No sé si habéis tenido la necesidad de alquilar un piso recientemente o si habéis seguido de cerca el proceso de búsqueda de ofertas y negociación de contratos de alquiler, pero os aseguro que es una odisea surrealista que nunca habíamos visto. Si hacéis el ejercicio de buscar en los portales inmobiliarios, veréis, en primer lugar, la escasa oferta que existe actualmente en prácticamente todos los segmentos de calidad de las viviendas y en todas las franjas de precios. Ante esto, surgen las primeras dudas: ¿Qué ha pasado en estos años para llegar a una situación como esta? ¿Es un efecto migratorio? ¿El porcentaje de ocupantes por piso ha bajado y, por lo tanto, necesitamos más viviendas para menos personas? ¿Hemos dejado de construir viviendas y ahora nos faltan?
El desajuste entre oferta y demanda en Catalunya hace que solo se pueda cubrir el 20% de las demandas de los nuevos hogares que se crean
Mientras intentamos entender cómo hemos llegado hasta aquí, llamamos a alguno de los teléfonos vinculados a las ofertas y nos atienden unos personajes muy curiosos. Tajantes, directos, sin dar demasiadas explicaciones, conscientes de que la demanda es superior a la oferta y que, por tanto, en pocos días podrán cerrar la operación sin mucho esfuerzo. Lo primero que hacen es preguntar si el interlocutor que llama es el interesado directo o un representante. En caso de que no sea el contratante directo, la conversación se acaba en pocos segundos, ya que no quieren perder más tiempo. También pedirán, antes de mostrar el producto, la renta de los ocupantes, preguntarán por la residencia actual (no vaya a ser que sean expatriados llamando desde el extranjero), la tenencia de mascotas y, a veces, si hay alguien con alguna discapacidad. Si, después de este interrogatorio de tercer grado, los sufridos potenciales inquilinos superan todas las pruebas previas, tendrán el privilegio de visitar la finca, siendo advertidos de que, o se deciden en horas, o probablemente perderán la oportunidad de alquilarla. Parece exagerado, pero os aseguro que no lo es.
¿Tiene sentido esto? ¿Estamos condenados a tener un mercado de la vivienda que funcione de manera tan estresada y que condene a muchos colectivos que no encajan al 100% en el perfil esperado por los arrendadores? ¿Quizás se han vuelto todos locos?
Si miramos algunos datos, comenzaremos a entender qué está pasando y quién es responsable de esta situación. En primer lugar, la edad de emancipación de nuestros jóvenes es de 30,3 años, la tercera más alta de Europa, frente a los 21 años de los jóvenes nórdicos. ¿Es la vivienda la causante de esto? Parcialmente sí, por la falta de vivienda protegida y el incremento de los precios del alquiler, pero también por las restricciones de crédito, la precariedad laboral y los bajos sueldos que perciben. Un cóctel perfecto para no dejar la casa familiar hasta el primer tercio de la vida. También nos daremos cuenta de que la media de personas por vivienda se va reduciendo progresivamente y, por tanto, con familias monoparentales crecientes y gente mayor con mayor esperanza de vida, la necesidad de nuevos pisos se hace evidente. No podemos olvidar el efecto migratorio, con un incremento de 2 millones de habitantes en pocos años. El desajuste entre oferta y demanda en Catalunya hace que solo se pueda cubrir el 20% de las demandas de los nuevos hogares que se crean. Realmente preocupante.
Parece que la lección la aprendimos, y el endeudamiento familiar destinado a la vivienda ronda del 33% de los ingresos
Más datos para hacernos reflexionar colectivamente: la oferta de vivienda ha caído un 24% en el primer trimestre de 2024, a pesar de los discursos grandilocuentes de la clase política hablando de políticas de vivienda puestas en marcha. ¿Estamos en una burbuja inmobiliaria de precios? Gracias a Dios, no. Los precios ajustados a la inflación están por debajo de los precios de 2008 y se sitúan alrededor de los precios de 2004. Parece que la lección la aprendimos, y el endeudamiento familiar destinado a la vivienda está alrededor del 33% de los ingresos. Esto es una buena noticia, acompañada por la prudencia bancaria a la hora de conceder créditos.
En un sector como este, las políticas públicas juegan un papel muy importante tanto por acción como por omisión, y actualmente estamos sufriendo las consecuencias en ambos sentidos. La sobreprotección del arrendatario con los actuales marcos legislativos hace que muchos propietarios saquen pisos del mercado de alquiler y prefieran tenerlos vacíos antes que poner a alguien. ¿Es irresponsable o insolidario? De ninguna manera, es fruto de querer resolver el problema cargando de dudas y temores a quien debería ser tu socio para solucionarlo. Cuantas más trabas se le pongan, menos alquilará y más exigente se volverá a la hora de alquilar. Recordemos que hoy, si se tienen 5 pisos, ya se considera “gran tenedor”, con las mismas responsabilidades que los bancos y las multinacionales del alquiler. Un disparate.
También por acción, los gobiernos han errado al traspasar obligaciones a los promotores, haciendo reservas de pisos para colectivos con rentas más bajas y generando inseguridades jurídicas en función de los municipios. ¿Resultado? Los fondos de inversión que querían venir huyen espantados, buscando mercados más predecibles y seguros. ¿Cuesta tanto ver todo esto? Cada acción pública provoca una reacción instantánea del mercado, y, por tanto, si ya vemos desde hace años que los resultados obtenidos son los contrarios a los buscados, ¿por qué no rectificamos?
Recordemos que hoy, si se tienen 5 pisos, ya se considera “gran tenedor”, con las mismas responsabilidades que los bancos y las multinacionales del alquiler
Y por omisión, ¿dónde están las viviendas sociales que debería promover la administración para garantizar el derecho constitucional a la vivienda? Ni están, ni se les espera en muchos años. Todas las noticias del “Plan de la Vivienda” sobre la puesta en el mercado de cientos de miles de pisos en dos años son falsas, y lo saben. Solo tenemos un parque público de alquiler del 2,5% frente al 9% europeo. Recuperar este terreno perdido requiere muchos años con una política decidida de colaboración público-privada que no existe.
Pensemos en la cantidad de edificios calificados de oficinas o locales comerciales que podrían adaptarse para convertirlos en vivienda. ¿Por qué no se ha hecho antes? Ver cómo se van desertizando los ejes comerciales y que nadie ponga remedio es de una gran irresponsabilidad.
Solo tenemos un parque público de alquiler del 2,5% frente al 9% europeo
Los ayuntamientos están llenos de suelo público dotacional y zonas verdes que se podrían calificar de suelos urbanos con un régimen de concesión suficiente para atraer al sector privado a construir y gestionar estas viviendas. Solo en los dos ayuntamientos más grandes del Vallès, Terrassa y Sabadell, podríamos disponer de suelo para construir más de 7.000 viviendas sociales. De hecho, ya se les ha ofrecido la posibilidad de crear un grupo de trabajo para operativizarlo, y aún no han contestado. ¿Se necesitan fondos extraordinarios para financiarlo? Pienso que no. Los costos aproximados de construcción de pisos en módulos de 45 m² para jóvenes y personas mayores podrían costar unos 30.000 euros, sin aparcamientos subterráneos ni ascensores, con unos alquileres aproximados de 400 euros al mes. Se trataría de industrializar los modelos constructivos y hacerlo a gran escala. Podría autofinanciarse y remunerar el capital en un 3%, que podría captarse con suscripciones populares de la ciudadanía consciente que optara por invertir en el bienestar colectivo. ¿Es un sueño? De ninguna manera. Es simplemente voluntad política de hacerlo, creando el marco y colaborando con el sector privado de manera desacomplejada. Si no, pasarán 10 años y aún estaremos hablando de ello.
Sería necesario, entonces, encontrar ayuntamientos valientes que no quisieran ir a remolque de terceras administraciones y que lo lideraran. Hay capital humano en la sociedad para diseñarlo, para construir, para financiarlo y para hacer un modelo sostenible, rentable y solidario. En muchas ocasiones, los equipos internos municipales están desbordados o no tienen la dimensión suficiente para afrontarlo, y es aquí donde debe entrar en juego el factor confianza con la sociedad civil para hacerlo juntos.
Sería necesario encontrar ayuntamientos valientes que no quisieran ir a remolque de terceras administraciones y que lideraran el parque público de alquiler
Seguramente necesitamos buenas prácticas en las que mirarnos y copiar modelos de éxito. Pero ahora tenemos todas las condiciones para hacerlo, y solo falta encender la chispa que lo haga posible. Muchos actores sociales lo están esperando, y gran parte de la ciudadanía apostaría sus ahorros por responsabilidad e interés. ¿Qué municipio quiere ser el primero en ponerse a ello?