Para un neófito en la materia, enfrentarse a un cubo de Rubik desendreçat es casi pertorbador. Por más vueltas que dé a las hileras, siempre habrá algún color que lo separará de la resolución definitiva. Claro que siempre puede seguir las indicaciones de un tutorial. Cruz superior, cierre de la primera capa, giro de la hilera inferior. Clac, clac, clac. Cubo resuelto. La propuesta del Ayuntamiento de Barcelona por la modificación del Plano General Metropolitano (PGM), que prevé destinar el 30% del suelo urbano consolidado de la ciudad a Vivienda de Protección Oficial (HPO), aspira a ser el libro de instrucciones para solucionar el grave problema de vivienda que tiene la capital de catalana. Sólo habría que seguir las pasas indicadas, pero los expertos reunir a la jornada El impacto económico de la propuesta de establecer reservas de HPO en suelo urbano consolidado en Barcelona, celebrada al Colegio de Economistas de Cataluña, advierten: por cada movimiento descrito aparecen colores que estropean la jugada.
La teniente de alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, Janet Sanz, ofrece el contexto. El 40% de las familias residentes a la ciudad destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler; en el periodo 2013-2017, el precio de la vivienda ha crecido también un 40%, mientras los salarios bajaban; y el parque de vivienda pública de la capital se mueve entre el 1,5% y el 2%, mientras que ciudades como Amsterdam, Berlín o Londres están por encima del 20%. "En el caso de metrópolis como Viena, el 30% de la vivienda es protegido y otro 30% está gestiona por manos privadas, pero con precios por debajo del mercado; este modelo público-privado es el ideal. En un futuro tendremos que tener un tercio de vivienda pública, otro tercio privado pero regulado y un último tercio libre", apunta Sanz.
Para llegar a este objetivo a largo plazo, la propuesta del consistorio establece la obligatoriedad de destinar un 30% de nuevas construcciones, ampliaciones y reformas a vivienda de protección. "Se aplica en todos los edificios plurifamiliars de más de 600 metros cuadrados para que la medida se pueda aplicar a todos los barrios".
Y el ayuntamiento ya presume de los primeros resultados. "Nunca antes se habían activado 72 solares destinados a la vivienda. Están en fase de proyecto y, en pocos meses, esto se traducirá en la puesta en marcha de más de 4.500 residencias públicas. Esto tendrá que ir acompañado de cambios legislativos, puesto que el 80% irán a alquiler, pero todavía habrá un 20% destinado a compra, y queremos que todos los HPO sean protegidos siempre", indica Sanz.
Según la teniente de alcalde, la medida permitirá crear viviendas con alquileres entre los 510 y los 550 euros al mes, y opciones de compra entre los 136.000 y los 150.000 euros al centro de la ciudad. "Con estos precios garantizamos el acceso a la vivienda al 75% de la población".
Una solución metropolitana
El papel todo lo aguanta, pero los expertos dudan de su aplicación. "Los problemas de vivienda de Barcelona no se solucionarán dentro de la ciudad", avanza el miembro de la Comisión de Economía Territorial y Urbana del Colegio de Economistas de Cataluña, Agustí Jover. Las razones para sostener este argumento son numéricas. En Barcelona hay una demanda de 5.300 nuevos hogares al año, pero la ciudad está llena, con sólo un 3,8% de viviendas vacíos, un parque envejecido donde sólo se generan un centenar de rehabilitaciones al año y donde la obra nueva se reduce a 1.300 nuevas residencias iniciadas y 1.100 acabadas. "Las tensiones entre oferta y demanda están servidas".
Jover: "Los problemas de vivienda de Barcelona no se solucionarán dentro de la ciudad"
Jover también pone en cuestión que la propuesta del Ayuntamiento tenga un impacto tan universal como pretende. En la actualidad hay 39.000 familias apuntadas al registro de solicitantes de vivienda pública y un 67% tiene ingresos inferiores a los 15.000 euros anuales. Estas cifras contrastan a la evolución en la construcción de HPO, que han pasado de 638 a 150 entre los años 2014 y 2017. "Estas familias no pueden asumir un alquiler de más de 250 euros y todavía menos pueden amortizar un préstamo de compra", indica el experto, que señala que existe una "rotura en el concepto de HPO, que no es accesible para quien lo necesita".
La mesa de ponentes durante el acto del Colegio de Economistas
Junto a este inocuo esfuerzo de la administración local convive la bajada en las inversiones del Estado en políticas de vivienda. "Al 2008 el gobierno central destinaba 1.490 millones de euros en hogares, y ahora sólo 360. Esto y nada es el mismo".
Para Jover, la resolución del rompecabezas pasa para buscar una solución que supere la ciudad de Barcelona y describe tres pasas a seguir: "Reconocer que hay que abordar el problema a escala metropolitana, diseñar un plan de choque entre la ciudad y la CON y crear un brazo ejecutor por este territorio con recursos financieros y competencias para generar un programa de vivienda asequible".
El peligro de la devaluación
Además de los problemas de aplicación, los expertos también advierten sobre el riesgo de devaluar el patrimonio urbano de la ciudad en caso de llevar a cabo el plan. En concreto, el arquitecto Pere González avanza que su implementación reduciría en un 30% el valor de los edificios a la ciudad. Para calcularlo, el experto a analizado el coste de construcción a los diferentes barrios. "En Barcelona, el precio de construcción mediano es de 1.719,41 euros por metro cuadrado, mientras que el valor de los HPO es de 218,47 euros". Esta diferencia comporta una rebaja en el valor de las construcciones afectadas por la medida en un 26,19%.
González: "Si una comunidad quiere reformar el edificio y crear nuevas viviendas, tendrá que destinar un 30% a HPO, así que las inversiones dejarán de ser rentables y se dejarán de hacer rehabilitaciones"
La devaluación no sólo afecta a nuevas construcciones, sino también a las pocas rehabilitaciones que se llevan a cabo cada año en la ciudad. "Si una comunidad se plantea reformar su edificio y crear nuevas viviendas tendrá que destinar un 30% a HPO; este simple movimiento hará que las inversiones que antes eran rentables ahora lo dejen de ser, por el que se dejarían de hacer rehabilitaciones".
Para González, al proyecto del Ayuntamiento le carece una "valoración seria de la sostenibilidad económica" y considera que "no es razonable toda esta complicación para crear no más de 300 nuevas viviendas al año". El rompecabezas de la vivienda en Barcelona sigue sin resolverse.