardos anuncia bajadas del precio de la vivienda, los indicadores económicos y del mercado inmobiliario muestran un cambio de tendencia de 2022 a 2023: "De la expansión del mercado, a una recesión light". Así lo ha definido Bernardos en la presentación del informe del mercado inmobiliario que elabora juntamente con la Universidad de Barcelona y Forcadell, quien ha apuntado que, una de las principales causas de este contexto que prevé es "la subida acelerada de los tipos de 'interés'.
En el ámbito de la vivienda, si bien se espera que en el 2022 cierre con cifras de compraventa récords (más de 700.000 transacciones en España), Bernardos cree que "tenemos inputs, pero no constancia" que para el próximo año la cifra se disminuirá. Concretamente, el economista prevé que las transacciones se reduzcan un 15%. Entre los motivos de este bajón, el economista señala la reducción de potenciales compradores registrada en las últimas semanas: "El mercado ha empezado a darse la vuelta en octubre. De hecho, entre octubre y noviembre estamos viendo a agencias inmobiliarias que han reducido a los interesados en comprar entre un 20 y un 40%”.
Bernardos: "De la expansión del mercado, a una recesión light"
El volumen de compraventas que se prevé alcanzar en este año supera al de los años previos a la burbuja inmobiliaria (2005-2007), donde se alcanzaron los 680.000 anuales, pero Bernardos ha asegurado que, a diferencia de otros países, "en España no se va a producir ningún estallido de burbuja inmobiliaria". Simplemente será, "un año mediocre; malo si lo comparamos con el 2022, pero bueno si lo comparamos con años anteriores, como en el 2017-2018".
La situación sería de preburbuja "si los tipos de interés fueran bajos", aseguró. Por tanto, la subida de los tipos de interés es positiva en cuanto que sólo provocará "dar un paso hacia atrás, para después volver a dar poco a poco pasos adelante". Y ha añadido: "lo mejor es que no se produzcan cambios bruscos".
La obra nueva juega aparte
De las 700.000 viviendas que se habrán comprado este año, sólo 80.000 son de obra nueva. Es la quinta parte de lo que se vendió en los años previos a la burbuja inmobiliaria. Según Bernardos, el mercado de obra nueva tiene una gran carencia de oferta y esto ha provocado que mucha de la demanda de vivienda nueva se haya pasado en el mercado de segunda mano.
Si el mercado vive cierto estancamiento en cuanto a ritmos de compraventas, la obra nueva "no se dará cuenta". Según Bernardos, de las 85.000 viviendas que se entregarán hasta cerrar el 2022, el 95% ya está vendido. De las entregas de 2023, el 50% ya están vendidas.
Si bien el precio de la vivienda, según las previsiones del informe, registrará un descenso del 5%, el mercado de la obra nueva registrará un incremento del 5%
Además, el mercado de obra nueva juega aparte. Si bien el precio de la vivienda, según las previsiones del informe, registrará un descenso del 5%, el mercado de la obra nueva registrará un incremento del 5%. El motivo de esta diferencia se debe a la naturaleza del mercado de obra nueva: los precios se pactan uno o dos años antes de la entrega y compraventa del inmueble. Por tanto, el bajón podría llegar, con uno o dos años de retraso. Es decir, "el precio con el que se venderán las viviendas nuevas en 2023 será el del momento más alto del mercado", ha puntualizado.
La carencia de oferta en el mercado de alquiler
El mercado de alquiler arrastra "un exceso de demanda", según apunta Bernardos, "muy superior a la oferta". Y esto está provocando incrementos de precios en todos los territorios y desigualdades entre compradores. Por ejemplo, señala que "los extranjeros están pagando más que los nacionales para conseguir las mejores ubicaciones, lo que está desplazando a los nacionales fuera del centro o a la periferia de las ciudades". En este contexto de precios al alza, ganan peso fórmulas alternativas a la vivienda tradicional como el coliving o el alquiler de habitaciones.
Bernardos: "Los extranjeros están pagando más que los nacionales para conseguir las mejores ubicaciones, lo que está desplazando a los nacionales fuera del centro oa la periferia de las ciudades"
Como solución para esta problemática, el economista cree que "hay que actuar sobre la oferta y no sobre la demanda". Y, por tanto, descarta medidas políticas como la del subsidio a demandantes de vivienda menores de 25 años, que "perjudica al resto de la demanda, especialmente a los jubilados". Bernardos cree que lo que debe hacerse es "aumentar la oferta" y, si los poderes públicos "no quieren crear más vivienda pública", deberían poner facilidades fiscales a los propietarios para motivarles a poner la vivienda en alquiler , como reducciones del IBI, ayudas en el seguro del hogar o para realizar reformas de la vivienda.