El sector inmobiliario en Barcelona ha cerrado un 2023 de fuertes caídas en comparación con el último año, siguiendo la tendencia del resto de mercados europeos. De hecho, la inversión inmobiliaria del 2023 ha sido 1.821 millones de euros, un 49% menos que en el 2022; y en Europa este descenso ha sido del 48%. "Ante caídas tan impactantes, hay quién nos pregunta si el juego se ha acabado -afirma Xavier Güell, CEO de CBRE en Barcelona- pero yo creo que apenas acaba de empezar, para aquellos que saben cómo funcionan las reglas del juego". Con estos datos y estas declaraciones, se confirma un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario, que ha sido plenamente expansivo, nos ha acompañado desde el 2014, y que acontecerá una "oportunidad para construir nuevas carteras". De hecho, las perspectivas para el 2024 ya prevén un escenario mucho más optimista.
El nuevo ciclo que inicia el sector inmobiliario, que se ha plasmado en una contracción de los volúmenes de inversión y de operaciones este 2023, pone el atractivo en nuevos sectores, como el hotelero -por el auge del turismo- y el living, por la transformación de la vivienda hacia fórmulas más flexibles. Güell define este momento como "muy estratégico". De hecho, afirma que "hay sectores que están ofreciendo muchas oportunidades para aquellos que se lo puedan permitir -como los fondos institucionales-, mientras el resto del mercado irá recuperando la tracción". Los fondos institucionales, de hecho, acumulan demasiados meses sin invertir, "hecho que hace pensar que volverán a hacerlo este año, cuando los tipos de interés empiecen a bajar".
En la vertiente positiva, este ciclo expansivo que ha durado desde el 2014 hasta el 2023, ha dejado Barcelona con una posición muy destacada en Europa: logrando la sexta posición en el ranking de ciudades europeas más atractivas para invertir en activos inmobiliarios. Y no parece que el cambio de ciclo, de hecho, implique perder este estatus. Lo demuestra, por ejemplo, el crecimiento en las rentas de oficinas de alquiler durante este periodo y también la capacidad de absorción de metros cuadrados del mercado barcelonés, una de las más altas de Europa.
Si bien Europa ya empezó a contraerse en el 2022, Barcelona no lo ha hecho hasta el 2023. Y, según las perspectivas que ha presentado CBRE este lunes en su último informe, la contracción no durará mucho. De hecho, para el 2024, se espera que la inversión inmobiliaria en Barcelona crezca por encima del 10%, superando los 2.000 millones de euros. La agencia inmobiliaria internacional apunta crecimientos ligeramente inferiores para Europa y España, que se moverán en una frenja de entre el 5% y el 10%. Como sectores tractores de esta inversión, CBRE prevé tendencias muy parecidas a las del 2023: con menos peso para el mercado de oficinas y retail -en comparación con años anteriores- y más para el sector hotelero, el living y el industrial-logístico.
CBRE prevé que la inversión inmobiliaria en Barcelona crecerá por encima del 10% en el 2024, mientras que en España y Europa se situará entre el 5-10%
De hecho, el sector hotelero es el que ha liderado la inversión este 2023, con 578 millones de euros, un volumen que prácticamente dobla el del año anterior. Lo ha seguido el sector industrial-logístico, con 555 millones de euros, y el living, con 323 millones. En el caso del sector hotelero y el living, la tendencia ha sido compartida también a escala estatal, pero en el caso del industrial-logístico, éste ha caído en España, pero en Catalunya se ha mantenido al alza. ¿El motivo? "Por un lado, a escala global, es un sector que ha ganado peso de la mano del e-commerce, pero en particular en Barcelona, también se ha visto impulsado por su situación geoestratégica", ha afirmado Güell.
Dos nuevas estrategias para la ciudad: la IA y el sector 'life sciences'
Además de analizar todos los segmentos clásicos de activos inmobiliarios, CBRE ha querido señalar dos sectores que pueden acontecer estratégicos para el futuro de Barcelona: por un lado, la IA, y por el otro, el sector life sciences. "Barcelona hizo una elección por la tecnología en el año 2000 con el 22@, que fue un gran acierto para la ciudad, y esto puede ayudarla a readaptarse a este enfoque hacia la IA", ha apuntado Güell.
Respecto al life sciences, que actualmente genera en Barcelona una ocupación de 247.000 trabajadores y cuenta con 1.350 compañías, 20 hospitales universitarios, 91 centros de investigación y 12 universidades, CBRE cree que "es difícil encontrar otras ciudades europeas que tengan la estructura que tiene Barcelona en este sector". Y, por lo tanto, cree que "se tiene que aprovechar" esta estructura y talento. De hecho, según datos de la consultora, el sector de life sciences desarrollará 950.000 metros cuadrados en la ciudad en los próximos años.
Buen momento para el sector hotelero, a pesar de la falta de "flexibilidad"
Tanto en Barcelona como en el resto de España, el sector hotelero ha sido el que ha ayudado a mitigar la caída de la inversión. En concreto, en España, los tres polos que han traccionado más inversión han sido Canarias, las Islas Baleares y Barcelona. En el caso de la ciudad condal, que ha doblado el volumen alcanzado en el 2022, el crecimiento ha venido por operaciones de gran envergadura, como la adquisición del Hotel Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan, y por la moratoria de nuevos hoteles en la ciudad. Según Güell, uno de los efectos de esta moratoria es "que los hoteles que ya existen acontecen activos muy exclusivos y, por eso, las transacciones son de mucho valor".
Ahora bien, Güell pide en el Ayuntamiento "flexibilizar, de manera puntual y controlada" esta moratoria, para que permita que algunas cadenas de primer orden mundial puedan posicionarse en la ciudad, sobre todo teniendo en cuenta que el 2023 fue un año de récords en cuanto a turistas extranjeros.
El futuro del sector industrial-logístico mira hacia la Bisbal y Constantí
El sector industrial-logístico, que este año no ha alcanzado el récord del 2022, ha cerrado igualmente un buen año en volumen de inversión: 555 millones de euros, su mejor año de la serie histórica, a pesar de que suponga un descenso del 16% respecto al 2022. Desde CBRE, pero, señalan una falta de disponibilidad, acentuada especialmente en la primera y segunda corona de Catalunya. De hecho, esta falta de superficies disponibles ha acontecido un freno para la contratación: "en la primera corona no hay casi nada de disponibilidad y en la segunda corona estamos hablando de un 2% de disponibilidad únicamente", ha señalado Güell.
Donde sí que hay disponibilidad es en la tercera corona, que aportará 220.000 nuevos metros cuadrados al mercado a lo largo del 2024. Preguntados por las zonas Catalunya donde puede haber mayor interés en este sector, desde CBRE señalan Girona -"que cada vez está adquiriendo mayor interés tanto para inversores locales como internacionales"- y Tarragona. Concretamente, han indicado dos municipios estratégicos: la Bisbal d'Empordà (Girona) y Constantí (Tarragona).
La Bisbal d'Empordà (Girona) y Constantí (Tarragona) acontecerán dos municipios estratégicos para el sector industrial-logístico
El 'living', el reflejo del cambio de ciclo
El sector del living -que engloba las residencias de estudiantes, el coliving, el suelo residencial, la compraventa y alquiler de viviendas y las residencias sénior- ha registrado una caída importante en Barcelona este 2023 en cuanto a volumen de inversión (del 68%), alcanzando los 323 millones de euros. Ahora bien, el descenso se tiene que leer en un contexto muy concreto, ya que en el 2022 se cerró la compra de 1.500 viviendas por parte del fondo Patrizia por 600 millones de euros, una operación que desvirtuó las cifras de aquel año y que aconteció una de las operaciones más grandes de Europa del 2022.
Para los analistas de CBRE, este crecimiento del sector living es un reflejo del cambio de ciclo en el sector inmobiliario, que tiende hacia nuevos activos y protagonistas. Uno de estos nuevos protagonistas es, de hecho, la vivienda flexible, que todavía encuentra un fuerte desequilibrio entre una elevada demanda y una falta de oferta.
Las oficinas de Barcelona: a la espera del regreso de los fondos institucionales internacionales
El mercado de oficinas en Barcelona ha registrado una caída de un 76% en cuanto a inversión inmobiliaria respecto al 2022, con 261 millones de euros invertidos, y del 23% respecto al volumen de contratación, con 231.000 metros acuadrados contratados. La tendencia vivida en la ciudad condal, pero, es un reflejo de lo que está sucediendo en Europa: donde las oficinas han pasado de representar el 40% del total invertido en inmobiliario, a solo el 25%. Los analistas de CBRE señalan un proceso de "transformación y optimización" que vive el sector y, en el caso de Barcelona, un efecto de polarización hacia zonas muy concretas del mercado, como el centro de la ciudad.
Las previsiones para este año, pero, son más optimistas, con un incremento de la contratación del 10% y una recuperación de la inversión, que vendrá de la mano del regreso de los fondos institucionales internacionales. "Cuando estos fondos vuelvan, Barcelona será de las ciudades que mejor se recuperará, porque compite muy bien en el mercado internacional".
La desocupación de oficinas, que ha sido un tema candente en los últimos meses, se mantendrá a lo largo del 2024, con algunas excepciones en positivo: como el distrito de negocios de la ciudad y el mismo centro. Eso sí, CBRE prevé que este año no se entregarán tantos nuevos proyectos de obra nueva como en el 2023 (y muchos menos que en el 2022), hecho que implicará que la tasa de disponibilidad dejará de incrementarse con la velocidad de los últimos meses. Respecto a la desocupación del 22@, que ha sido la que ha hecho saltar las alarmas al sector, CBRE apunta que no es un hecho genérico en todo el distrito. De hecho, según Güell, "en el 22@ hay muchos 22@": hay zonas que están funcionando muy bien.
Güell: "En el 22@ hay muchos 22@"
Eso sí, Güell pide también a las administraciones que faciliten los cambios de usos para dar cabida a aquellas oficinas que se hayan quedado obsoletas estructuralmente hablando. También pide volver a "repensar el 22@", teniendo en cuenta la necesidad de vivienda asequible de la ciudad y las nuevas reglas que acompañan el cambio de ciclo en el sector inmobiliario.
Para incrementar el parque residencial de Barcelona, Güell cree que las administraciones tendrían que reunir a los principales actores del sector privado (como fondos de inversión y promotores residenciales) y preguntarles "qué necesitan por parte del sector público para que puedan desarrollar 10.000 viviendas adicionales cada año durante los 15 años próximos". Esta cifra es, de hecho, la que la APCE marcó como tope mínimo para cubrir la necesidad actual de la vivienda en toda el Área Metropolitana de Barcelona. "Hay muchos fondos y promotores que tienen liquidez preparada para poderlo hacer, pero se tienen que dar las condiciones", ha añadido.