El acceso a la vivienda encabezó la lista de buenos propósitos de la noche de Fin de Año en muchos hogares catalanes. Atrapados en un interminable día de la marmota, volvieron a depositar en el nuevo año la esperanza de una solución a un problema que en 2024, lejos de haberse diluido, se ha acabado de enquistar. Las recientes ediciones de indicadores de referencia como el Barómetro de Opinión Pública del CEO, el Barómetro Municipal de Barcelona o la Encuesta de Situación Económica del Colegio de Economistas de Catalunya tienen como denominador común la escalada de la preocupación por el acceso a la vivienda entre los diferentes colectivos encuestados como uno de los principales problemas económicos, fuentes de insatisfacción o amenaza social del país.
A lo largo del cuarto de siglo que completaremos este 2025, el mercado de la vivienda ha experimentado profundos cambios que han reconfigurado el régimen de tenencia y las posibilidades de acceso a la vivienda. Según datos de la reciente Encuesta de Condiciones de Vida del INE (2024), actualmente menos de un 70% de los hogares catalanes son propietarios de la vivienda en la que viven y cerca de un 25% viven en viviendas en régimen de alquiler. Esta distribución en el régimen de tenencia de la vivienda principal contrasta con las tasas de inicio de siglo cuando el régimen de propiedad se situaba en cerca del 76% y el alquiler representaba menos de un 20% de los hogares en 2004.
Actualmente menos de un 70% de los hogares catalanes son propietarios de la vivienda en la que viven
El carácter cíclico del mercado inmobiliario implica que la evolución del mercado a lo largo de lo que llevamos de siglo no ha sido uniforme; aun así, los datos evidencian que en la última década el incremento sostenido en los precios ha sido la tónica principal del mercado de la vivienda. En el caso de la compraventa, el precio medio registrado en Catalunya en el 2023 fue un 37% más caro que en 2015 (2.446 euros el metro cuadrado) y en el caso de la ciudad de Barcelona el diferencial se situó en casi un 47% más (4.370 euros el metro cuadrado).
En cuanto al alquiler, la renta inferior a 600 euros de media en Catalunya en 2015 tiene poco que ver con los 835 euros alcanzados en 2023, o la diferencia entre los poco más de 700 euros con los más de 1.100 euros de la capital catalana según los datos del Informe sobre el sector de la vivienda en Catalunya de 2023 de la Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Catalunya. A estos datos se suma la tendencia observada recientemente de reducción de la oferta de vivienda de alquiler fruto de las incertidumbres regulatorias que tienen como consecuencia que haya viviendas que se estén desplazando hacia el mercado del alquiler de temporada.
Tal como tratamos en un artículo anterior, las causas que explican el aumento de los precios tienen que ver con la coincidencia de una fuerte demanda con una oferta casi rígida. Entre los factores vinculados al aumento de la demanda destacan el crecimiento de la población fruto de la llegada de inmigración, la reducción de la dimensión media de los hogares, la concentración en áreas urbanas o el aumento de la esperanza de vida. En cambio, entre los principales factores vinculados a la oferta hay la modesta construcción de vivienda de la última década, el aumento de los usos alternativos de la vivienda (turísticos, alquiler de temporada o segundas residencias en determinadas zonas) y el bajo ritmo con que se está llevando a cabo la rehabilitación del parque de vivienda para aumentar la oferta (0,1% de viviendas rehabilitadas anualmente en España mientras que en Francia son el 2%, en Alemania el 1,5% o en Italia el 0,8%).
La escalada de precios ha afectado especialmente a los colectivos más vulnerables para los cuales a lo largo del siglo XXI se ha deteriorado la accesibilidad a la vivienda como ponen de manifiesto los últimos informes tanto de la Cámara de Comercio de Barcelona como del Banco de España. Los principales indicadores que lo ilustran son los que miden el esfuerzo en vivienda de los hogares:
- El esfuerzo inicial para adquirir una vivienda, que nos indica los años necesarios para poder disponer de los recursos para hacer frente a los costos iniciales asociados a la compra de una vivienda (desembolso inicial, gastos de compraventa, impuestos...). En Catalunya se sitúa actualmente entre los 5 y los 11 años según si se trata del centro de zonas urbanas, su periferia o fuera de áreas urbanas.
- El esfuerzo inmobiliario, que mide los años de sueldo íntegro equivalentes al precio de la vivienda. Los últimos datos de referencia en Catalunya sitúan este índice en 8,6 años, esto supone un año más que la media del Estado español, pero lejos de los casi 20 años de las Islas Baleares que encabeza el ranking, seguida por la Comunidad de Madrid con 9,3 años.
- El esfuerzo hipotecario, que indica el porcentaje de renta bruta del hogar destinada al pago de la hipoteca. En Catalunya, los datos recientes lo sitúan en un 25% de media aunque con una gran disparidad territorial como el caso de Barcelona donde de media es el 39% y según colectivos, como los jóvenes que de media tienen que dedicar cerca de un 8% más de renta que el resto para hacer frente a las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios.
- El esfuerzo regular en el mercado de alquiler, que mide el porcentaje de los ingresos netos mensuales de cada hogar destinados al pago del alquiler. En el caso de Catalunya, los datos del Banco de España muestran que el esfuerzo se sitúa entre el 28% y el 40% según la proximidad al centro de zonas urbanas. Estos datos reflejan la situación crítica que supone que haya hogares que superen el umbral máximo recomendado del 30% de dedicación de los ingresos al pago del alquiler, especialmente los que tienen rentas más bajas.
Actualmente, la mayoría de los hogares catalanes están sometidos a algunos de estos esfuerzos a excepción del 42% de hogares que son en régimen de propiedad y no tienen ninguna carga financiera.
Los índices de esfuerzo reflejan la compleja situación del acceso a la vivienda, y a diferencia de la mera observación de la evolución de los precios como indicador básico de la situación del mercado inmobiliario que comporta una cierta miopía sobre el verdadero estado de la cuestión, nos permiten concluir que el problema no es sólo de precios y de oferta, sino que también (¡y sobre todo!) de salarios y productividad del modelo económico.
Los índices de esfuerzo nos permiten concluir que el problema no es sólo de precios y de oferta, sino que también (¡y sobre todo!) de salarios y productividad del modelo económico
En conclusión, los desequilibrios en el mercado inmobiliario y el déficit de construcción de viviendas para satisfacer la formación de hogares, sumado a un estancamiento en los salarios han dado como resultado las actuales dificultades de acceso a un techo digno y han convertido la vivienda en uno de los principales retos sociales del siglo XXI.
El acierto en las medidas que se adopten los 365 días que tenemos por delante determinará si el 2025 será un nuevo capítulo del mismo “día de la marmota” o se convertirá en un punto de inflexión que nos permita plantear unos propósitos diferentes para el próximo Fin de Año.