La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los catalanes y los españoles. En el Estado, esta problemática concentra el 22,3% de los votos del último barómetro del CIS, mientras que en el territorio la cifra baja ligeramente al 20% del Barómetro de Opinión Pública del 2024. Es la primera vez que esta cuestión lidera el ranking desde 2007, año del estallido de la burbuja inmobiliaria. Así, la vivienda se ha convertido en la gran protagonista de la agenda política. De los 50.000 pisos de Salvador Illa a las 12 medidas de Pedro Sánchez, pasando por el decálogo de soluciones del PP, cada gobierno y partido político está presentando sus fórmulas para abordar la problemática. Sin embargo, lo que quiere el sector inmobiliario es bien diferente: en lugar de una oferta variada de propuestas, la apuesta es hacer un gran pacto de estado.
Tanto el partido del gobierno (PSOE) como el de la oposición (PP) en el estado español presentaron sus recetas durante esta semana. El primero de ellos, para aplicarla en el Estado. El segundo, en las comunidades autónomas donde está gobernando. Cabe decir, sin embargo, que todos coinciden en el diagnóstico: hay que hacer más vivienda pública, más seguridad jurídica, ayudas públicas, apostar por la rehabilitación de inmuebles y aplicar exenciones fiscales. Sin embargo, las hojas de ruta son diferentes: mientras que Sánchez considera prioritario regular los alquileres de zonas tensionadas, Alberto Núñez Feijóo lo rechaza y, de hecho, incorpora a su programa suprimir la ley de vivienda aprobada en 2023 por el actual ejecutivo.
PSOE y PP coinciden en el diagnóstico de la problemática, pero proponen soluciones diferentes que, de momento, alejan el pacto de estado
Sucede algo similar en el caso de los pisos turísticos: el PSOE propone intensificar las inspecciones por fraude, pero el PP ni siquiera contempla esta cuestión en su decálogo. Finalmente, también hay divergencias a la hora de aplicar las rebajas fiscales. El pasado lunes 13 de enero, Sánchez anunció la exención del 100% del IRPF a los propietarios que se adapten al Índice de Precios de Referencia. Feijóo también quiere aplicar rebajas, pero con un criterio diferente: su deducción se aplicaría al impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que pasaría de entre el 6% y el 10% actual a un definitivo 4%. Además, el líder popular apuesta por la desburocratización y ya ha anunciado que abrirá un portal web de suelo público para agilizar las gestiones.
¿Qué dicen el sector inmobiliario y los sindicatos?
Hay otro rasgo en común entre los dos partidos: ninguno de ellos ha tenido en cuenta la voz del sector inmobiliario (ni de plataformas como el Sindicat de Llogateres). En su listado de medidas, Sánchez aspira lograr un pacto estatal de vivienda en 2026, pero por ahora las posiciones parecen lejanas.
Por ejemplo, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, considera que las propuestas del gobierno español siguen el "mismo camino que ha llevado a España a la emergencia actual". No le gustan ni los aumentos de impuestos a inversores internacionales, ni las subidas de las sanciones para los propietarios o los planes que no pondrán vivienda de manera efectiva al servicio de la ciudadanía hasta dentro de 3-4 años como mínimo. Tampoco la Agencia Negociadora del Alquiler parece muy convencida con cuestiones como la seguridad jurídica: creen que "en ninguna de las propuestas" se ha concretado cómo se reforzará el marco legal en caso de impagos de los inquilinos.
Mientras que las patronales como CNC hablan de "intervencionismo", el Sindicat de Llogateres califica las 12 medidas de Sánchez como un "brindis al sol"
Por otro lado, el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alén, sí celebra que se hable de pacto de estado, pero lamenta que algunas de las medidas de Sánchez sean "intervencionistas". Según los cálculos de la patronal, se deberían construir 220.000 viviendas anuales para comenzar a aliviar los problemas del mercado y poder alcanzar la velocidad de crucero de 150.000 en cinco años.
Finalmente, también se han posicionado asociaciones relevantes como el Sindicat de Llogateres o Facua. El primero califica de "brindis al sol" el paquete de propuestas de Sánchez, ya que "no soluciona ninguno de los problemas actuales en materia de vivienda". En concreto, echan en falta medidas que fomenten la reducción de precios, que regulen los alquileres de temporada o que eviten las "compras especulativas". En el caso de la entidad de consumidores, critican que el gobierno español haya hecho caso omiso de su "reivindicación" de expropiar el uso de los pisos vacíos a los grandes propietarios para "imponerles que los destinen a alquileres a precios sociales regulados por la Administración".
La deducción del 100% de IRPF, la medida estrella
A pesar de que un acuerdo colectivo parece lejano, hay propuestas que sí han gustado. La exención del 100% del IRPF a los propietarios que se adapten al Índice de Precios del Alquiler es un ejemplo. "Es una buena medida, siempre que se concrete tal como se ha dicho", explica a VIA EmpresaGuifré Homedes, CEO de Amat Inmobiliaris. Por su parte, Toni López, CEO de Co-Real Estate, coincide, incluso en el escepticismo: "Me gusta mucho, pero habrá que leer la letra pequeña", comenta a este diario.
¿Y cuál es la letra pequeña para estos dos empresarios? La ya mencionada falta de seguridad jurídica. "Si ahora aplico la ley que el gobierno propone y pongo la renta por debajo del mercado y en un año entra otro ejecutivo y decide cambiarlo, no valdrá para nada y habré asumido un riesgo del que después no podré disfrutar", matiza López. Nuevamente, el sector considera que la mejor manera de protegerse es a través de un pacto de estado que garantice que estas medidas no se cambiarán. "Se debe entender que los períodos de maduración son muy largos, los pisos deben comenzar a construirse ya porque no llegarán al mercado, con suerte, hasta dentro de tres años", argumenta Homedes.
Los empresarios inmobiliarios celebran la construcción de viviendas protegidas, pero dudan sobre dónde saldrán y critican que no se hizo antes
Así, el CEO de Amat Immobiliaris también señala la construcción de viviendas protegidas como otra noticia positiva. En concreto, Sánchez anunció la transferencia de más de 3.300 viviendas y dos millones de metros cuadrados de suelo residencial a la empresa pública de vivienda que se creó el pasado diciembre. Estos dos millones de metros cuadrados, según Sánchez, se utilizarán para construir "miles y miles de viviendas protegidas para alquiler asequible, fundamentalmente para jóvenes".
Además, la nueva compañía también incorporará los más de 30.000 viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), 13.000 de las cuales serán de forma inmediata. La idea gusta a López, pero se pregunta "de dónde saldrán" las 3.300 viviendas y, al mismo tiempo, lamenta que no se hiciera en 2012, año en que se constituyó la sociedad pública debido a la crisis: "Desde el primer día, todos estos pisos podrían haber entrado a formar parte de políticas residenciales con criterio, pero no se hizo. En cambio, se malvendieron y se hizo especulación". En esta última queja también incluye a ayuntamientos y otras administraciones públicas.
La oferta y la burocracia, las otras grandes protestas
El gran problema de la vivienda es que la proporción entre la oferta y la demanda está muy desequilibrada. Si miramos el último informe de Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB), en lo que respecta a las viviendas nuevas, el año pasado se vendieron 79.000 de esta clase en el Estado, una cifra muy inferior a la demanda mínima de 350.000 compradores. Ello aumentará un 15% los precios de los inmuebles de cara al 2025. "Si se dan facilidades y ventajas fiscales a los propietarios, se pondrá más producto en el mercado, y eso simplificará y regulará los precios", comenta López.
Por su parte, Homedes echa en falta una "buena oferta de compra" para la gente joven. En este sentido, también critica que la batería de Sánchez solo hable de "ayudas", pero no acabe de concretar ninguna medida fiscal orientada a la primera compra o a la gente joven. "Se necesitan tipos impositivos mucho más competitivos para que los jóvenes puedan acceder también a la compra. Cuanta más gente pueda comprar, más pisos de alquiler se liberarán", insiste.
Todo ello genera un clima de especulación. Especialmente, en mercados como el del alquiler de habitaciones. López denuncia que se estén arrendando habitaciones con baño y balcón con precios de hasta 1.200 euros, cuando antes este era el coste del alquiler de una vivienda entera. "Si pueden sacar 4.000 euros de un piso solo alquilando habitaciones, la exención fiscal del 100% dará igual, porque sacarán cuatro veces más de esta manera que no con un precio regulado", argumenta.
Homedes (Amat Inmobiliarias): "No hay ninguna garantía de que los pisos turísticos acaben en el mercado de larga duración"
En el caso de los alquileres temporales y los pisos turísticos también ven "dificultades" a la hora de ponerles freno. Sánchez propone intensificar las inspecciones, pero el sector lo ve insuficiente. "En muchas comunidades hay muchos más apartamentos turísticos ilegales que declarados", recuerda López. Homedes, en cambio, directamente no considera relevante el peso de este tipo de inmuebles. "Mediáticamente, es una noticia llamativa, pero en términos de volumen tendrá muy poco impacto en el mercado. Además, no hay ninguna garantía de que estos pisos acaben en el mercado de larga duración", analiza.
Otro reclamo es la burocracia, que extiende los procesos de construcción de viviendas en una época en que no hay tiempo que perder. "En Barcelona, para obtener una licencia de construcción de un edificio, puedes estar esperando un año y medio", protesta López, quien también considera que "no se contemplan las reservas de suelo". En el Estado, Sánchez ha impulsado la creación de un PERTE similar al de los automóviles, pero centrado en la construcción de viviendas. Tendrá sede en la provincia de Valencia y, según el presidente español, servirá para "modernizar e innovar en el sector de la construcción y su industrialización", especialmente en la construcción modular para poder construir casas "con menos tiempo y costes". De momento, empezará con la construcción de 438 viviendas en la propia ciudad de Valencia.
En lo que respecta a la rehabilitación de inmuebles que quieren impulsar tanto Sánchez como Feijóo, el CEO de Co-Real Estate cree que en Barcelona hay "muchos locales comerciales susceptibles de transformarse en vivienda", pero la burocracia ralentiza el proceso, a diferencia de otras ciudades como Valencia o Madrid, donde la gestión está más agilizada.
¿Se marcharán los inversores extranjeros?
En 2023, los inversores no residentes compraron 27.000 inmuebles en el estado español. La mayoría de ellos, con una intención especulativa. "Sobran Airbnbs y faltan viviendas", apuntó Sánchez. Por ello, el presidente del gobierno ha propuesto limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. El ejecutivo incrementará la carga fiscal que deberán pagar en caso de compra hasta el 100% del valor del inmueble.
"¿La fiscalidad tendrá un impacto sobre la compra? Es probable que sí. ¿Dejarán los extranjeros de comprar viviendas? Yo te diría que no", cuestiona Homedes, que asegura que en su cartera de clientes internacionales "hay de todo": también foráneos de alto poder adquisitivo que tan solo buscan una segunda residencia en el Estado.
López (Co-Real Estate): "La solución pasa por tres puntos: un pacto de estado, poner más producto en el mercado y facilitar toda la gestión de calificaciones de suelo y desarrollos"
Además, López cree que limitar las operaciones de los extracomunitarios no será tan sencillo. "Al final, es tan fácil como tener dos propiedades de explotación inmobiliaria dentro de la zona comunitaria para poder explotarla igual. Hecha la ley, hecha la trampa", indica. El empresario tiene claro que "hay mucha picaresca a la hora de esquivar la normativa", especialmente en países como España.
Al mismo tiempo, entidades como el Sindicat de Llogateres consideran que esta medida no ataca el problema real, dado que los principales compradores son franceses y alemanes, y el volumen de los extracomunitarios es menor. Además, también cargan contra la falta de claridad de la propuesta, ya que no detalla de qué tasa habla Sánchez.
Así, el remedio de López es volver al punto de partida de las demandas del sector. "La solución pasa por tres puntos: un pacto de estado, poner más producto en el mercado y facilitar toda la gestión de calificaciones de suelo y desarrollos", remata. Una hoja de ruta propia a partir de la cual el sector inmobiliario busca construir un diálogo edificante.