Si abrimos Idealista, uno de los portales inmobiliarios más utilizados en Catalunya, veremos que en Catalunya hay 7.730 viviendas de alquiler disponibles. Bien, son anuncios. Si le quitamos los alquileres de temporada, los turísticos, quedan 3.360 viviendas. ¿Es toda la oferta de vivienda de alquiler que hay en Catalunya? Ni de lejos. Las inmobiliarias catalanas admiten un cambio de dinámicas: solo publican en los portales entre el 25% y el 35% de los pisos que tienen en cartera; otra consecuencia del desequilibrio entre oferta y demanda, y la falta de accesibilidad a la vivienda de alquiler.
Los expertos del sector inmobiliario alertan desde hace tiempo de la caída de la oferta de viviendas de alquiler en toda Catalunya. Según un estudio de Idealista, desde la pandemia la oferta de pisos de alquiler en Barcelona, por ejemplo, ha caído un 84% y los precios han subido un 62%. Y aunque es cierto que sí se ha registrado un descenso radical de la disponibilidad de pisos de alquiler en Barcelona, la cifra no es del todo cierta. Nos lo indican diferentes fuentes: la primera, el registro de nuevos contratos de alquiler de Incasòl, que apuntan una bajada del 28% (comparando el primer semestre de 2019 con el primer semestre de 2024); y la segunda, las mismas inmobiliarias, que aseguran que en los portales solo cuelgan una de cada cuatro o una de cada tres de las viviendas que tienen en cartera. La caída, por tanto, es indiscutible y drástica, aunque no sea del 84%.
Así, con la caída de la oferta se ha producido un excedente de demanda que está cambiando las dinámicas de los negocios inmobiliarios, "como darle la vuelta a un calcetín". Tal como indicaba Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, esta semana en la presentación de su informe de mercado, "no necesitamos subir toda la cartera de viviendas de alquiler que tenemos porque ya las comercializamos internamente, a través de compromisos y otros candidatos que se han quedado a las puertas de alquilar otro piso". De hecho, Homedes admitía que solo publican el 26% de la oferta que tienen y reducen, de esta manera, el tiempo de gestión y exponerse a "un régimen sancionador desmedido".
En el caso de Forcadell, Álex Vázquez, director del Departamento de Gestión de Viviendas de Alquiler, explica que publican aproximadamente el 35% de las viviendas que tienen en cartera; y el motivo es el mismo: "cada vivienda nos genera un exceso de demanda que después podemos derivar a otros procesos. No necesitamos perder tiempo o recursos publicando todo". Esta, admite, es una dinámica de los últimos tiempos: "en otras épocas se publicaba en los portales todo lo que teníamos".
De hecho, por "un buen piso" ubicado en Barcelona, Forcadell puede llegar a recibir entre 100 y 120 solicitudes en tan solo un día. ¿Cómo gestionan esta demanda? De 10 en 10. "Comenzamos rigurosamente por el orden de entrada y vamos gestionando de 10 en 10", comparte Vázquez. De estos, que visitan el piso la mayoría de ellos, se acaban seleccionando unos candidatos finales que aportan documentación e información económica-laboral con la que se elabora un perfil. Como tan solo un candidato acaba obteniendo el alquiler, el resto de perfiles depurados, aquellos que se han quedado en segundas posiciones, se convierten en "demanda interna": la inmobiliaria los tendrá en cuenta de manera activa para viviendas similares, que no será necesario subir a los portales.
En solo 24h Forcadell puede recibir entre 100 y 120 solicitudes para visitar una vivienda de alquiler
Esta dinámica, según nos confirman varias inmobiliarias, es cada vez más extendida y normalizada en el sector. De hecho, el martes Forcadell firmaba dos operaciones de alquiler de vivienda, ambas "off the market", es decir, de viviendas que no se habían publicado en los portales inmobiliarios.
¿Cómo afecta esta dinámica a la búsqueda de piso?
Los expertos aconsejan, de hecho, continuar haciendo la búsqueda a través de los portales inmobiliarios. Si bien no está toda la oferta publicada, será la única manera de acceder al mercado. "Se debe continuar con el procedimiento habitual porque, si no consigues la vivienda que querías, la inmobiliaria te mostrará otra", afirma Vázquez.
Teniendo en cuenta, además, que solo se atienden las solicitudes de los primeros candidatos que han aplicado a la oferta, recomiendan también poner alertas y notificaciones en los portales para ser los primeros en aplicar al anuncio. Además, agilizará el proceso de solicitud tener toda la documentación e información económica-laboral preparada, para cuando lo solicite la inmobiliaria.
Estas dinámicas lo ejemplifican: los castings para acceder a la vivienda de alquiler son cada vez más exigentes y los procesos para solicitar, simplemente, entrar al casting se complican más y más. Homedes señala "la mala gestión política y comunicativa" como una de las causas de esta falta de vivienda y augura un horizonte demasiado lejano y gris: "la situación no mejorará en la próxima década".