Las nueve semanas de confinamiento casi total para frenar la expansión del coronavirus han puesto fin a una tendencia positiva del mercado inmobiliario que hacía seis años que duraba. La fase de estabilización del sector ha quedado interrumpida meses de inactividad total. Según Amat Immobiliaris, una vez empezadas las fases de desescalada, el interés para cerrar operaciones -especialmente de alquileres- ha sufrido una crecida muy pronunciada -por encima de los niveles habituales-, pero "la euforia comercial que estamos viviendo estas semanas aflojará", prevé su director general, Guifré Homedes.
Durante la presentación del informe semestral de la inmobiliaria, ha asegurado que las previsiones para este año son de una reducción de un 40% de las ventas y de un 20% de los nuevos contratos de alquiler. Homedes atribuye una parte de esta caída a la parada completa de la actividad de los meses de confinamiento -cuando las visitas a viviendas no estaban permitidas y, por lo tanto, no se cerraban transacciones-. La otra parte de culpa la tiene la crisis económica que se ha derivado de la pandemia a nivel mundial: "Una recuperación económica más lenta de lo que desearíamos afectará a la demanda; creemos que el sector volverá a niveles de 2019 hacia mediados del año que viene".
Pero todo esto está sujeto a una larga lista de incógnitas que pueden provocar cambios bruscos a las previsiones: la evolución de la movilidad internacional, posibles rebrotes de la covid-19, el comportamiento de los ERTE, el impacto de las ayudas públicas... Entre las tendencias que ha dejado el confinamiento en el mercado del alquiler, la más clara es la de clientes que buscan viviendas con espacios exteriores. El director general de Amat Immobiliaris explica que "las demandas actuales son salir de la ciudad y que haya jardín o terraza".
"Las demandas actuales son salir de la ciudad y que haya jardín o terraza", explica el director general de Amat Immobiliaris
La luz y los espacios polivalentes son otras características que los arrendatarios y los compradores tienen cada vez más en cuenta, así como los despachos: "Es una habitación que había perdido interés en los últimos años y con la introducción forzada del teletrabajo ha ganado mucho valor". De hecho, si se acaba imponiendo de manera más o menos generalizada la tendencia de trabajar desde casa, Homedes prevé que el mercado de oficinas sufrirá cambios profundos. Algunas empresas necesitarán menos metros cuadrados, mientras que las que sigan apostando por un modelo de trabajo presencial, necesitarán más espacio para respetar las medidas y distancias de seguridad.
Un 2020 excepcional
Las previsiones que hacía el sector inmobiliario de este 2020 era de un año continuista tanto en precios como en número de operaciones. Desde Amat Immobiliaris aseguran que entre enero y marzo, tanto los nuevos contratos como las ventas aumentaron un 13% de media en comparación al primer trimestre de 2019. Los inicios de año eran prometedores, pero las nueve semanas de parada del mercado inmobiliario no se recuperarán.
Los inicios de 2020 eran prometedores, con aumento de las ventas y de los nuevos contratos de alquiler, pero las nueve semanas de parada no se recuperarán
Pero las agencias inmobiliarias han intentado aprovechar el confinamiento para preparar futuras operaciones: "La parte objetiva se puede hacer virtualmente, pero la subjetiva, las visitas, no", explica Homedes. Una de las principales tareas que han tenido en la empresa ha sido la renegociación de los alquileres. En este sentido, dieron prioridad a los locales de aquellos negocios que debían tener cerrado durante la cuarentena; después, el resto de locales comerciales; y, finalmente, las viviendas. Un total de un 13% de los contratos que tienen han cambiado el importe de la renta temporalmente porque el inquilino no podía hacerle frente. En las viviendas, la cifra ha sido de un 9%, mientras que en los locales ha aumentado hasta el 38%.
Durante este periodo se han producido, por un lado, renuncias de alquileres y, por la otra, prórrogas de contratos que se acababan estos meses. "Nos hemos encontrado con muchos extranjeros que iban a pasar el confinamiento a su país, por ejemplo, o gente que ha visto su trabajo afectado directamente por el coronavirus y no puede pagar la renta", indica el director general de Amat Immobiliaris. El real decreto que permitía alargar los contratos de alquiler que se terminaban coincidiendo con el confinamiento provocará cambios en la oferta, puesto que muchos inmuebles que se preveía que salieran al mercado no lo harán, quizás, hasta el año que viene. Pero a cambio, explica Homedes, entrarán nuevos productos de propietarios que necesitan liquidez.
Tanto las renuncias como la demanda crecerán, hecho que mantendrá los precios más o menos estables
¿Bajarán los precios del alquiler?
Una de las tendencias que no han observado desde la inmobiliaria es el traspaso de alquileres turísticos a residenciales: "Nuestros clientes prefieren esperar un año y no perder la licencia de apartamento turístico que vincularse a un contrato de siete años de alquiler residencial". Este, si se da, es uno de los factores que influiría en el precio de las rentas, porque la oferta disponible aumentaría. De todos modos, de momento no se ha notado variación en los costes en el mercado de alquiler. Aún así, avisa Homedes, los datos objetivos actuales son insuficientes para sacar conclusiones a medio o largo plazo.
Por el contrario, la demanda subirá por dos motivos, según Amat Immobiliaris. El primero es aquella gente que tendrá que dejar la vivienda actual porque no la puede seguir pagando y buscará otra de más económica. El segundo motivo es que, aquellos que se lo puedan permitir, buscarán mejorar el inmueble actual para estar más cómodos en caso de que se produzcan rebrotes del coronavirus y se vuelva a imponer el confinamiento. Así, Homedes concluye que, "si hay una bajada de precios, será muy ligera".