En la primera parte di un vistazo a la evolución de la tasa de inflación -IPC General- así como al IPC de alquiler y al IPC de compraventa de vivienda. El resultado fue la constatación que el patrón de los tres es fuerza similar con una excepción: la deflación sufrida por el mercado de compraventa de vivienda es única y extraordinaria. En el IPC de alquiler de vivienda constaté que hay grandes diferencias cuando comparamos el comportamiento del alquiler en Cataluña y España. Esta diferencia se explica por dos motivos: 1) La economía catalana es estructuralmente más sólida y de mayor fortaleza que la española y 2) la demanda turística presiona los precios arriba más en Cataluña que al resto del Estado debido a la demanda más grande turística catalana. Los dos elementos que me restan para analizar son el stock de vivienda y la evolución de la demografía.
La evolución del stock de vivienda sigue el mismo patrón que el IPC de alquiler de vivienda que aparece a la primera parte de este artículo. Durante los años de la burbuja la expansión del número de viviendas es notable pasando de los 3,3 millones de viviendas en 2001 hasta los 3,7 millones en 2008. Entre 2008 y 2012 la tendencia desacelera muchísimo A partir de 2013 la creación limpia de vivienda es aproximadamente cero el que nos obliga a mirar qué pasa cuando filtramos estas viviendas entre uso principal o vivienda de segunda residencia. El año 2013 se produce un fenómeno curioso y es que hay un aumento marcado de viviendas para uso primario (residencia principal) y una caída de los secundarios. Esta es una reacción que se produce a raíz del cambio de ciclo económico (en 2013 se acaba la destrucción de puestos de trabajo y empieza la creación) y este aumento de la demanda y el cambio en las expectativas genera este shock al stock de vivienda. El relevante, pero, es que la construcción sigue estancada y que, en combinación con el aumento de la demanda interna vía tasa de ocupación y la demanda turística vía la imposibilidad de construir nuevos hoteles, provoca una presión doble sobre el stock de vivienda que se traduce en una enorme presión en los precios.
En Barcelona la tendencia es exactamente la misma:
Este cuadro macro del mercado de la construcción no es exclusivo ni particular de la ciudad de Barcelona, más bien al contrario, es típico y muy habitual por todas partes. El motivo es que detrás de una burbuja inmobiliaria y una crisis bancaria la consecuencia natural es la escasez de vivienda. El motivo es que la construcción se basa en la capacidad del sistema financiero al construir activos financieros seguros. Per se, las crisis financieras el que provocan es la destrucción de estos activos y, por lo tanto, su escasez el que introduce es la aversión en el riesgo extrema como patrón central de comportamiento. Un golpe la aversión extrema al riesgo es la normalidad, la no construcción de vivienda se convierte en la normalidad -por culpa de la escasez de activos seguros.
Pueden resolver las políticas públicas estándares esta situación? No, la probabilidad es cero por qué el problema sigue siendo de aversión al riesgo. Ahora bien, a pesar de que las políticas públicas no puedan resolver el problema el que hay que evitar hacer son aquellas políticas públicas que agravan el problema. Un ejemplo típico es la subvención para la restauración de vivienda. Las viviendas viejas juegan un papel muy importante en el mercado, puesto que son la fuente primaria de accesibilidad a un lugar para vivir. Subvencionar la modernización de este tipo de vivienda implica que existe menos vivienda barata para alquilar o comprar y, ceteris paribus, implica un aumento de precio importante de las viviendas viejas y pequeños. En cambio, es habitual que el sector público de los países occidentales empleen esta herramienta para reactivar el mercado de la construcción cuando el que hace es justo el efecto contrario: lo hunde todavía más.
La evolución de la población residente en Cataluña sigue el mismo patrón que el IPC y que el stock de viviendas:
Hasta el 2008 los aumentos de la población fueron marcadamente ascendentes pero con el estallido de la Gran Recesión -y la aparición de la aversión al riesgo- la población se estabilizó hasta 2012. Entre 2012 y 2014 la despoblación hizo acto de presencia y desde 2015 vuelven tímidos incrementos poblacionales; una señal muy clara -y positivo- que indica que la aversión al riesgo ha desaparecido o, al menos, ya no es el patrón normal de comportamiento de los agentes económicos, a pesar de que todavía son vigentes algunos de sus patrones típicos de comportamiento.
La conclusión principal, en linea con los artículos que he escrito anteriormente, es que las políticas públicas típicas no funcionarán (construcción de vivienda pública, subvenciones a la restauración, control de precios o incentivos fiscales) porque el origen de la disrupción del stock de vivienda lo encontramos en los mercados financieros y en la regulación bancaria de Basilea III. Restablecer los fundamentales bancarios que afectan el mercado de la construcción tendría que ser prioritario pero no tiene una solución rápida o sencilla. El que es seguro es que la estrategia tiene que ser aumentar el stock de vivienda de forma sostenida en el tiempo o, alternativamente, estabilizar la demanda de vivienda no principal (cómo, por ejemplo, levantar la suspensión de licencias hoteleras). La tercera parte de esta serie afrontará qué tipo de políticas y/o regulación es la más factible dadas las circunstancias.