La ley para contener los precios de las viviendas en alquiler en Catalunya hoy cumple un año. Han pasado doce meses desde que la Generalitat decidió poner un freno a la subida de los precios en un mercado que acumulaba incrementos continuados desde el 2014. La medida afectaba a 61 municipios considerados áreas con un mercado de vivienda tenso: entre ellos Barcelona, ciudades de su área metropolitana y algunas capitales de provincia.
Un año y una pandemia después, los precios de la vivienda en alquiler en Barcelona han bajado un 10%, pero también lo han hecho en otras ciudades como Madrid (10%), Valencia (9,5%) o Sevilla (8,4%), donde la ley 11/2020 no tiene vigencia. Por lo tanto, ¿qué ha hecho bajar los precios?
"Hay que tener en cuenta que esta ley llegó al final de un ciclo", explica Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa. "El mercado inmobiliario, tanto en venta como en alquiler, se mueve por ciclos de 5-6 años y el mercado residencial de Barcelona justo llevaba estos años de crecimiento". De hecho, el precio del metro cuadrado en la capital catalana se había incrementado un 46,5% desde el 2014 hasta el 2019, pasando de los 10,16 euros hasta los 14,9. Al fin de un ciclo, se le suma, además, la irrupción de la covid-19 y su afectación en la economía.
Penalización al valor añadido
Según la ley 11/2020, los precios de los pisos se tienen que establecer según el índice de referencia, que tiene en cuenta aspectos como la superficie, el estado del inmueble, la eficiencia energética y la ubicación. Pero lo que no tiene suficientemente en cuenta, para muchos expertos, son los extras que puede tener la vivienda.
En la nueva regulación se indica que el precio final de la renta se puede incrementar un 5% si la vivienda tiene como mínimo tres características destacadas, como ascensor, vistas especiales, piscina comunitaria, muebles, etcétera. "Este incremento sería correcto si fuera por cada elemento especial del piso, pero es insuficiente si sólo se consigue con tres de estas características", analiza Eduard Solé, socio y director de operaciones de Monapart. Y añade: "si un piso con una reforma de calidad tiene que tener el mismo precio que otro donde se haya hecho una chapuza, los propietarios no estarán motivados a hacer reformas de calidad. Y esto puede mediocrizar el parque residencial de Barcelona".
Solé: "Si un piso con una reforma de calidad tiene que tener el mismo precio que otro donde se haya hecho una chapuza, los propietarios no estarán motivados a hacer reformas de calidad"
Barcelona y Madrid toman caminos diferentes
Uno de los grandes miedos de los expertos del sector inmobiliario cuando la ley 11/2020 entró en vigor era que se produjera una reducción de la oferta. Pero la rotación producida debido a la covid-19 y el traspaso de pisos de alquiler turístico al mercado residencial tradicional no lo permitieron. De hecho, tanto en Barcelona como en Madrid, la oferta se incrementó desde abril del 2020 hasta el pasado mes de julio, momento en que las dos ciudades han cogido caminos diferentes. Mientras Madrid ha continuado incrementando su cartera de pisos disponibles de alquiler, Barcelona la ha reducido por debajo del volumen del 2020. "Pero todavía es temprano para imputar esta reducción a esta ley", expresa Cubero, "nos tenemos que esperar más tiempo".
A Cubero de Tecnocasa le preocupa que la oferta se continúe reduciendo con los años, teniendo en cuenta que el porcentaje del perfil inversor en las compraventas de viviendas a Barcelona es más reducido que en el resto de ciudades de España. "En España dos de cada diez compras de pisos se realizan como inversión. En Madrid el inversor representa el 28% de las compraventas, en Zaragoza el 26%, pero a Barcelona sólo el 16%".
Es un porcentaje que no siempre ha sido tan bajo, sino que refleja una tendencia a la baja. "En el año 2018 rondaba el 30% -explica Cubero- y ésto quiere decir que cada vez hay menos personas que compran en Barcelona con el objetivo de poner piso de alquiler, hecho que no impactará en la oferta presente, pero sí en la futura".
Además, las viviendas de Barcelona no pertenecen a grandes tenedores: solo un 5% de los pisos de Barcelona son propiedad de fondos de inversión, socimis o grandes tenedores. "Por lo tanto esta ley a quien ha afectado de una manera muy contundente es a los pequeños propietarios", analiza Solé.
Cubero: "Barcelona tendrá un grave problema de oferta si no amplía el parque público de viviendas destinadas al alquiler"
Holanda, Reino Unido, Francia... y Barcelona?
Para Cubero, "Barcelona tendrá un grave problema de oferta si no amplía el parque público de viviendas destinadas al alquiler". De hecho, según un estudio realizado por el Club Inmobiliario Esade y el profesor Josep Oliver, España tiene el parque de vivienda social más bajo de Europa: las viviendas públicas representan 1,1% del parque residencial del país. En Holanda el 38%, en Reino Unido el 17,4% y en Francia el 14%.