La recuperación del sector inmobiliario de la crisis financiera de 2009 fue lenta y larga. De hecho, la construcción fue la actividad económica más afectada y no ha llegado a recuperar los niveles precrisis más de 10 años después. La pandemia ha traído ahora otra crisis, pero esta vez, la situación ha sido muy diferente. La consultora inmobiliaria CBRE asegura que el sector ha aguantado y que las bajadas producidas entre 2020 y principios de este año ya estarán mayoritariamente revertidas en diciembre. Las heridas -superficiales- que ha provocado la covid-19 al mercado de la vivienda desaparecerán: el número de compraventas y los precios del alquiler volverán a niveles de 2019.
"El sector residencial ha sido de los más resilientes durante la crisis de la covid-19, tanto el alquiler como la venta, y las previsiones para el segundo semestre del año son relativamente positivas", ha indicado Samuel Población, director de residencial y suelo de CBRE, durante la presentación del informe referente a 2021. El director de la oficina de Barcelona de CBRE, Xavier Güell, ha ofrecido los datos de Catalunya y Barcelona. Durante 2020, en la provincia se han vendido 48.000 viviendas, cifra que representa un 18% menos que en el año anterior. El coronavirus es el único motivo que encuentran desde la consultora, pero a pesar del descenso de transacciones, el precio de los inmuebles de compraventa han aumentado un 1% en todo Catalunya, por debajo de la media española.
"El 40% de las transacciones en Catalunya se concentran en Barcelona y el cinturón que conforman Terrassa, Sabadell, Badalona y l'Hospitalet", ha indicado Güell. De hecho, ha destacado el comportamiento de Badalona: "Como Barcelona está limitada por fronteras geográficas, Badalona supone romper las costuras". El nivel de transacciones es próximo a los ratios de los años 2004 o 2006, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Sobre todo crecen la demanda y la oferta de obra nueva. En cuanto a las previsiones, el informe de CBRE estima que este mismo 2021 aumentará el número de transacciones, un 5%, hasta las 51.000. Los precios, en cambio, o bien se mantendrán o se reducirán ligeramente, un máximo de un 1%.
Del alquiler turístico al residencial
Por otro lado, el importe de los alquileres en Barcelona ha disminuido, especialmente durante el primer trimestre de 2021. A cierre de abril, los precios se habían reducido un 17% en comparación a 2020. La media por metro cuadrado y mes es de 14,5 euros. "Muchas viviendas han cambiado de mercado, del alquiler turístico al residencial de larga duración, hecho que ha provocado un incremento de la oferta y, por lo tanto, un descenso de los precios", ha explicado Güell un fenómeno que se ha producido, sobre todo, en ciudades como Barcelona y zonas de costa. Pero esta situación no se alargará. El avance en la vacunación de la población y la reanudación de la movilidad internacional "corregirán" este cambio en los próximos meses: "El alquiler volverá a la normalidad".
"Muchas viviendas han cambiado de mercado, del alquiler turístico al residencial de larga duración, hecho que ha provocado un incremento de la oferta y, por lo tanto, un descenso de los precios", según Xavier Güell (CBRE)
Un tercer indicador que analiza el informe de CBRE es la inversión en el mercado residencial. La provincia de Barcelona ha recibido un 17% del total del Estado español durante 2020. Según ha indicado Miriam Goicoechea, directora asociada de investigación de CBRE, la vivienda de alquiler es la que más crece en inversiones profesionales. "Actualmente, un 24% de los hogares se encuentra en régimen de alquiler, pero prevemos que en los próximos tres años crecerá hasta el 27,3%", ha explicado. Este aumento de la demanda, sumado a una rentabilidad alta y un build to rent (construido para alquilar, en castellano) con una ventaja competitiva respecto al parque de alquiler envejecido atraen estas inversiones.
Goicoechea ha desgranado los datos del conjunto del Estado español, donde se produjeron 487.000 transacciones durante el año pasado. Esto representa un descenso del 14,5%, impulsado por la vivienda de segunda mano -que cayó un 17%- y con una obra nueva que creció un 7,3% -un aumento insuficiente para contrarrestarlo-. Las previsiones de cara a 2021 son parecidas a las de Catalunya, con un incremento de las operaciones de compraventa de viviendas de un 5%, hasta llegar a superar las 500.000. La compra por parte de clientes internacionales se han desplomado un 25%, debido a las limitaciones de movilidad. Un 11,3% del total de viviendas han sido adquiridas por extranjeros, con especial presencia e impacto en mercados como el de las Illes Balears o Málaga. Pese al brexit y una reducción del 6,4%, los británicos siguen siendo los que más compran.
"Estamos muy lejos del 'boom' de 2006, y es una cosa buena porque una de las razones de la crisis fue la sobreoferta que había", según Samuel Población (CBRE)
Lejos del boom
La oferta de inmuebles ha crecido un 10%: "Tenemos una oferta más saludable y de acuerdo con la capacidad de absorción de la demanda, no como en la crisis anterior". Goicoechea ha explicado que la pandemia ha aportado más equilibrio, y Samuel Población ha asegurado que "lo que se produce, se vende". Y ha añadido: "Estamos muy lejos del boom de 2006, y es una cosa buena porque una de las razones de la crisis fue la sobreoferta que había". En la misma línea, Güell ha afirmado que "el hecho de que tengamos un sistema de vivienda mucho más orgánica y razonable ha hecho que el sector haya soportado la crisis mucho mejor". La recuperación ya ha empezado y se augura rápida.