Este artículo es la tercera entrega de una serie que empezó con 'El auténtico motivo del aumento de los alquileres' y continuó con 'Por qué el hombre sharing no explica el aumento de los alquileres'.
En los dos últimos artículos traté el mercado inmobiliario barcelonés. El cierto, pero, es que este mercado interacciona notablemente con el resto de mercados del área metropolitana, especialmente los de la primera corona, aquellos que hacen frontera con Barcelona. En este artículo me propongo revisar el mercado de la construcción y alquiler para las poblaciones de Barcelona, La Hospitalet, Cornellà, Badalona, Santo Adrià del Besòs y Santa Coloma de Gramenet.
Hace unas semanas salió la encuesta de condiciones de vida que publica anualmente la Instituto Nacional de Estadística (INE). La encuesta nos es útil porque aporta datos sobre el régimen de tenencia de la vivienda entre las familias:
La proporción de la vivienda en propiedad en Cataluña ha caído desde el 76,1% (80,1% en España) en 2008 -máximo histórico- hasta el 73,7% (77, 1% en España) el 2016. Esta caída es fuerte y nos acerca a los estándares europeos avanzados (entre 65-70%) pero ha desplazado mucha demanda de compraventa hacia el mercado de alquiler, tal y como expliqué a los dos últimos artículos. Este aumento en la demanda de alquiler se ha traducido en un 2016 donde Cataluña tuvo una tasa de tenencia de alquiler del 20,2%. El 2008 esta tasa era del 13,4%.
Los datos sobre alquileres protegidos y cesión de balde han sufrido las consecuencias. El aumento significativo del tamaño del mercado de alquiler y los programas de austeridad de las administraciones públicas han hecho caer notablemente la tasa de alquileres protegidos pasando del 6,5% el 2008 al 1,9% el 2016. Las cesiones de balde, durante el mismo periodo, se han mantenido aproximadamente estables.
En el último artículo vimos como el aumento de precios y contratos estaba motivado fundamentalmente por la recuperación de la ocupación. Cómo se puede apreciar en el gráfico siguiente, la evolución de los precios en las ciudades analizadas ha sido bastante homogéneo, a pesar de que hay algunos aspectos que merecen ser recalcados.
Los municipios del Llobregat han tenido más estabilidad de precios que los del Besòs (están siempre por debajo). Este dato es incompatible con la tesis de los pisos turísticos, puesto que El Hospitalet está mucho más expuesto que Santo Adrià y Santa Paloma. Santo Adrià está marcadamente por encima del resto, probablemente porque es la ciudad que tiene mejores conexiones de transporte público con Barcelona (Buzo, Metro, tren y dos líneas de tranvía). El más importante del gráfico, pero, es la constatación que los cambios de tendencia se producen a coro a todas las ciudades. Hay que considerar, pues, que estas ciudades conforman un mercado inmobiliario único; y hay que tratarlas cómo si fueran un distrito más de la ciudad. Por último, se ve muy claro que hay divergencia en los precios de Barcelona y el resto durante 2015 y 2016. En el último artículo defendí –con datos trimestrales- que la inestabilidad política está afectando seriamente al mercado inmobiliario.
El Hospitalet, Cornellà, Badalona, Santo Adrià del Besòs y Santa Coloma de Gramenet conforman un mercado inmobiliario único y hay que tratarlas cómo si fueran un distrito más de Barcelona
Es obligado decir que estos datos son de menor calidad que las que empleé en los dos últimos artículos. He usado precios medianos, cosa que no tiene en cuenta la superficie de los inmuebles alquilados, puesto que sólo hay datos de precio por metro cuadrado para la ciudad de Barcelona. En este sentido, los datos de precios pueden tener un sesgo marcado a favor de la ciudad de Barcelona, puesto que al ser mucho más grande -en términos de mercado de alquiler- que el resto juntas tiene una distribución mucho más normalizada.
Los datos sobre contratos de alquiler son mucho más estandarizadas y presentan la siguiente evolución:
La homogeneidad observada en los precios desaparece completamente en el número de contratos firmados. Barcelona es la ciudad que ha aumentado menos el volumen del mercado -un aumento del 75% respeto 2005- y lejos de Santo Adrià (185%), Badalona (124%) o Santa Paloma (147%). La explicación a este fenómeno lo encontramos a la Mesa 1:
Si se tiene en cuenta estos matices, observando con cuidado los gráficos de precios y contratos veremos este proceso de gentrificació provocado por la burbuja y no por el turismo (de hecho, es más esmerado decir que el turismo ha aprovechado los vacíos dejados por la burbuja). Vemos como el Besòs está marcadamente por debajo del Llobregat tanto en precios como en contratos de alquilor. No se puede descartar que este proceso de gentrificació no se haya producido sólo desde Barcelona hacia el Besòs y el Llobregat, sino también del Llobregat hacia el Besòs. Hasta el 2007 el Besòs era marcadamente más barato que el Llobregat. Con el estallido de la Gran Recesión se produjo un proceso de gentrificació en Barcelona hacia los municipios de la primera corona. Donde fueron? A los más baratos: hacia el Besòs. Este fuerte aumento de la demanda en el Besòs provocó un reversal en los precios relativos entre Besòs y Llobregat. Hoy Badalona y Santo Adrià son marcadamente más caras que La Hospitalet y Cornellà, mientras Santa Paloma experimenta un vertiginoso proceso de convergencia que será culminado en un par de años.
Hoy Badalona y Santo Adrià son marcadamente más caras que La Hospitalet y Cornellà
Ahora bien, sufren realmente una burbuja estas ciudades? Esta pregunta no es tan fácil de responder. En el mercado de compraventa una burbuja se capta cuando la media de compraventas anuales de un inmueble se dispara (en España estas estadísticas no se producen) o cuando el importe de la entrada sobre la hipoteca se desploma. Ahora, en el mercado de alquiler no tenemos termómetros tan fiables. El que hacemos es comparar contratos y precios y comprobar si evolucionan conjuntamente o no. Por ejemplo, si el número de contratos es estable pero los precios aumentan sí que se puede argumentar que hay una burbuja en formación. Pero si el aumento se produce en ambos indicadores es muy difícil defender la tesis de la burbuja.
He construido un índice sintético de raíz unitaria que expresa la diferencia entre contratos y precios (es decir, tomando el primer año como 100, a los contratos le resto los precios). Cuando el índice es positivo la demanda aumenta más que el precio y viceversa. El resultado es este:
Cómo se puede ver el índice es positivo en todas las ciudades. Durante las burbujas este índice es negativo, así que haríamos bien de diseñar políticas y regulación que facilite al mercado de alquiler absorber este grande shock de demanda que ha provocado la gran recesión. Y esto lo haré en la última entrega de esta serie.