Vuelven las hipotecas inversas. Primero fue Finteca, la plataforma hipotecaria de Nuclio, que anunció un acuerdo de colaboración con Caser para comercializar hipotecas inversas en toda España. Solo cinco días más tarde, Santander y Mapfre repetían la misma jugada y anunciaban la creación de una sociedad conjunta, participada al 50%, para dar cabida a este modelo de préstamo que se reguló por primera vez en España en el 2007 y que, a pesar de tener una salida exitosa, cayó en el olvido solo dos años más tarde. Hoy en día, su peso es irrisorio: en 2019 y 2020, por ejemplo, solo se formalizaron 149 y 111 hipotecas inversas respectivamente en todo el Estado español. ¿Cómo es que aquí no han triunfado, pero en el Reino Unido, por ejemplo, se firman más de 40.000 anuales? ¿Estos últimos acuerdos son el preludio de su resurgir?
"Las hipotecas inversas provocaron un problema reputacional porque no se hicieron bien. Nadie quiere echar de su casa a una persona mayor", explica Silvia Escámez, CEO de Finteca. Y añade: "Por eso, ahora se están buscando nuevas fórmulas que aseguren que esto no vuelve a suceder". Estas fórmulas van de la mano de las aseguradoras; el mismo modelo empleado por el Reino Unido.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas de más de 65 años que tengan una vivienda en propiedad y quieran complementar sus ingresos. Consiste en hipotecar la vivienda y recibir un ingreso mensual durante unos años acordados sin perder la propiedad de la vivienda ni dejar de hacer uso. La cantidad y duración del préstamo se decidirán en función de la valoración de la casa. Normalmente, pero, los bancos o aseguradoras optan por viviendas con valoraciones altas. Catalana Occidente, por ejemplo, establece como umbral mínimo los 200.000 euros.
También hay una modalidad que permite recibir el préstamo de golpe, "muy utilizada en aquellos casos en los que la persona quiere ayudar sus hijos económicamente", explica Escámez. En ambos casos, la idea final de este tipo de préstamo es que la persona no tenga que devolver el dinero mientras todavía viva en su casa. Sólamente una vez muera, venda la casa o se traslade, él o sus herederos tendrán que repagar el préstamo. Esto, puede implicar que, en algunos casos, se tenga que vender el inmueble para poder asumir el pago, aunque también hay otras vías, como subscribirse a una nueva hipoteca para ir pagando la deuda generada.
La hipoteca inversa es una manera de afrontar la jubilación que permite tener una liquidez continua sin renunciar a la propiedad. Pero el conflicto llega cuando los años acordados han pasado y la persona todavía necesita hacer uso de su hogar: la renta mensual se acaba y tampoco puede pagar el préstamo. Aquí es donde tienen un papel trascendental las aseguradoras, que complementan la hipoteca con un seguro de rentas vitalicias que garantiza el mismo nivel de ingresos de por vida. También entra en juego la ética de los bancos: estar dispuestos a renegociar y alargar el plazo para facilitar que la persona pueda vivir en su hogar.
En España, casi el 90% de la población mayor de 65 años tiene una vivienda en propiedad
El mercado: país de propietarios
A pesar de que este modelo de préstamo no ha arraigado en la sociedad española ni catalana, en verdad somos uno de los países de la Unión Europea con mayor número de consumidores potenciales de una hipoteca inversa. En España, casi el 90% de la población mayor de 65 años tiene una vivienda en propiedad. Además, el valor medio de las pensiones es de 1.039 euros mensuales. Hay, por lo tanto, un gran mercado por explotar. La clave reside en aprender de los vecinos y de las lecciones del pasado.
Hay alternativas
Para complementar los ingresos de la jubilación, hay dos alternativas más que consiguen sacar rentabilidad a la vivienda en propiedad: la vivienda inversa y la nuda propiedad. En el primer caso, se vende la vivienda al banco y se recibe un importe -en forma de capital o de renta vitalicia-, asegurando que la persona y su cónyuge pueden vivir en su hogar de por vida. En caso de que la persona desee abandonar la casa, para irse con otro familiar o a una residencia, o muera antes de haber recibido todo el dinero, se destina el importe no consumido a los herederos. En comparación con la hipoteca inversa, este modelo aporta más seguridad a la persona, puesto que sabe que podrá vivir en su vivienda hasta el final, pero a la vez, pierde la propiedad de cara a futuros herederos.
Con la nuda propiedad, el modelo es el mismo, pero el comprador es un particular, no el banco. El interesado vende la casa a un particular y vive allá como usufructuario de por vida, disponiendo de una renta vitalicia. El principal riesgo de este modelo es que el comprador normalmente no está profesionalizado y, por lo tanto, no ofrece la seguridad de un banco o inversor institucional, regulado por las autoridades.