Por qué el 'hombre sharing' no explica el aumento de los alquileres

Este artículo es la segunda parte de la serie iniciada con 'El auténtico motivo del aumento de los alquileres'

En la primera parte de este artículo hice un repaso del mercado inmobiliario barcelonés, un golpe más de actualidad con el nuevo sindicato de locatarios; y vimos como la muerte del crédito bancario destinado a la construcción de vivienda desplazó la demanda de compraventa hacia el mercado de alquiler. Cuando se acabaron de construir las viviendas iniciadas durante la burbuja, la caída de precios aminoró –mientras el volumen de contratación aumentaba- a la vez que los cambios regulatorios de 2013 impulsaron los precios hacia arriba. Después de unos trimestres estables, el ciclo electoral y la conflictividad regulatoria, conjuntamente con el agotamiento del stock de vivienda, han impulsado el precio del alquiler hacia máximos históricos. A pesar de que a menudo se pone como excusa el mercado de hombre sharing, la medida reducida de este lo hace inhábil para explicar las subidas registradas. Exceptuando casos concretos, como Ciutat Vella, a vistazo a la tendencia de precios sirve para detectar donde el mercado turístico tiene influencia importante y dónde no la tiene.

Durante el periodo 2000-2016, cuatro distritos tienen precios por encima de la ciudad de Barcelona y seis por debajo, hecho que contrasta con el periodo de la burbuja 2000-2008, cuando sólo tres distritosestaban por debajo. La Barcelona puesto burbuja tiene dos periodos muy definidos. Entre 2009 y 2013 el precio del alquiler fue deflacionari, con cinco distritos por sobre la media y cinco por debajo. Entre 2013 y 2016, cuatro distritos por sobre y seis por debajo.

Hay tres hechos destacables en los datos. El primero es que Ciutat Vella y el Ensanche hace dieciséis años que están marcadamente por encima de la media. Además, la diferencia en el periodo 2000-2008 era marcadamente más elevada que en el periodo 2009-2016. El segundo, que Gràcia ajusta los precios de toda Barcelona casi a la perfección. Gràcia es nuestro Ohio.

El tercero es que sólo Santo Martí parece ser el invitado de piedra en la actualidad (periodo 2013-2016). He repetido el ejercicio de la primera parte con estos cuatro distritos y se observan dos patrones diferentes. Ciutat Vella, el Ensanche y Gràcia sufren un shock de demanda de locatarios muy importante justo durante la Gran Recesión, pero Santo Martí no sufre ningún shock sino un aumento sostenido en el tiempo. Todos tienen en común que la desaceleración en la firma de contratos de alquiler iniciada el último trimestre de 2014 dispara el precio de los alquileres. He agrupado los cuatro distritos para comparar separadamente precios y alquileres:

Si miramos la Figura 6 comprobamos como el shock de demanda en 2008 fue muy menor a Santo Martí que al resto de distritos. A pesar de que las tendencias son muy similares, los patrones precrisi no han cambiado, siendo el Ensanche el distrito donde menos se alquila y Santo Martí donde más. La Figura 7, precios por distritos, en cambio, nos da un panorama diferente, con Ciutat Vella sufriendo una evolución marcadamente diferenciada del resto, que van cogidos de la mano. Ahora bien, en un mercado precio y cantidad van juntos, así que he calculado la diferencia entre ambos:



Cómo ya muestra la mesa que abre el artículo, Santo Martí es el distrito donde más tensión de precios hay en relación al número de contratos firmados. Un diferencial positivo entre contratos y precios significa que el número de contratos aumenta más rápido que los precios y viceversa. En este sentido, se diría que el Ensanche ha llegado a su techo de mercado y que una burbuja empieza a formarse. A Santo Martí parece haber encara muy recorrido de aumento de precios. El diferencial crece siempre que los contratos crecen. Cuando estos desaceleran el impacto sobre los precios es inmediato y automático. Si se cree que el turismo es el driver y no la creciente demanda interna –la correlación con tasa de paro se acerca a 1- y escasez de inmuebles (con tolerancia okupaciones y desahucios, pisos vacíos y la pobrísima construcción de vivienda) habrá que explicar muy bien donde y cuando se produce el catalizador.

El número de viviendas iniciadas y acabados nos da información relevante sobre cuántas viviendas se incorporan al mercado de compraventa y alquiler (y vacacionales) –los acabados- así como la previsión de incorporación a 4-6 trimestres en adelante –iniciados. Ambas series están en mínimos históricos en los cuatro distritos, así que la escasez de oferta está asegurada hasta muy entrado el 2018 como mínimo. El alta morosidad de las constructoras -29% en construcción y 25% en servicios inmobiliarios- en el mercado crediticio sugiere que el mercado de la construcción puede tardar 7-8 años a reactivarse si el Gobierno español no toma medidas concretas. Algo improbable sabiendo que sólo reconocerán un problema bancario años después de que vuelva a estallar la próxima crisis.

Santo Martí es el distrito donde más se construye, cosa nada extraña dado que es donde hay más suelo y es muy grande. Ciutat Vella encadena más trimestres donde no se inicia ninguna vivienda de forma más habitual que aquellos trimestres en los que se inician; y Gràcia es sólo algo mejor. El Ensanche, un distrito enorme, también inicia viviendas en mínimos históricos. El peor, cómo he comentado, es que no se ve la manera de solucionar este problema.

La serie de viviendas acabadas es, lógicamente, calcada a la de iniciados. Si no se inician viviendas tampoco se acaban. El stock de vivienda barcelonesa es probable que haya tocado fondo. El turismo agrava el problema pero okupaciones, desahucios y pisos vacíos tienen un impacto mucho más elevado porque expulsan los inversores con aversión al riesgo, justamente los que se conforman con rentas más bajas de alquiler.

Estos tres puntos tienen que ser la prioridad de las administraciones conjuntamente con el levantamiento de la moratoria hotelera que, como vimos a la primera parte, tiene un impacto muy grande en el precio del alquiler. Es incierto que la administración pueda construir –hay riesgo de efecto de expulsión financiera hacia las pymes- pero tendría que priorizar la compra de viviendas vacíos cuando antes mejor.

Estas viviendas se pueden introducir al mercado de alquiler para contener precios o bien utilizarlos en protección social en función de la urgencia. La conclusión es que compartir sistema bancario con el resto de España tiene un efecto muy pernicioso para la economía catalana, puesto que la morosidad del resto del Estado se traduce en escasez de crédito a las empresas catalanas. La construcción de un sistema financiero propio ya no puede esperar más.