La ley para contener los precios de las viviendas en alquiler en Catalunya sólo ha durado un año y medio. El Tribunal Constitucional ha anulado gran parte de la Ley 11/2020 argumentando que la normativa catalana invadía competencias estatales. Con esta decisión, el mercado de alquiler residencial catalán vuelve a sufrir un cambio legislativo trascendental que, además, no se hace por motivos de la salud del mercado, sino políticos y legislativos, hecho que enfada los principales agentes del sector.
El tren de la bruja. Eduard Solé, socio y director de operaciones de Monapart compara la ley de arrendamientos de los últimos años con el tren de la bruja: "ha sufrido muchos cambios legislativos que afectan, evidentemente, el mercado y a los que participamos del mercado".
Es una fuente de incertidumbre que viene ocasionada "por una disputa entre gobiernos", reflexiona Alex Vàzquez, director de administración de alquileres de Forcadell, quien añade que, además, "esta ley nació con fecha de caducidad y sin escuchar a los expertos del mercado". En la misma línea, las principales asociaciones y colegios profesionales del sector han hecho un comunicado conjunto con una clara denuncia: "Desgraciadamente, no se nos escuchó, no se nos ha escuchado y no se nos escucha".
Diversos colectivos del sector immobiliario: "Desgraciadamente, no se nos escuchó, no se nos ha escuchado y no se nos escucha"
El colectivo pide "medidas estructurales, y no normativas populistas" que provocan más desconfianza, agravan una situación de inseguridad jurídica y reducen la disponibilidad de vivienda asequible. Han participado de este comunicado l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya, el Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i Província, el Consell de Col·legis d'Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, l'Associació de Promotors i Constructors d'Edificis de Catalunya (APCE), la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida, el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) y el Consell de Col·legis d'Administradors de Finques de Catalunya.
En este contexto de cambio permanente, además, se sabe que otra normativa está a punto de volver a sacudir el mercado. El Gobierno de España presentará, antes del verano, una ley para limitar el precio del alquiler. Y, paralelamente, antes de acabar el año, también tiene previsto aprobar una nueva Ley de Vivienda Estatal. El objetivo de la fijación de los precios es el mismo que el de la Generalitat: limitar los precios de alquiler en "zonas tensionadas". El índice de precios que precederá esta ley lo publicarán a finales de marzo. A través de "millones de datos cruzados de Hacienda, de registradores de la propiedad, del depósito de finanzas, del catastro y del INE, tendremos una imagen real de la evolución de los precios en las zonas tensionadas" anunció David Lucas Parrón, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda del Gobierno español.
Los 160.000 contratos afectados
La Ley 11/2020 tenía la finalidad de contener y moderar el precio del alquiler en determinadas zonas de Catalunya que, según la Generalitat, "por sus características, no garantizan tener viviendas de alquiler a un precio asequible, de forma que se obstaculiza el acceso a toda la población". La normativa se ha aplicado, durante el último año y medio, a un total de 60 municipios catalanes con más de 20.000 habitantes. Según datos del Sindicat de Llogateres, durante este tiempo la ley ha afectado a 160.000 contratos firmados y en Catalunya ha conseguido que los precios del alquiler bajen un 5% en las ciudades reguladas. "Si se declara inconstitucional una ley que ha afectado 160.000 viviendas, se tendría que contemplar algún resarcimiento", apunta Vázquez, como compensaciones o bonificaciones fiscales.
Vázquez: "Si se declara inconstitucional una ley que ha afectado 160.000 viviendas, se tendría que contemplar algún resarcimiento"
Tanto Solé cómo Vázquez coinciden que la ley ha afectado más a aquellos pisos de alto standing o con primeras calidades, que no a aquellos con rentas más bajas. La normativa catalana no tenía suficientemente en cuenta los valores añadidos a la vivienda. La única consideración que se hacía era la posibilidad de incrementar un 5% el precio de la renta si la vivienda contaba, como mínimo, con tres características destacadas añadidas (como ascensor, vistas especiales, piscina comunitaria, conserjería, etcétera).
Según Solé, "la ley ha homogeneizado toda la oferta y no ha discriminado si el piso tiene acabados de alta gama o no. Un propietario puede haber invertido en una vivienda pensando en un público que ya le está bien pagar más para tener mayores calidades, pero se ha encontrado que no ha podido recuperar esta inversión".
Estos propietarios han tenido tres vías de actuación: asumir el no regreso de la inversión, vender el inmueble o traspasarlo al mercado de alquiler temporal. Según Idealista, de hecho, el stock de pisos de alquiler en Barcelona se redujo un 57% en el año 2021, bajada que se vincula directamente a este contexto legislativo.
¿La bajada de precios acontece por la ley?
Respecto a la bajada de los precios, Solé apunta que pueden haber otras causas: "hay quién lo atribuye más a la situación económica derivada de la covid-19". Un año después del estallido de la pandemia, "los precios de alquiler en Madrid y Barcelona se habían reducido de manera similar, y esto que en Madrid no había ninguna ley de regulación". Concretamente, según Idealista, el metro cuadrado residencial en la provincia de Barcelona en septiembre del 2020 se situaba en 15,3 euros. Un año y medio después se ha reducido un 4,6%, hasta los 14,6 euros el metro cuadrado. AEnMadrid, el precio ha pasado de 14,9 euros el metro cuadrado a 13,9 euros. Es decir, ha registrado una bajada del 6,71%.
No hay lugar para las renegociaciones, por ahora
La decisión del Tribunal Constitucional no tiene carácter retroactivo. Es decir, no afectará a los contratos firmados en el último año y medio. Tampoco se podrán renegociar estos contratos hasta que acabe su plazo. "La ley es muy clara con esto: los contratos de alquiler duran lo que duran y protegen a las dos partes con una renta y unas condiciones durante cinco años", reflexiona Solé. Por lo tanto, los posibles ajustes de estas rentas pactadas durante el periodo de la ley 11/2020 no se producirán hasta que se acaben estos contratos. Es decir, en el 2025 y 2026.
Solé: "si fomentamos que los ciudadanos inviertan el dinero en vivienda, quizás conseguimos que se incremente la oferta de pisos y, por lo tanto, se reducirían las rentas"
Le toca sacar al Gobierno estatal
En la partida de ping-pong en la que se ha convertido la ley de arrendamientos, ahora le toca sacar al Gobierno estatal. Cuenta con el ejemplo de Catalunya y cómo ha reaccionado el mercado en el último año y medio; las fortalezas y carencias de la Ley 11/2020. Los timings aprietan, pero el sector inmobiliario espera ser escuchado: "reiteramos nuestro ofrecimiento y nuestra predisposición a colaborar y participar para poner en marcha medidas que sean realmente efectivas", anunciaba hoy el colectivo catalán, y añadía: "No se puede escuchar únicamente a las propuestas de unos determinados movimientos sociales y que los representantes políticos se limiten a seguir sus consignas ideológicas, sino que tiene que tenerse en cuenta a todos los agentes implicados para poder disponer de una regulación justa y equilibrada".
En cuanto a mejoras, según Vázquez, "por lo que se está diciendo de la ley estatal, parece que están teniendo en cuenta ciertas bonificaciones fiscales para aquellos propietarios que reduzcan el precio del piso y, esto, es una mejora respecto a la normativa que teníamos ahora". Todavía, pero, no se sabe con exactitud la vía que utilizará el Estado, quizás será mediante bonificaciones de IBI o reducciones de la fiscalidad. Sea la manera que sea, Solé encuentra que también sería un paso positivo: "si fomentamos que los ciudadanos inviertan el dinero en vivienda, quizás conseguimos que se incremente la oferta de pisos y, por lo tanto, se reducirían las rentas".