"Protegeremos al pequeño propietario". Con esta declaración la nueva ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, daba este martes el pistoletazo de salida de su ministerio -nuevo en esta legislatura- y de su cargo. Las declaraciones suponen un cambio de timón en la perspectiva con la que se ha tratado hasta ahora el problema de la vivienda: hasta ahora, las medidas han ido encaminadas a amparar exclusivamente al arrendatario. Ahora, después de diferentes tira y afloja y con la experiencia de algunos experimentos normativos -como el de Catalunya- el Ministerio amplía el foco y asume dos principales retos para esta legislatura: desarrollar la Ley de la Vivienda, que regulará (o no) el índice de precios del alquiler, y desplegar un nueva hornada de vivienda pública para alquiler asequible de 184.000 inmuebles.
La investidura ha coincidido, de hecho, en un momento en el que los diferentes agentes del sector inmobiliario presentan las previsiones de cierre del 2023 y perspectivas para el 2024. Si la última semana, la inmobiliaria Forcadell dibujaba este escenario "de recesión, buscada y controlada por el BCE", Pisos.com ha podido aportar más información en el informe que ha presentado este miércoles. Además de analizar las cifras más representativas del mercado, ha reaccionado a las primeras declaraciones y promesas de esta investidura, en términos de vivienda.
Empezamos por las cifras, que vienen marcadas por un escenario económico en el que, según el informe del portal inmobiliario, "España resiste contra todo pronóstico y presenta las mejores previsiones de la eurozona". Las previsiones del PIB apuntan que el indicador se situará entre el 2,2% y el 2,4% a cierre del 2023 y se contraerá por debajo del 2% durante el 2024.
En Catalunya, una caída del 5% de las operaciones de compraventa
El informe de Pisos.com -en linea con la mayoría de agentes del mercado inmobiliario- confirma una recesión en el mercado de compraventa, que se evidencia en el número de operaciones. Para este 2023 el portal prevé un volumen inferior a 580.000 transacciones, un 10% menos que el año anterior que, por cierto, era un año de récords. Donde se está concentrando la mayor parte de las compraventas es en los grandes mercados (Barcelona, Madrid, Baleares...), aunque "ya hemos empezado a ver grandes caídas en Madrid (-14 %) y Baleares (-17 %)", ha afirmado Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. Desde el portal inmobiliario detectan, pero, que en comunidades como Catalunya, Andalucía o la Comunidad Valenciana, la caída ha sido menor, del 5%. "Cuando miramos la evolución del año, con la excepción de enero, se han producido caídas todos los meses", ha afirmado.
Estos datos, pero, no significan "hundimiento del mercado inmobiliario -ha asegurado-, pero sí que vamos hacia cifras más sostenibles, desde el punto de vista de la demanda y la generación de producto". Este escenario de recesión, prevé, se mantendrá durante el primer semestre del 2024 y se reducirá en la segunda mitad del año, "donde ya no se producirán caídas tan grandes, especialmente en aquellos mercados con alta demanda, que son más dinámicos por el peso del inversor y el comprador el internacional".
Caídas más grandes en el mercado hipotecario
"Las condiciones de compra el año pasado eran más atractivas, por lo cual el ajuste del 2023 hay que entenderlo como un retorno a la normalidad, no como un hundimiento", ha indicado. Y si las condiciones no son atractivas: como hemos visto, bajan las operaciones de compraventa y, también, el número de hipotecas. De hecho, según las previsiones de Pisos.com, este año se cerrarán un 18% menos de hipotecas que en el 2022, cuando se formalizaron 463.000. ¿El principal motivo? El impacto de las 10 subidas de tipos de interés, en un periodo de solo 15 meses, ha provocado que algunos compradores queden expulsados del mercado de compraventa y que, otros, hayan preferido comprar directamente sin hipoteca.
De hecho, según Font, "las hipotecas normalmente representan el 70% de las transacciones y, este año, solo representarán el 60%". En algunos mercados, de hecho, han detectado que solo se han pedido hipotecas para la mitad de las compraventas de viviendas efectuadas.
Fuente: "Las condiciones de compra el año pasado eran más atractivas, por lo cual el ajuste del 2023 hay que entenderlo como un retorno a la normalidad, no como un hundimiento"
El actual marco hipotecario ha provocado también un cambio de tendencia entre el tipo fijo y el variable. De hecho, ahora mismo se está optando más por la opción mixta: los primeros años con una hipoteca de tipo fijo para después pasar a unas condiciones de tipo variable.
Los precios, pero, se mantienen al alza
Parece paradójico que en un momento en el que caen las operaciones y también el número de hipotecas, no lo hagan los precios también. Según las previsiones de Pisos.com, los precios tanto de venta como de alquiler se habrán incrementado este año un 6% y un 7% respectivamente en el Estado español, y a lo largo del 2024, se producirá una desaceleración: "no bajarán, pero los incrementos serán menores", ha afirmado Font.
El precio tanto de venta como de alquiler se habrá incrementado un 6% y un 7% respectivamente a lo largo del 2023
Los precios con los que realiza el estudio Pisos.com, pero, son asking prices, no son los de cierre. Desde el portal inmobiliario controlan los precios que los propietarios ofertan las viviendas, pero no pueden saber el valor final de la transacción. En el caso de compraventa, por ejemplo, afirman que los "propietarios se están resistiendo a rebajar el precio a los portales", aunque saben que después se están haciendo negociaciones a la baja de aproximadamente el 10% del precio publicado del inmueble.
En el caso del precio de alquiler, Font apunta como principal causa de este incremento de precios a la falta de oferta, provocada, en parte por el marco normativo: "Cada vez más propietarios están retirando su piso del mercado de la vivienda tradicional, para pasarse al turístico, el temporal o incluso por habitaciones", segmentos donde sus "cálculos de rentabilidad no están sometidos a medidas que solo buscan votos y no soluciones", ha denunciado.
Nueva oferta prevista
En cuanto a la nueva oferta de vivienda prevista, Pisos.com ha analizado la evolución de los visados de obra nueva que se han producido a lo largo de los años. Si bien ésta es bastante lineal y estable, con 100.000 visados de obra nueva anuales aproximadamente, para el 2023 se prevé que se haya incrementado un 6% respecto al 2022 y un 1% en el 2024.
A pesar del incremento, pero, se trata de "una producción de mínimos que está muy lejos de dar respuesta al volumen de creación de nuevas familias", ha denunciado. La cifra, apunta, no se incrementa más por falta de suelo finalista, por las dificultades en las condiciones hipotecarias para el promotor, el incremento de los costes de construcción y la falta de mano de obra.
Toque de alerta para las principales medidas del nuevo Ministerio
La propuesta del nuevo Ministerio de Vivienda también se considera insuficiente -184.000 nuevas viviendas de alquiler asequible- si tenemos en cuenta que en España el parque de vivienda pública representa el 2% del parque total "y nos tendríamos que situar entre el 7-8%". De todos modos, ha aplaudido la propuesta, a pesar de que no las tiene todas: "Las cifras las tenemos que poner en contexto para ver cuánto se tardará en construir, qué presupuesto se destinará y cómo se aplicará esta dotación presupuestaria".
En linea con la mayoría de los expertos del sector inmobiliario, Font se ha mostrado contrario al control de los precios del alquiler. "Ya hemos visto en otros mercados -se refiere al catalán- cómo es poco útil, no sólo desde el punto de vista práctico, porque no ha aportado resultados, sino también en su aplicación, que es muy difícil".
El Gobierno de Pedro Sánchez también ha anunciado la voluntad de ampliar el Bono Alquiler, destinado a los más jóvenes, una medida que Font ve con preocupación porque "estas ayudas siempre acaban trasladándose al precio final". Acaban provocando otro incremento de precios y, en vez de facilitar el acceso a la vivienda, lo vuelven a entorpecer.
En la otra cara de la moneda, como puntos positivos, el director de Estudios del portal inmobiliario destaca este nuevo enfoque hacia el pequeño tenedor -sin dejar de atender el arrendatario-. Ahora bien, denuncia un problema de categorización: se está poniendo en el mismo saco al propietario que tiene 10 inmuebles que al que tiene 1.000. "Y esta segmentación, se tendría que trabajar más". Y habrá tiempo para hacerlo -y esperemos que para debatir y escuchar también- en el desarrollo de la nueva Ley de la Vivienda.