Si queréis comprar o alquilar una vivienda en Sitges os encontraréis con uno de los diez municipios más caros de todo el Estado. Según el portal inmobiliario Idealista.com estamos hablando, con datos de diciembre 2022, de un precio medio de compra de 4.278 euros el metro cuadrado y de alquiler de 15,7 euros el metro cuadrado. Esto representa que el precio de una vivienda de 70 metros cuadrados ronda un coste total final de 338.390 euros (incluyendo impuestos y tasas) en caso de compra, y 1.100 euros al mes en caso de alquiler. Para la compra con una financiación hipotecaria del 80% (actualmente es el máximo que otorga la banca) tendríamos que disponer de unos 99.000 euros de entrada. Con un préstamo hipotecario a 30 años y con los tipos de interés actuales la cuota mensual estaría alrededor de los 1.075 euros. Se hace más que evidente que en la modalidad de compra quedan excluidas muy buena parte de las personas que demandan vivienda y muy especialmente los jóvenes. Dejando de banda la compra, el alquiler, desgraciadamente no queda bien parado. Si entendemos que dedicar más del 30% de la renta disponible al alquiler resulta poco recomendable, es fácil imaginar que para pagar un alquiler de 1.100 euros mensuales hay una gran cantidad de unidades familiares con ingresos por debajo de este umbral. Si volvemos a poner a a los jóvenes de Sitges en la ecuación, el resultado no puede ser más decepcionante, condenados a no comprar y con dificultades extremas para alquilar.
Si os digo que ahora mismo se están construyendo en la calle de la Lola Anglada número 12 de Sitges una promoción de 70 viviendas en régimen de alquiler a un precio de 7 euros el metro cuadrado con una superficie útil de 50, 65 y 70 metros (esto representa que la vivienda de 70 metros cuadrados se alquila a 490 euros) habrá que explicar la paradoja que representa en relación a lo que hemos comentando hasta ahora.
Y es que este precio de alquiler ya es asequible a muchas personas que demandan vivienda. La promoción está enmarcada en lo que se denomina colaboración públicoprivada. Las promotoras son dos fundaciones (por lo tanto, sin ánimo de lucro): por un lado la Fundación Grupo Calidad y, por el otro, la Fundación Familia y Bienestar Social, ambas, con una larga y reconocida trayectoria en la promoción de vivienda social y asequible en régimen de alquiler, que forman parte de un movimiento más amplio alrededor de Cohabitac, la coordinadora de fundaciones de vivienda social.
¿Cómo se produce esta colaboración? De una parte, el Ayuntamiento de Sitges cede el derecho de superficie del terreno por 75 años a las fundaciones (de este modo la propiedad del suelo y el que se construya no dejará de ser nunca público). Las fundaciones construyen y gestionan los alquileres a lo largo de todo el periodo de concesión. La viabilidad de las operaciones incluye subvenciones a fondo perdido y una financiación hipotecaria en un tipo fijo del 2%. Con todo ello, el ayuntamiento consigue viviendas para las personas de su municipio que no pueden acceder al mercado libre, sin tener que aportar recursos económicos que pesen sobre las arcas municipales y a la vez el riesgo de la gestión y de la explotación (moderado pero riesgo al fin y al cabo) recae en las fundaciones que, por otro lado, son quienes tienen conocimiento en el sector.
El parque de viviendas sociales en España en régimen de alquiler (muy similar al de Catalunya) es es del 1,6%, mientras que media a europea se sitúa en e 15 %
Después del poner foco en el caso concreto, ahora levantemos la mirada hacia las cifras macro. El parque de viviendas sociales en España en régimen de alquiler (muy similar al de Catalunya) es de un exiguo 1,6%, mientras que la media europea se sitúa en el 15 %, casi 10 veces más. El gasto social en vivienda en España equivale al 0,1% del PIB frente al 0,6% de la media europea. Hay que decir que las políticas de vivienda, para que tengan impacto, hay que dotarlas de recursos económicos suficientes y se tienen que mantener sostenibles en el tiempo, todo lo contrario de lo que se ha hecho en nuestra casa.
Los fondos Next Generation para la recuperación de la crisis derivada de la covid-19 aportados por la Unión Europea (a pesar de que coyunturales) pueden representar un empujón relevante para la promoción de vivienda social y especialmente de alquiler, hará falta después consolidar el modelo si se le quiere dar continuidad. No obstante, sin duda, puede ser un primer paso para afrontar con políticas efectivas la problemática del acceso a la vivienda para buena parte de la población. De las tres variables principales: suelo sin coste cedido por los ayuntamientos, subvenciones a fondo perdido y financiación. Ahora mismo tenemos el escollo principal en el último. A pesar de que el incremento de los costes de construcción (materiales y energía) han añadido mucha tensión a los proyectos, ahora la auténtica espada de Damocles es el incremento de los tipos de interés que desmontan completamente la arquitectura financiera de las operaciones. ¿Hay solución? Por supuesto, pero habrá que aplicarla y rápidamente.
Cohabitat propone destinar 10.000 de los 70.000 millones de euros de los fondos retornables a la promoción de 78.500 viviendas de alquiler social
Recordemos que los fondos Next Generation representan para España una inyección de recursos de 140.000 mil millones de euros, de los cuales 70.000 en forma de subvenciones a fondo perdido (de donde salen las dotaciones para vivienda social) y los restantes 70.000 en forma de créditos retornables (a un plazo de hasta 40 años y un interés tendente a cero). De los últimos, hasta ahora, nadie hablaba, con unos euríbor negativo y unos tipos bajo mínimos, ¿Para qué complicarnos la vida? En cambio ahora toman una importancia vital. Hay que activarlos urgentemente y a través del ICO y el ICF en casa nuestra que puedan financiar los proyectos inmobiliarios de vivienda social que tenemos sobre la mesa.
La propuesta de Cohabitat compartida por el conjunto de actores de la economía social en materia de vivienda se basa en destinar 10.000 de los 70.000 millones de euros de los fondos retornables a la promoción de 78.500 viviendas de alquiler social. Las herramientas y los recursos están y hace falta ponerlos en funcionamiento. Esta política pública, si se consolida y se hace recurrente en el tiempo, puede, de manera efectiva, ahora sí, mejorar el acceso a la vivienda de una buena parte de la población que ahora mismo lo tiene extremadamente limitado. Las soluciones simples y aparentemente sin gasto, cOmo legislar normativas limitativas, se han demostrado no solo ineficaces sino incluso contrarias a los objetivos que se pretenden lograr.
Hay otro factor en la ejecución de esta política pública, que no es menor, que hay que destacar. Efectivamente, a nadie se le escapa, el efecto tractor de la promoción inmobiliaria en la economía estirandO de diferentes sectores y con un alto impacto en la creación de ocupación y, por lo tanto, de ingresos para la administración vía rentas de trabajo y resultados económicos de las empresas implicadas. Se actúa de palanca de los dos elementos más sensibles de nuestra sociedad: la vivienda y el trabajo. El camino es largo, y nadie dijo que sería fácil, pero tenemos que empezar a dar los primeros pasos, seguros y sin desfallecer.