Madrid está captando inversión inmobiliaria que huye de Barcelona por los cambios legislativos constantes cómo la nueva ley del alquiler. "En tres años, hemos tenido once cambios normativos", ha lamentado Guifré Homedes, director general de Amat Inmobiliaris, durante la presentación del informe de actividad del 2020.
"Conozco bastantes ejemplos de inversores que cambian Barcelona por Madrid", alerta Homedes. Más que la normativa actual, lo que "asusta" la inversión son las modificaciones "constantes". "El cambio constante de reglas asusta la inversión", enfatiza el director general de Amat, que señala que si los inversores ven dificultades, se van a otro lugar.
Entre las diferentes modificaciones legislativas, Homedes ha señalado la ley del alquiler aprobada el 2020 por la Generalitat y la normativa de Barcelona que obliga a dedicar un 30% de las nuevas promociones a vivienda social. "La normativa del 30% seguro que hará bajar la oferta. Hay promotores que ya se han ido", ha asegurado.
Guifré Homedes: "Ha provocado una parada de la inversión por la inseguridad del marco jurídico"
En cuanto a la ley del alquiler, Homedes también se ha mostrado crítico con su funcionamiento y resultados: "Ha provocado una parada de la inversión por la inseguridad del marco jurídico". El director general de Amat ha señalado que los topes máximos de la nueva ley, a menudo están por encima del que ya lo estaban. Esto está provocando que se frene una bajada de precios, que se empezó a experimentar antes de la Covid-19.
Por todo ello, los inversores con proyectos en marcha en Barcelona, una vez finalizados, optan por ir a Madrid. Y nuevos inversores que dudan entre las dos ciudades, se queden con la capital española. Otro aspecto que han denunciado desde Amat Inmobiliaris es la "lentitud administrativa" en las recalificaciones de suelo y las licencias de obras. Como ejemplo han puesto el Ayuntamiento de Sant Cugat, que el plazo de otorgamiento de licencia se puede alargar hasta 24 meses.
La pandemia marca el mercado
El mercado inmobiliario estuvo claramente marcado por la pandemia durante el 2020, que provocó tres meses de una parada prácticamente total de sector. Amat Inmobiliaris registró en su caso un descenso de las operaciones de compraventa del 18%. Aun así, el mercado de segunda mano creció un 3%. Por Guifré Homedes, el sector residencial está "saliendo reforzado" en esta crisis. En el alquiler, los contratos también se han incrementado ligeramente.
Guifré Homedes: "Veníamos de unos años en que el poder de negociación era de los propietarios. Ahora es de los vendedores"
Con todo, no han detectado "una bajada generalizada de precios". El motivo podría ser que ha habido vendedores sin prisa para vender que han retirado sus productos ante la expectativa de una tendencia a la baja. Aun así, Homedes ha señalado un cambio importante: "Veníamos de unos años en que el poder de negociación era de los propietarios. Ahora es de los vendedores".
Así, ahora los propietarios están más abiertos a negociar, mientras que antes ni escuchaban ofrecidas por debajo del precio inicial. Los últimos meses se ha detectado que entre el precio publicado y el final ha habido una bajada del 13% de media.
En cuanto a las previsiones, Homedes ha destacado que el panorama es incierto. La finalización de los ERTE o de los créditos ICO podría marcar un punto de inflexión y sacar al mercado muchos propietarios con necesidad más urgente de vender, el que puede hacer bajar los precios.
La ley de regulación del alquiler, contraproducente
Guifré Homedes ha insistido que la nueva regulación del precio del alquiler en Cataluña puede provocar una falta de oferta en los próximos años. De momento, ha asegurado que legislación está frenando la bajada de precios. Además, algunos propietarios han optado para vender viviendas que tenían en alquiler y algunos inversores descartan impulsar promociones.
Aun así, en Barcelona se ha detectado un incremento del 15% de la oferta de alquiler. Uno de los motivos es la entrada de viviendas que hasta ahora estaban destinados a la actividad turística, a pesar de que no es mayoritario. Durante el 2020, el precio del alquiler en la capital ha bajado un 5%, mientras que al resto del entorno metropolitano prácticamente se ha mantenido igual.
Además, la construcción de nuevas promociones, tanto de venta como de compra, se puede ver estancada. Primero, por los cambios normativos y la falta de inversores y, a la vez, por una carencia de sol disponible.
Éxodo de la ciudad
Una tendencia que se está consolidando desde el inicio de la pandemia es la marcha de personas de Barcelona para ir a ciudades próximas. Su voluntad es "buscar inmuebles con terrazas, habitaciones grandes y luminosos y casas con jardín privado. Va muy ligado a la experiencia del confinamiento".
Según Homedes, esto puede provocar tensiones en mercados pequeños como los de Sant Cugat o Santo Just