“No caben todos, ahí donde todos se piensan que tienen derecho a vivir”. En Barcelona viven actualmente 1,7 millones de personas por primera vez desde 1990. Sin embargo, a pesar de que hace 35 años fuéramos los mismos, las necesidades de vivienda son muy diferentes: cada vez conviven menos personas en los hogares. De hecho, el 13% de los barceloneses viven solos. Y la misma película se repite en el Área Metropolitana de Barcelona. Hay, por tanto, una demanda creciente por vivir en la ciudad, por conseguir vivienda, pero la caída de la disponibilidad de alquiler en los últimos años deja a Barcelona y su área metropolitana con un grave desequilibrio entre oferta y demanda, y una accesibilidad preocupante. De hecho, según alerta Amat Immobiliaris, seguramente acabaremos el año “en una situación cercana al colapso” por la falta de oportunidades de acceso al alquiler. ¿Lo peor de todo? Que la situación “no mejorará en la próxima década”.
“No vamos por buen camino”. Así de contundente se ha expresado Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, en la presentación anual que la inmobiliaria hace de su informe de mercado, con cifras de su actividad del año cerrado, que sirven para corroborar lo que la fotografía general del mercado inmobiliario nos ofrece, con dos realidades bien diferenciadas, la del alquiler y la de la venta. La del alquiler, en caída, “próxima al colapso”; y la del mercado de compraventa, en cambio, marcada por un crecimiento de la actividad, fuertemente ligado a la disminución de los tipos de interés.
Guifré ha señalado sin miramientos uno de los causantes de esta crisis de la vivienda: la mala gestión política y comunicativa. No ha criticado el tope de los precios del alquiler, sino la gestión comunicativa que se está haciendo de las normativas. Avisar una y otra vez “que viene el lobo” tiene un impacto directo en las dinámicas del mercado. Un ejemplo: los precios de las viviendas de alquiler subieron de manera “artificial” y exagerada los meses previos a la nueva normativa de los alquileres, precisamente, porque desde las esferas políticas se avisó que se pondría un tope.
El director de Amat Immobiliaris -acompañado de Imma y Joana Amat- ha asegurado, además, que “estamos muy lejos de encontrar soluciones”, porque no hay “una visión compartida, ni valentía para afrontar la realidad”. De hecho, señala que el problema de la vivienda debería tener una visión más transversal: "és un problema de infraestructuras, demográfico, de migraciones, de salarios… en el cual los extranjeros acaban siendo un mejor candidato que el inquilino local".
Homedes: “Que venga AstraZeneca tiene unas implicaciones en la ciudad de Barcelona y en su mercado de la vivienda”
Ha puesto como ejemplo el hub de innovación de AstraZeneca, donde trabajarán hasta 1.000 personas. “Que venga AstraZeneca tiene unas implicaciones en la ciudad de Barcelona y en su mercado de la vivienda”. Sin embargo, “si hubiera un parque de vivienda pública significativo, no estaríamos hablando de esto”, señala.
El colapso "definitivo" de la oferta
Amat, que tiene oficinas en Barcelona, Sant Cugat y Sant Just Desvern, alerta que en el año 2024 ha sufrido una caída de contratos de alquiler realizados. De hecho, es el tercer año consecutivo de caída de nuevos contratos. Respecto al 2023 la bajada ha sido del 18% y respecto al 2022 del 43%. El motivo, para Homedes, es “el colapso definitivo de la oferta”. Bueno, o no tan definitivo: el director de Amat asegura que hace años que dice esta frase, pero, después se encuentra que aún se reduce más cada año.
De hecho, la inmobiliaria tiene un 5% menos de pisos de alquiler en cartera que en el 2023, y un 50% menos que hace tres años. Y las cifras serían peores si no contaran con la rotación de los pisos de alquiler que administran. El volumen de negocio de la comercialización de viviendas de alquiler también se ha disminuido notablemente para la inmobiliaria, que está en niveles del 2021 en este segmento.
La falta de oferta disponible, además, paraliza aún más el mercado. Los tiempos de rotación de los inquilinos se han incrementado en los últimos años. Es decir, de media, los inquilinos que dejan un piso han vivido cuatro años en esa vivienda, una cifra que Homedes califica “de elevada” teniendo en cuenta la media histórica. Otra cifra que señala este ralentización del mercado: entre el 2016 y el 2021 la rotación media de los apartamentos de Amat estaba alrededor del 20% y actualmente está por debajo del 10%.
La falta de oferta disponible ha alargado los periodos de rotación hasta los cuatro años
Además, cada vez menos inversores apuestan por el mercado de alquiler, lo que disminuye aún más la posibilidad de hacer crecer el parque de vivienda. “Y no renuncian por el tope de precios, sino por los riesgos del mercado, que tiene un marco normativo y político que los rechaza”, ha sentenciado Guifré. Por lo tanto, cuando las viviendas de estos inversores quedan vacías, el propietario está decidiendo vender el inmueble. Y esta no es una sensación de la inmobiliaria: lo corroboran las cifras. Sus ventas de inmuebles que antes estaban alquilados se han multiplicado por 2,4. “¡Y no queremos que se vendan!”, afirma Guifré, quien admite, además, que muchas de estas operaciones se han hecho en el marco de las Golden Visa: “es un cúmulo de despropósitos”.
El extranjero, el mejor candidato
En la radiografía del perfil del inquilino, el porcentaje de extranjeros ha crecido en el último año. De hecho, un 59% de los contratos de alquiler que Amat ha comercializado en Barcelona ha sido a inquilinos extranjeros. En el año 2023 representaban el 37% de los nuevos contratos. En el caso de Sant Cugat y Sant Just Desvern, el porcentaje ha sido del 42%, cifra que casi duplica la del año anterior, un 24%.
La nacionalidad de estos inquilinos -con cifras de Amat- es principalmente europea (44%), pero también tienen un gran peso los americanos (39%) y los asiáticos (11%). Sin embargo, Homedes advierte que “no es que de repente hayan venido tantos extranjeros, que también, sino que son los mejores candidatos, principalmente, por motivos económicos”.
Crecimiento del mercado de compraventa, con una alerta
El mercado de compraventa ha registrado un crecimiento de operaciones para la inmobiliaria catalana, marcado por una disfunción muy grande entre oferta y demanda, una financiación que ayuda, un mercado de alquiler inaccesible que envía demanda y oferta al mercado de venta, y una ubicación internacionalmente atractiva. Sin embargo, el director general de Amat alerta que los múltiples mensajes que se están anunciando sobre regulaciones futuras en el mercado de compraventa pueden acabar sacudiendo estas dinámicas, tal como ha pasado con el mercado de alquiler.
La evolución de los precios ha continuado al alza en los tres mercados en los que opera la inmobiliaria: Barcelona, Sant Cugat y Sant Just Desvern. En estos tres municipios, las viviendas de segunda mano se han situado en un precio medio de 818.173 euros en Sant Just Desvern, 635.645 euros en Sant Cugat y 541.494 en Barcelona, pero estas cifras no son un reflejo del mercado, sino de la cartera de inmuebles que comercializa Amat.
En el mercado de obra nueva, Homedes celebra un crecimiento de sus operaciones de venta de casi el 20%, con ritmos de venta más elevados que en el 2023. Sin embargo, desde la inmobiliaria señalan dos preocupaciones: la primera, los procesos de urbanismo, que continúan siendo “complejos, largos e inciertos”, y la insuficiente recuperación del inversor. “Estamos en cuotas demasiado bajas”, asegura Homedes.
Homedes: “Estamos en cuotas demasiado bajas de inversores en vivienda de obra nueva"
Y si no hay inversor, no hay vivienda de alquiler disponible. De hecho, según Homedes, “la sociedad, la administración pública y los medios de comunicación que conforman opinión sobre la vivienda deberían ver a los propietarios inversores como aliados”. Y ha añadido: “hasta que no saquemos esto del marco mental de la gente, no habrá quien invierta” y, por lo tanto, no habrá disponibilidad de alquiler. “No habrá suficientes fondos públicos ni regulaciones que solucionen la crisis de la vivienda si no contamos con el sector privado”.