19
de Octubre
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2016
Act.
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"Cuando tienes un piso que está más o menos bien, se alquila muy rápido". Lo dice Francesc Quintana, CEO de Vivendex . Enric Jiménez, CEO de Somrie Personal Shopper Inmobiliario, asegura que "hoy si pones un piso de alquiler a Internet el mismo día lo puedes alquilar". También Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa , constata que "se alquilan pisos en menos de 24 horas". La locura de los alquileres, especialmente en Barcelona, es uno de los temas de conversación más habituales en el Barcelona Meeting Point que se ha inaugurado este miércoles. Los profesionales del sector son los primeros conscientes del fenómeno que está viviendo este mercado.
"Hay una burbuja considerable, y esto nunca es una buena noticia para las inmobiliarias", advierte Quintana, que señala los propietarios de viviendas como los auténticos beneficiarios de esta situación. "Cuando el mercado se dispara, los precios se vuelven locos y nosotros perdemos un poco la orientación real del que valen las cosas. A nosotros nos interesa la estabilidad y no es el caso actual", añade.
En la misma línea habla Enric Jiménez. "Vivimos en una espiral donde el cliente se encuentra desamparado. Al final es como un sorteo y el propietario, como que se ve fuerte, va subiendo el precio y aún así lo acaba alquilando". Un contexto que dificulta especialmente la tarea del personal shopper. "No somos bastante rápidos para encontrar una vivienda de alquiler porque va todo a una velocidad brutal".
Una inflación insólita
El portal Fotocasa aprovecha esta 20a edición del Meeting Point para presentar un estudio sobre la evolución reciente de los precios de alquiler en Barcelona, que están viviendo unos incrementos espectaculares. El Ensanche (17,8%), Santo Martí (16,6%) o Gràcia (15,4%) son los distritos más buscados por los locatarios y, en consecuencia, donde más ha subido el precio en el último año. A pesar de evitar hablar de "burbuja", por Beatriz Toribio sí que se trata de un caso "insólito" porque el ritmo es mucho más elevado que en Madrid, donde el crecimiento se sitúa alrededor del 6%.
"La diferencia de Barcelona con otras ciudades es que los precios están subiendo a ritmos muy elevados en todos los distritos. Esto en Madrid no pasa. La fuerte demanda está haciendo que se extienda en todos los barrios, también los más periféricos", dice la responsable de Fotocasa.
Mucha demanda por tan poca oferta
Pero qué son las causas de esta inflación? Los que viven el día en día del sectorapuntan de diversas y evitan focalizarlo todo en la presión turística. De entrada, señalan la carencia de oferta real. "En Barcelona la oferta es la que es y no hay nueva construcción", dice Jiménez. "La oferta es escasa y la ciudad no puede crecer más", añade Toribio.
Sobre todo, pero, indican la gran demanda existente. "Cuando la economía empieza a funcionar un poco hace elevar mucho la demanda", opina el CEO de Somrie. "Las grandes empresas que se van deslocalitzar vuelven a apostar por nuestro país y en el mismo sector inmobiliario están volviendo todas las grandes marcas, a menudo trayendo trabajadores del extranjero que quieren vivir en Barcelona ciudad", añade Enric Jiménez. Todo ello sin olvidar la misma población local que "empieza a trabajar, marchan de casa los padres o los que quieren hijos y buscan pisos más grandes".
Desde Vivendex, Quintana coincide que "con la crisis los que no podían vender el piso no se separaban. Cuando lo hacen ahora, de una vivienda pasan a necesitar dos. Y gente que había vuelto a vivir con los padres si vuelven a tener trabajo estable se quieren independizar".
Beatriz Toribio, de Fotocasa, recuerda que Barcelona "tiene una población flotante muy importante, turística y de profesionales quevienen a trabajar o a hacer negocios durante un tiempo". Todo ello, sumado a generaciones jóvenes "que ya no creen que alquilar sea tirar el dinero y que a la vez no tienen capacidad económica para comprar", provoca una enorme demanda que quiere refugiarse en el mercado de alquiler.
Y esto sin olvidar que "mucha gente que vive fuera de Barcelona está harta de caravanas y de la precariedad de Cercanías", según Francesc Quintana. Una movilidad metropolitana más eficiente, apunta, incentivaría a vivir a las poblaciones de los alrededores y evitaría subidas de precio tan contundentes.
Una inversión segura
Mientras los que quieren alquilar un piso viven un auténtico calvario, por los propietarios es fiesta gorda. "El mercado del alquiler tiene muy recorrido y muchos inversoresestán apostando. Ahora mismo no hay ningún producto financiero que ofrezca rentabilidades del 4 o 5%. Es una inversión segura, sea por alquiler turístico o residencial", asegura Beatriz Toribio. "Hay una bolsa de inversores medianos y pequeños que vuelven a creer que la vivienda es un valor seguro; pero si se deshincha la burbuja de los precios de los alquileres perderán mucha rentabilidad", advierte a su vez Francesc Quintana.
El estudio de Fotocasa señala que la rentabilidad mediana actual de tener un piso alquilado en Barcelona se sitúa en el 4,5%, aún así inferior al 5,3% de la media española. Además, los barrios más buscados no son los más rentables. Por ejemplo, Nuevo Barrios genera un 6% de rentabilidad. Esto se explica porque en los barrios con más demanda el precio de venta sube además velocidad que el precio del alquiler. Aún así, Toribio evidencia que "si compras un piso en Gràcia, Ciutat Vella o el Ensanche lo alquilarás con mucha facilidad".
"Hay quién es más exigente en una rentabilidad a corto plazo y si pone 200.000 euros quiere una rentabilidad de los 4 o 5%, le es igual si el piso se encuentra más o menos céntrico", explica Enric Jiménez. Si vas al centro los precios de alquiler no suben al mismo ritmo que los de venta y las rentabilidades son del 2 o del 3%. "A corto plazo es más baja pero a largo plazo podrá vender la vivienda a un precio más alto", reflexiona el CEO de Somrie.
Por Francesc Quintana, de Vivendex, "aquí tenemos un inversor muy poco profesional". Advierte que los criterios a la hora de escoger una vivienda para vivir o uno para invertir son diferentes. "Viene alguien y te dice que quiere comprar un piso para invertir, pero que tiene que ser un piso donde élviviría. Ya vamos mal", ejemplifica. Quintana recuerda que "si el criterio es puramente inversor tienes que mirar precio de alquiler respeto el precio de venta. Hay barrios de fuera del centro que dan mejor rendimiento".
Los pisos turísticos
A pesar de quehaya mucho ruido respeto las inversiones en pisos para dedicarlos a alojamientos turísticos, Enric Jiménez asegura que la realidad no es muy bien así. "En Barcelona ahora está muy vigilado. Si quieres, puedes invertir pensante en alquiler turístico, pero 'lames' seguro", opina. Recuerda que el Ayuntamiento está intentando centralizar las licencias en edificios conjuntos porque "si tienes un apartamento turístico en un bloque dondevive gente mayor, con sólo que una vez en el año se monte una fiesta, ya hay denuncia y viene la Guardia Urbana, con multa por el propietario".
Por todo ello, en su tarea de personal shopper inmobiliario asegura que "siempre desaconsejamos ninguna inversión en piso turístico que no tenga licencia. O compras un piso que yatenga, que entonces tienes rentabilidades del 7 o 8%, o no te lo puedes ni pensar".
"Hay una burbuja considerable, y esto nunca es una buena noticia para las inmobiliarias", advierte Quintana, que señala los propietarios de viviendas como los auténticos beneficiarios de esta situación. "Cuando el mercado se dispara, los precios se vuelven locos y nosotros perdemos un poco la orientación real del que valen las cosas. A nosotros nos interesa la estabilidad y no es el caso actual", añade.
En la misma línea habla Enric Jiménez. "Vivimos en una espiral donde el cliente se encuentra desamparado. Al final es como un sorteo y el propietario, como que se ve fuerte, va subiendo el precio y aún así lo acaba alquilando". Un contexto que dificulta especialmente la tarea del personal shopper. "No somos bastante rápidos para encontrar una vivienda de alquiler porque va todo a una velocidad brutal".
Una inflación insólita
El portal Fotocasa aprovecha esta 20a edición del Meeting Point para presentar un estudio sobre la evolución reciente de los precios de alquiler en Barcelona, que están viviendo unos incrementos espectaculares. El Ensanche (17,8%), Santo Martí (16,6%) o Gràcia (15,4%) son los distritos más buscados por los locatarios y, en consecuencia, donde más ha subido el precio en el último año. A pesar de evitar hablar de "burbuja", por Beatriz Toribio sí que se trata de un caso "insólito" porque el ritmo es mucho más elevado que en Madrid, donde el crecimiento se sitúa alrededor del 6%.
"La diferencia de Barcelona con otras ciudades es que los precios están subiendo a ritmos muy elevados en todos los distritos. Esto en Madrid no pasa. La fuerte demanda está haciendo que se extienda en todos los barrios, también los más periféricos", dice la responsable de Fotocasa.
Mucha demanda por tan poca oferta
Pero qué son las causas de esta inflación? Los que viven el día en día del sectorapuntan de diversas y evitan focalizarlo todo en la presión turística. De entrada, señalan la carencia de oferta real. "En Barcelona la oferta es la que es y no hay nueva construcción", dice Jiménez. "La oferta es escasa y la ciudad no puede crecer más", añade Toribio.
Sobre todo, pero, indican la gran demanda existente. "Cuando la economía empieza a funcionar un poco hace elevar mucho la demanda", opina el CEO de Somrie. "Las grandes empresas que se van deslocalitzar vuelven a apostar por nuestro país y en el mismo sector inmobiliario están volviendo todas las grandes marcas, a menudo trayendo trabajadores del extranjero que quieren vivir en Barcelona ciudad", añade Enric Jiménez. Todo ello sin olvidar la misma población local que "empieza a trabajar, marchan de casa los padres o los que quieren hijos y buscan pisos más grandes".
Desde Vivendex, Quintana coincide que "con la crisis los que no podían vender el piso no se separaban. Cuando lo hacen ahora, de una vivienda pasan a necesitar dos. Y gente que había vuelto a vivir con los padres si vuelven a tener trabajo estable se quieren independizar".
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| La 20a edición del Meeting Point ha arrancado este miércoles | PGF |
Beatriz Toribio, de Fotocasa, recuerda que Barcelona "tiene una población flotante muy importante, turística y de profesionales quevienen a trabajar o a hacer negocios durante un tiempo". Todo ello, sumado a generaciones jóvenes "que ya no creen que alquilar sea tirar el dinero y que a la vez no tienen capacidad económica para comprar", provoca una enorme demanda que quiere refugiarse en el mercado de alquiler.
Y esto sin olvidar que "mucha gente que vive fuera de Barcelona está harta de caravanas y de la precariedad de Cercanías", según Francesc Quintana. Una movilidad metropolitana más eficiente, apunta, incentivaría a vivir a las poblaciones de los alrededores y evitaría subidas de precio tan contundentes.
Una inversión segura
Mientras los que quieren alquilar un piso viven un auténtico calvario, por los propietarios es fiesta gorda. "El mercado del alquiler tiene muy recorrido y muchos inversoresestán apostando. Ahora mismo no hay ningún producto financiero que ofrezca rentabilidades del 4 o 5%. Es una inversión segura, sea por alquiler turístico o residencial", asegura Beatriz Toribio. "Hay una bolsa de inversores medianos y pequeños que vuelven a creer que la vivienda es un valor seguro; pero si se deshincha la burbuja de los precios de los alquileres perderán mucha rentabilidad", advierte a su vez Francesc Quintana.
El estudio de Fotocasa señala que la rentabilidad mediana actual de tener un piso alquilado en Barcelona se sitúa en el 4,5%, aún así inferior al 5,3% de la media española. Además, los barrios más buscados no son los más rentables. Por ejemplo, Nuevo Barrios genera un 6% de rentabilidad. Esto se explica porque en los barrios con más demanda el precio de venta sube además velocidad que el precio del alquiler. Aún así, Toribio evidencia que "si compras un piso en Gràcia, Ciutat Vella o el Ensanche lo alquilarás con mucha facilidad".
| Distritos que ofrecen más rentabilidad en Barcelona |
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| Font: Índice Inmobiliario Fotocasa |
"Hay quién es más exigente en una rentabilidad a corto plazo y si pone 200.000 euros quiere una rentabilidad de los 4 o 5%, le es igual si el piso se encuentra más o menos céntrico", explica Enric Jiménez. Si vas al centro los precios de alquiler no suben al mismo ritmo que los de venta y las rentabilidades son del 2 o del 3%. "A corto plazo es más baja pero a largo plazo podrá vender la vivienda a un precio más alto", reflexiona el CEO de Somrie.
Por Francesc Quintana, de Vivendex, "aquí tenemos un inversor muy poco profesional". Advierte que los criterios a la hora de escoger una vivienda para vivir o uno para invertir son diferentes. "Viene alguien y te dice que quiere comprar un piso para invertir, pero que tiene que ser un piso donde élviviría. Ya vamos mal", ejemplifica. Quintana recuerda que "si el criterio es puramente inversor tienes que mirar precio de alquiler respeto el precio de venta. Hay barrios de fuera del centro que dan mejor rendimiento".
Los pisos turísticos
A pesar de quehaya mucho ruido respeto las inversiones en pisos para dedicarlos a alojamientos turísticos, Enric Jiménez asegura que la realidad no es muy bien así. "En Barcelona ahora está muy vigilado. Si quieres, puedes invertir pensante en alquiler turístico, pero 'lames' seguro", opina. Recuerda que el Ayuntamiento está intentando centralizar las licencias en edificios conjuntos porque "si tienes un apartamento turístico en un bloque dondevive gente mayor, con sólo que una vez en el año se monte una fiesta, ya hay denuncia y viene la Guardia Urbana, con multa por el propietario".
Por todo ello, en su tarea de personal shopper inmobiliario asegura que "siempre desaconsejamos ninguna inversión en piso turístico que no tenga licencia. O compras un piso que yatenga, que entonces tienes rentabilidades del 7 o 8%, o no te lo puedes ni pensar".