La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los catalanes. Es la primera vez que sucede desde el año 2007, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria. En este contexto de preocupación, en el decimonoveno episodio de L'empresa al día, Elena Busquets, Gemma Fontseca y Carlos Rojas han abordado las problemáticas que enfrenta el sector hoy. Todo ello, con una voz autorizada como invitado: Xavier Güell, director de CBRE en Barcelona, quien ya ha advertido de que "parte del problema de la vivienda parte del éxito de la capital catalana".
"Hay diferentes factores, pero vivimos una entrada importante de gente de fuera que quiere vivir en esta ciudad. Y eso provoca muchas cosas buenas porque genera riqueza, pero también muchas tensiones", ha analizado. Güell apuesta por el "equilibrio". ¿La solución? Potenciar la oferta. "Se ha regulado, quiero pensar que con buenas intenciones, pero lamentablemente se ha hecho demasiadas veces de espaldas al sector privado", ha lamentado.
Y es que este agente, el sector privado, es clave para Güell. De hecho, lo ha comparado con el agua de un río, ya que "siempre que se intenta tapar el paso, continúa su curso por otro camino y, si se bloquea totalmente, se acaba diluyendo". Por eso, pide estimularlo para obtener el objetivo. En este caso, resolver la cuestión del acceso a la vivienda. "Lo más inteligente es usarlo a favor del interés común y no tenerlo en contra. El sector privado tiene la obligación de poder solucionar problemas de todos", ha recordado.
Güell defiende derogar la ley del 30% de la VPO porque "no da resultados, aunque sea bienintencionada"
¿Y cómo generamos esta oferta? Entre otras cosas, Güell ha pedido derogar la ley que obliga a destinar el 30% de pisos nuevos de Barcelona a vivienda asequible. La ha considerado un ejemplo de la falta de estímulo al sector privado, aunque ha admitido que "es bienintencionada": "Hace años que esta medida está y no da resultados. Es un tema puramente político y se debe explicar", ha criticado.
El 22@, paradigma de la realidad barcelonesa
Hace una semana, CBRE presentó su informe Real Estate Market Outlook 2025, con un gran protagonista: el distrito 22@. En el pódcast, Güell ha insistido en que construir vivienda allí puede ser una palanca de cambio de la actual realidad de Barcelona. "A veces, a los que somos de aquí nos parece que está lejos, pero está a 20 minutos de la plaza Catalunya", ha apuntado.
Además, el hecho de que se haya convertido en un modelo de éxito a la hora de crear un distrito de negocios es un "regalo" que Güell invita a aprovechar: "Se debe generar un mix de usos. Debemos poder vivir y trabajar y tener ocio lo más cerca posible", ha defendido. Y ha hecho alusión al concepto de la ciudad de los 15 minutos, el cual cree que es aplicable a la capital catalana. "Tenemos la suerte de que todavía hay mucho suelo en el 22@, se ha transformado mucho suelo, pero aún queda por transformar", ha repetido.
En este sentido, el director de CBRE en Barcelona ha recordado un dato presente en el último informe de su compañía: que el 22@ es el área de la ciudad que presenta un desequilibrio más grande entre oficinas y vivienda. En concreto, concentra el 28% del stock de oficinas, pero solo vive un 6% de la población. En este punto, ha recordado que se proyectaron 3.300 viviendas y hay 370 en ejecución, pero se han entregado cero. "Una cosa es comenzar a desarrollarlos y otra cosa es hacer la tramitación urbanística", ha matizado Güell.
La buena noticia es que el dirigente ve "buena sintonía" con el alcalde Jaume Collboni. "Nos quieren escuchar y es un cambio que agradecemos", ha celebrado. Durante estas reuniones, CBRE le ha transmitido al Ayuntamiento de Barcelona la necesidad de hacer una nueva Modificación Puntual del Plan General que tenga en cuenta el punto de vista del sector privado. Sin embargo, esta propuesta también implica a la Generalitat de Catalunya. Su idea propone ampliar el plan original a 8.400 posibles viviendas, una medida que calculan podría crear un hogar para 21.000 personas. Es decir, el equivalente al barrio de las Corts. "Aquí los números sí que saldrían", sostiene Güell.
Como alternativa a la MPPG, Güell propone flexibilizar el PEUAT y permitir construir residencias de estudiantes o edificios de 'flex living' y 'coliving'
No es el único plan que han ofrecido a Collboni. Hay una alternativa, que es "más compleja". Consistiría en flexibilizar el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), el cual bloquea construir residencias de estudiantes o edificios de flex living y coliving. "Si se flexibilizara eso, que solo depende del Ayuntamiento, se podría hacer allí donde ahora mismo se deberían hacer oficinas", ha explicado. Sin embargo, "no es la solución óptima" para Güell, ya que no se trata de viviendas permanentes. Aun así, ha subrayado que "ayudaría a oxigenar la presión que hay en el centro de la ciudad".
Atraer nuevas oficinas, otro punto a favor
Equilibrar el balance entre oficinas y residentes en el 22@ no solo serviría para solucionar el problema de la vivienda, sino que abriría más puertas. Una de ellas, la llegada de más empresas al distrito. "No solo les podemos ofrecer edificios de máxima calidad, a 10 minutos del mar y 20 minutos de la plaza Catalunya, sino también 200 viviendas de obra nueva para los trabajadores que traigan", ha agregado. Un hecho que, según Güell, "ninguna otra ciudad puede ofrecer en Europa" y que supone un "círculo virtuoso que está clarísimo que debemos hacer".
Todo ello, en un contexto en el que el volumen total de inversión sigue subiendo. En el último informe de CBRE, se calcula que la cifra de 2024 será de 2.500 millones de euros. De cara al 2025, esperan mejorar los datos entre un 15% y un 20% en la capital catalana. El uso estrella ha sido el hotelero, con una aportación alrededor de 630 millones de euros. "La buena noticia es que en 2023 tocamos fondo, pero desde la covid, los hoteles solo han ido a más", ha repasado.
Güell ha alertado que las zonas 'prime' de Barcelona presentan disponibilidades en torno al 5%, mientras que en el 22@ norte se dispara al 40%
En cuanto a la disponibilidad, Güell ha recordado que "lo más saludable es tenerla entre el 10% y el 12%". En este sentido, la media en Barcelona se encuentra en el 14%, aunque distribuida de manera muy irregular. "En las zonas prime hay disponibilidades en torno al 5%, que es muy baja, mientras que en el 22@ norte sube al 40%", ha señalado. En cualquier caso, el dirigente ha opinado que "estamos en unos niveles aceptables" en líneas generales y se ha marcado como objetivo aumentar la disponibilidad "más allá del 22@". Un reto que, nuevamente, ha deseado poder encarar de la mano con la Administración.