El proceso de urbanización global se ha acelerado de forma imparable en las últimas décadas. Actualmente, cerca del 50% de la población mundial vive en áreas urbanas, y las previsiones apuntan que esta cifra alcanzará el 70% en el año 2050. En Catalunya, los datos del Idescat son especialmente ilustrativos: el 62% de la población se concentra en solo un 3,7% del territorio, mientras que las áreas rurales, que ocupan el 77% de la superficie del país, acogen solo el 9% de la población.
Esta concentración demográfica tiene consecuencias directas sobre el mercado inmobiliario: una demanda creciente de vivienda en entornos urbanos que supera con creces tanto la oferta disponible como la misma capacidad del urbanismo para generar suficiente oferta, lo que ha derivado en un encarecimiento sostenido del precio de compra y alquiler en las grandes ciudades.
Las políticas públicas de vivienda tienen un papel clave a la hora de corregir desequilibrios y facilitar el derecho a una vivienda digna, y al mismo tiempo garantizar tanto una gestión eficiente del espacio urbano como evitar la segregación. Sin embargo, en Europa —y también en Catalunya— las últimas décadas han estado marcadas por una apuesta predominante por políticas basadas en la demanda (ayudas al alquiler, deducciones fiscales, avales públicos...), en detrimento de aquellas basadas en la oferta, como el impulso de vivienda social o la movilización del parque vacío.
Las últimas décadas han estado marcadas por una apuesta predominante por políticas basadas en la demanda, en detrimento de aquellas basadas en la oferta, como el impulso de vivienda social o la movilización del parque vacío
En el caso catalán, ejemplos destacados son las deducciones por compra de vivienda habitual vigentes entre 1979 y 2013, las bonificaciones en el ITP de la primera vivienda, las ayudas al alquiler, los avales ICO para jóvenes o, más recientemente, el anuncio del Fons d'Emancipació por parte de la Generalitat. A pesar de la buena intención, varios informes apuntan que estas políticas orientadas en la demanda acaban suponiendo encarecimiento de precios del mercado y, en muchos casos, trasladando dinero público hacia los propietarios en forma de ayudas indirectas, sin incidir de manera estructural en la causa del problema.
Ante la limitación de este enfoque y las dificultades de acceso a la vivienda, resulta interesante fijarse en planteamientos de políticas de vivienda innovadoras de otros países europeos para dar respuesta a los mismos retos. Entre estas, destacan experiencias como el Shared Ownership de países como el Reino Unido, que ofrece la opción de acceso parcial a la propiedad, o los modelos de compra de vivienda manteniendo la propiedad colectiva del suelo, como el Bail Réel Solidaire en Francia.
Shared Ownership: un modelo innovador de acceso a la propiedad
El programa Shared Ownership del Reino Unido forma parte de un modelo impulsado por el gobierno británico que permite a los hogares acceder a la vivienda mediante la compra parcial de la propiedad. Concretamente, los compradores pueden adquirir entre un 10% y un 75% del valor total del inmueble, mientras que la otra parte permanece en manos de un ente público o de una entidad de vivienda. Los residentes pagan un alquiler subvencionado correspondiente al porcentaje de la vivienda que aún no poseen, con la posibilidad de ir adquiriendo progresivamente más participación hasta alcanzar la propiedad total.
Este modelo ha sido especialmente útil para personas jóvenes, familias monoparentales o trabajadores con rentas medias o bajas que, a pesar de tener ingresos estables, no pueden hacer frente a la entrada inicial para comprar una vivienda completa. Además, permite ampliar el parque de vivienda asequible sin necesidad de grandes inversiones públicas directas en promociones, al mismo tiempo que reduce la presión sobre el alquiler convencional. El Shared Ownership ha demostrado ser una alternativa estructural viable y reproducible que combina las ventajas de la propiedad con la accesibilidad del alquiler.
Bail Réel Solidaire: separar la propiedad del suelo y la de la construcción
Otra experiencia destacable es el modelo Bail Réel Solidaire (BRS) implementado en Francia, una herramienta jurídica que separa la propiedad del suelo y la de la edificación. En este caso, una entidad sin ánimo de lucro mantiene la titularidad del suelo, mientras que las personas adquieren el uso y la propiedad de la vivienda construida sobre este. Se trata de una fórmula que permite reducir de forma sustancial el precio de la vivienda.
Este enfoque también comienza a tener eco en Catalunya. El recientemente presentado programa de Reserva Pública de Solars de la Generalitat en el marco del objetivo de construcción de 50.000 pisos replica un esquema similar, ya que prevé, entre otros, poder desarrollar vivienda de protección oficial a la que se pueda acceder de manera alternativa al alquiler a través de la compra de un derecho de superficie a 75 años, un proceso equivalente al acceso a la propiedad, pero limitado a un período temporal y con las condiciones restrictivas habituales de transmisión de las viviendas protegidas.
Repensar las políticas públicas de vivienda en Catalunya a partir de este tipo de experiencias puede ayudar a revertir la tendencia de dependencia de instrumentos basados exclusivamente en la demanda. Es imprescindible explorar fórmulas mixtas, progresivas y estructurales que faciliten el acceso a la vivienda. La clave puede ser combinar innovación jurídica, instrumentos financieros adecuados, compromiso político y una visión de largo plazo sobre la vivienda como pilar de cohesión social. El reto es mayúsculo, pero buena parte de las herramientas ya existen.